Op het hoogtepunt van de markt verwierf TCN veel projecten. Deze zwaar gefinancierde aankopen werden het bedrijf fataal
Op het hoogtepunt van de markt verwierf TCN veel projecten. Deze zwaar gefinancierde aankopen werden het bedrijf fataal
Het doek voor de hoofdmaatschappijen van TCN en enkele projecten is definitief gevallen. De curatoren, Johan Westerhof van Holland Van Gijzen en Alice van der Schee van Van Benthem & Keulen, onderzoeken of een aantal ‘assets under management’ uit de vastgoedportefeuille kan worden voortgezet. Ze zijn inmiddels in gesprek met mogelijke kopers voor verschillende projecten in de portefeuille van TCN. De huurcontracten met huurders op projecten en de dienstverlening aan huurders worden gewoon voortgezet.
De vraag is welke bv’s levensvatbaar zijn en voor welke een faillissement onafwendbaar is. TCN heeft portefeuille van meer dan 30 grote gebouwen, vastgoedcomplexen en projecten in Nederland, Duitsland, Oostenrijk, het Verenigd Koninkrijk en Spanje (in totaal 1,3 mln m²). De helft van de projecten is verworven in de periode 2006-2008, op het hoogtepunt van de markt dus. Bijna alles is bij het bedrijf in eigendom.
TCN werd in 1993 opgericht door Rudy Stroink, als een Nederlandse tak van de Amerikaanse projectontwikkelaar Trammell Crow. Tien jaar later kocht hij de Amerikaanse mede-eigenaren uit. Het bedrijf groeide snel en had op het moment dat de kredietcrisis uitbrak meer dan 400 werknemers (nu nog 160). De slechte resultaten als gevolg van afwaarderingen in 2008 (€ 69,7 mln negatief) en 2009 (€ 4,3 mln negatief) noopten tot stevig ingrijpen waarbij de banken nauwlettend toekeken. De personeelsomvang halveerde en een deel van de vastgoedportefeuille werd verkocht, in 2010 alleen al voor € 26,5 mln. TCN zette voor € 1,5 mrd aan ontwikkelingsprojecten stop. Tegelijk leek Stroink voor een vlucht naar voren te kiezen. Hij kondigde begin 2010 aan voor € 150 mln aan nieuwe vastgoedprojecten te willen initiëren. ‘Doelstelling is om een waardegroei van € 60 mln te realiseren in drie jaar op de ontwikkelportefeuille en de beleggingsportfolio’, meldde de trading update. ‘Binnen een nieuwe platformstructuur gaat TCN zich volledig richten op 25 groeiprojecten in Nederland, Verenigd Koninkrijk, Duitsland en Spanje. TCN zal de desinvesteringen in projecten compenseren door bestaand vastgoed te verwerven ten behoeve van herontwikkeling.’
Dubbele dip
De daad werd bij het woord gevoegd door bijvoorbeeld de kabelfabriek in Delft te verwerven (130.000 m²). Stroink zal daarbij niet gerekend hebben op de dubbele dip waar nu sprake van blijkt te zijn. Hij stapte eind 2010 op als CEO om voortaan zich als ‘C.O.A.C.H.’ te wijden aan acquisitie en ontwikkeling van projecten.
Arnoud van Raak nam de voorzittershamer van hem over. Van Raak kwam in 2007 in dienst van de ontwikkelaar, na eerder directeur- eigenaar te zijn geweest van de gefailleerde winkelketens Habitat Holland en De Lampenier. In een interview met PropertyNL een jaar geleden zei Van Raak hard op zoek te zijn naar ‘capital partners’ om concepten als het Datahotel en de Atoomclub verder uit te rollen. TCN had zelfs een propositie voor een nieuwe onderneming, de ‘Dog Enterprise’ om daarmee bestaand vastgoed te kopen en te herontwikkelen. Daarvoor zocht de ontwikkelaar € 150 mln aan private equity. Maar eenvoudig bleek dat niet en de liquiditeitspositie bleef zorgen baren. Van Raak: ‘De solvabiliteit is iets om minder wakker van te liggen dan de liquiditeit. Die op orde te houden is voor kapitaalsintensieve bedrijven als ontwikkelaars een continu gevecht. Gelukkig hebben wij een goede relatie met de banken, wat heeft geholpen de lastige periode van de afgelopen jaren door te komen.’
Hoewel TCN in 2010 weer zwarte cijfers schreef (€ 11,6 mln winst), was de financiële situatie nog steeds problematisch, met name door de zwaar gefinancierde vastgoedportefeuille. Door de moeilijke markt leverde de verkoop van vastgoed te weinig op en opnieuw kreeg het bedrijf uitstel van aflossing. In april 2010 verleenden de banken een jaar uitstel op het betalen van aflossingen op leningen en hypotheken. Dit uitstel werd vorig jaar verlengd tot 1 april 2013.
De financiers leken zich coulant op te stellen, maar TCN worstelde ook met andersoortige schuldeisers, zoals Boom & Slettenhaar en DNV Kema. De laatste had nog enkele miljoenen euro’s tegoed, nadat het adviesbureau in 2005 zijn bedrijfscomplex in Arnhem aan TCN had verkocht. Kema, dat dit jaar werd overgenomen door de Noorse branchegenoot DNV, werd huurder op het terrein dat werd opgedoopt tot Arnhems Buiten. TCN ontwikkelde samen met Giesbers en BAM Utiliteitsbouw het kantoor en onderzoeksruimten van Kema, evenals de nieuwbouw van de hoofdvestiging van Tennet. Bij de verkoop was vastgelegd dat TCN in mei 2012 een resterend bedrag van enkele miljoenen euro’s aan Kema zou voldoen. Overleg leverde niets op en uiteindelijk zag DNV Kema zich gedwongen het faillissement van moedermaatschappij TCN Assets aan te vragen.
In november is tijdens verschillende rechtzittingen het faillissement uitgesproken van TCN Assets, TCN Urop, TCN Property Projects, TCN SIG Assets (Groningen), TCN Media Park, Brandbo
Almere, Brandbo
Hannover en TCN Quality Squares, de bv achter het nieuwe multifunctionele ROC tegenover de RAI in Amsterdam. Mediapark betreft alleen de managementorganisatie, het eigendom ligt bij Europa Fund II (Europa Capital Partners) en TCN.
TCN bestaat uit drie hoofdmaatschappijen: TCN Urop is de moedermaatschappij van de TCN groep. In dochtervennootschap TCN Assets zijn nagenoeg alle vastgoedposities en -projecten ondergebracht, meestal in afzonderlijke vennootschappen. De totale waarde van deze portefeuille is volgens TCN € 410 mln. TCN Property Projects fungeert als personeelsentiteit waarin het grootste deel van het personeel is ondergebracht.
De bal begon eind oktober te rollen met de faillissementsaanvraag door fondsenaanbieder Boom & Slettenhaar. Het fonds B&S Modecentrum Almere II is eigenaar van Brandbo
Almere, terwijl TCN hier zowel de ontwikkelaar als de exploitant is. Door de leegstand was de exploitatie van dit inkoopen kantoorcentrum voor de modebranche niet meer rendabel. De TCN-dochter die het 35.000 m² complex exploiteert ging als eerste op 2 november ten onder.
