De Trappenberg van Merem komt in de verkoop. De komende jaren komt veel meer zorgvastgoed op de markt Door Ronald de Blauw PropertyNL Magazine nr. 5, 6 april 2012
De Trappenberg van Merem komt in de verkoop. De komende jaren komt veel meer zorgvastgoed op de markt
Door Ronald de Blauw
PropertyNL Magazine nr. 5, 6 april 2012
De komende jaren zullen verscheidene terreinen van zorginstellingen op de markt komen, doordat het nieuwe bekostigingsstelsel vraagt om efficiënte huisvesting. Een voorbeeld is De Trappenberg in Huizen. Dit revalidatiecentrum in de Gooise natuur huisde voor de oorlog het Amsterdamsch Kindersanatorium Hoog Blaricum, bedoeld voor de opvang en verpleging van tbc-patiënten. Dat duurde tot ongeveer 1955. Daarna werd het een revalidatiecentrum voor kinderen en later ook voor volwassen. In 1987 vond de laatste verbouwing plaats. Uit een fusie tussen De Trappenberg, dat ook nog locaties heeft in Almere, Lelystad en Dronten, en KBCZ Heideheuvel ontstond Merem Behandelcentra. Merem besloot zich in het Gooi te concentreren op één locatie en samen met het Tergooi Ziekenhuis nieuwbouw te realiseren, op het terrein van de Monnikenberg, aan de rand van Hilversum. Het revalidatiecentrum in Huizen en Astmacentrum Heideheuvel in Hilversum komen hier onder één dak. Met de verkoop van de oude locaties kan Merem deels de nieuwbouw, die in 2015 gereed is, bekostigen.
Zorgcomplexen die in de verkoop gaan, hebben doorgaans bijzondere kwaliteiten. Net als de Trappenberg liggen ze vaak in een groene omgeving en zijn ruim van opzet. Volgens Syntrus Achmea omvat de zorgvastgoedmarkt nu circa € 20 mrd. Hoeveel vierkante meters in Nederland op de markt zullen komen en wat dat kan opleveren, weet niemand. Een landelijk overzicht van de hoeveelheid zorgvastgoed dat is verkocht of de komende jaren op de markt komt is niet voorhanden. Wel publiceert het College Sanering Zorginstellingen (CSZ), een zelfstandig bestuursorgaan op het gebied van volksgezondheid, per maand alle verkopen waar ze mee instemt. Instellingen zijn namelijk verplicht te melden als ze een locatie buiten gebruik stellen. Voor verkoop of wederverhuur is vooraf toestemming nodig. Erik Stevens, beleidsmedewerker bij SCZ: ‘Wat op de markt komt, is aan de besturen van de zorginstellingen. Op dit moment zijn door de economische situatie de mogelijkheden om te verkopen beperkt. Ons doel is voorkomen dat zorgvastgoed onder de marktwaarde aan ontwikkelaars of gemeenten wordt verkocht, opdat zoveel mogelijk geld voor de zorg behouden blijft.’ Als het mogelijk is wordt een tender uitgezet. Dit hangt echter af van de marktomstandigheden, het object en de locatie.
Inefficiënt gebr uik
Het oude regime, waarbij het Rijk de exploitatie van het vastgoed afdekte, werkte efficiënt gebruik van gebouwen niet bepaald in de hand. De nieuwe regelgeving voor de zorgsector leidt niet alleen tot herschikking van vastgoedportefeuilles en andere eigendomsverhoudingen, ook de financiering verandert. Van Meurs: ‘Vroeger konden instellingen met ogen dicht geld lenen bij de bank en de banken konden met ogen dicht verdienen. Voor nieuwbouw was gegarandeerd dekking, maar die tijd is voorbij. Nu eist het Waarborgfonds voor de Zorgsector dat er eerst overeenstemming is met de bank. Die schatten het risico bij leningen voor zorgvastgoed hoger in, mede vanwege de afhankelijkheid van de politiek. Nu moet je als zorgondernemer je businessplan kunnen verdedigen.’
In een adviesrapport van Fakton over ondernemersrisico’s in de curatieve gezondheidszorg (2010) staat dat zorgaanbieders in het verleden overcapaciteit hebben opgebouwd in het vastgoed door regelgeving vanuit het bouwregime. ‘Zorgaanbieders kregen in het verleden vergoedingen voor onder meer huisvesting, ongeacht of er sprake was van overcapaciteit’, aldus Fakton. ‘Het risico van leegstand, en daarmee onderdekking van de beschikbare capaciteit, lag niet bij de zorgaanbieder. De overcapaciteit die er al was, komt in het toekomstige bekostigingsstelsel wel voor risico van de zorgaanbieders.’
Merem zal uiteindelijk de helft in ruimte teruggaan, terwijl het zorgaanbod niet kleiner wordt. De vastgoedportefeuille gaat terug van 24.000 m² naar 12.000 m².
Perverse prikkel
Volgens Guus van Meurs, projectdirecteur Nieuwbouw voor Merem, zullen de meeste zorginstellingen in Nederland hun huisvesting terugbrengen, vaak met 50%. ‘Vroeger was het gebruikelijk dat elke arts zijn eigen kamer had, nu wordt ruimte beter benut. Hier is efficiencywinst te behalen. Voor 2008 werd vastgoed met collectieve middelen separaat gefinancierd, nu is het de verantwoordelijkheid van de bestuurders zelf. De prikkel om zoveel mogelijk aan te vragen, is door het nieuwe bekostigingsysteem weggenomen. Vastgoed is een strategische component geworden.’ Een tweede belangrijke reden voor zorginstellingen om gebouwen af te stoten, is dat veel panden verouderd zijn. De exploitatielasten zijn daardoor te hoog opgelopen en qua indeling en duurzaamheid voldoen ze niet meer aan de hedendaagse eisen. Nieuwbouw is dan een aantrekkelijke optie.
Merem kiest met het plan Monnikenberg voor nieuwbouw op eigen terrein. Hier ontstaat in een natuurlijk landschap een zorgpark met nieuwe woonvormen. De initiatiefnemers van het plan, het Goois Natuurreservaat, HPG Hilversum, Merem Behandelcentra en Tergooiziekenhuizen, ontwikkelen zorg, wonen en natuur voor de inwoners van het Gooi en omstreken. De vier grondeigenaren hebben een samenwerkingsovereenkomst afgesloten. Het ziekenhuis en het behandelcentrum van Merem komen onder één dak. Ook wordt een multifunctioneel zorggebouw gerealiseerd, met onder andere de Trombosedienst, Dialysecentrum en diverse laboratoria. Beide gebouwen zijn via een luchtbrug verbonden.
Het terrein van De Trappenberg dat vrijkomt na de verhuizing in 2016, leent zich voor woningbouw. Het karakteristieke hoofdgebouw uit de jaren ’50 zou kunnen worden gerenoveerd. Voorlopig heeft het gebied nog de bestemming zorg en een bestemmingsplanwijziging is dus nodig. Volgens Ans de Wijn, die Merem bij de verkoop als adviseur bijstaat, is de gemeente Huizen nog wat terughoudend. ‘Ze zien het vertrek van Merem met lede ogen aan, hoewel het maar enkele kilometers verderop is. Maar Hilversum en Huizen hebben elk hun eigen gemeentebestuur, soms met tegengestelde belangen. Wellicht speelt ook mee dat de gemeente elders zelf grond uitgeeft, wat kan concurreren met dit gebied.’
Voor Merem is het zaak onzekerheid over de toekomstige bestemming voor de Trappenberg weg te nemen. ‘Vijf jaar geleden waren er nog ontwikkelaars die op risico durfden aan te kopen’, legt bestuurvoorzitter Sjoerd Vegter van Merem uit. ‘Nu willen ze zekerheid over de afzet.’ Vegter vindt het terrein zelf herontwikkelen geen optie. ‘We zijn zorgondernemer, geen vastgoedontwikkelaar. Je moet doen waar je goed in bent. Dat neemt niet weg dat wij wel de randvoorwaarden voor de herontwikkeling zullen meegeven.’ Volgens Van Meurs is zorgvastgoed in de basis interessant voor institutionele beleggers, maar komt het nog weinig tot daadwerkelijke transacties. Doordat vastgoed voor zorginstellingen een bedrijfsmiddel wordt, zullen andere afwegingen gemaakt worden. ‘Ik verwacht dat meer bedrijven, zoals VolkerWessels, zullen investeren in zorgvastgoed.’
