20 jaar PropertyNL: Erflaters van twee decennia

PropertyNL bestaat 20 jaar. Op de volgende pagina’s in deze jubileumeditie een speurtocht naar erflaters die hun stempel in die twee decennia op het vastgoed hebben gezet: de leider van de stormachtige groei van CBRE, Marco Hekman, de wetenschappelijke school die professor Eichholtz heeft gesticht en ’s Neerlands wereldwijde architect, Francine Houben. In de komende edities komen ook erflaters uit de wereld van projectontwikkeling en belegging naar voren. Eichholtz, Hekman en Houben hebben aanstormend talent geselecteerd, zodat het niet alleen bij terugkijken blijft. Bovendien een kijkje achter de schermen met een redacteur die al 20 jaar lang betrokken is bij PropertyNL, Gabriëlle Klaver, samen met een aanstormend talent, Hajo van den Ende. Hieronder fragmenten uit de geschiedenis van het vastgoed aan de hand van een magazine uit elk jaar.

De opkomst van het flex-kantoor (nr. 1, 2001)
We begonnen in het eerste nummer van jaargang 1 met een waarschuwing (er zijn te veel kantoren) en een advies (maak flex-kantoren). Die trend zette door tot vorig jaar corona uitbrak, maar na de vaccinaties zal het flex-kantoor weer terugkeren op de kaart. Het volgen van adviezen bleek echter niet altijd een garantie voor succes. Na 15 jaar PropertyNL moesten we al constateren dat behalve Regus alle andere aanbieders van het lijstje het loodje hadden gelegd: MWB, Satelite Business Centres, D-Offices, Abbey Business Centres en Mulbees. Door corona hebben Regus en alle nieuwe aanbieders, van WeWork en Office Operators tot HNK en Tribes, enorme schade geleden, maar let op: het flex-kantoor komt terug.

Nederland: een gouden vestigingsplaats (nr. 3, 2002)
Het dubbeldikke Mipim-nummer van maart 2002 staat in het teken van bedrijven naar Nederland halen. De Randstad neemt met Londen een veel belangrijkere positie in dan Frankrijk, België en Duitsland, blijkt uit het onderzoek. Dat komt niet vanzelf. Ondanks wat gemor over de ‘internet bubble’ geven ruim 30 Nederlandse bedrijven acte de présence in Cannes. Vergelijk dat eens met de jaren daarna. Pas bij de Brexit begon Nederland actief bedrijven aan te trekken en in 2021 komen er daar zeker nog een paar bij, zoals het hoofdkantoor van Peugeot/Fiat.

Reshuffle in bouw en ontwikkeling (nr. 4, 2003)
De editie toont vergeelde familieportretten, waaronder dat van Dik Wessels. De families zijn nodig om het vastgoed te stutten. PropertyNL klaagde toen al over crises (Irak, beurscrisis, kabinet gevallen, vertrouwenscrisis in de bouw), maar wat wisten we toen nog van echte crises, zoals corona en de kredietcrisis? Het effect van deze ‘bubble’ was een reshuffle in de bouw: Dik Wessels haalde VolkerWessels van de beurs af en Brenninkmeijer ontfermde zich over Ballast (inmiddels Turks). Is onze huidige crisis weer de opmaat voor een nieuwe reshuffle in 2021? De voor tekenen waren er wel al in 2020: HAL nam Van Wijnen over en Aziaten kochten Jan Snel. Wie volgt?

Particulieren, let op een bloedbad! (nr. 6, 2004)
Een wazige cover met een man die een hoeveelheid prospectussen niet kan torsen – symbool voor de ondergang van veel vastgoedmaatschappen. De inleg verdubbelde in 2003 en 45 aanbieders weten niet waar ze het product vandaan moeten halen. PropertyNL toonde het kaf onder het koren: belachelijke aannames en verholen oplichting. Het mocht niet baten: een jaar later zakken 20 aanbieders door de mand. In 2021 willen alle particulieren massaal hun renteloze spaargeld beleggen en dreigt de geschiedenis zich te herhalen.

Luchtkwaliteit geen probleem? (nr. 14, 2005)
Op de cover een gezonde paardenbloem, omdat staatssecretaris Van Geel de markt op de manier van Colijn heeft gerustgesteld: luchtkwaliteit is geen enkel probleem; er kan weer doorgebouwd worden. Het enige detail is volgens Van Geel dat ‘Brussel duidelijker moet zijn’. Toen die duidelijkheid er kwam, zette die het optimisme tot op de dag van vandaag op losse schroeven.
Ook in die editie het onderzoek naar vastgoedfinanciering: in 2005 een vechtmarkt voor banken met ING, Rabo en ABN, en daarnaast ook Bouwfonds, Fortis en Aareal. In 2021 is het een vechtmarkt voor klanten geworden: door het wegvallen van de laatste drie, de strakke regelgeving en de sombere vooruitzichten is vooral de financiering van de retail zorgelijk.

De beslissers van morgen (nr. 19, 2006)
Sommige beslissers van 2006 zijn anno 2021 nog van de partij: Patrick Kanters (APG, nummer 3), Dick van Hal (toen nummer 9 bij Syntrus, nu Bouwinvest) en Coen van Oostrom (toen nummer 15). In die editie ook een ‘tableau’ in Huize van Loon met de grote mannen uit het vastgoed die weliswaar geen organisaties meer leidden, maar achter de schermen invloed hadden: Jan Doets, Igo van Bohemen, Koos Gerlofs, Frans Evers, Gobert Beijer, Thom Dijksman en Joseph Elburg. De uitklappagina was een succes: het ‘Van Loon Tableau’ zou een klassieker moeten worden. Er was één kink in de kabel: Cees Hakstege raakte in opspraak en moest van het tableau worden geschrapt.

Revolutie projectontwikkeling (nr. 17, 2007)
Uit deze editie blijkt de revolutie die heeft plaatsgevonden in ontwikkeling van commercieel vastgoed. In 2021 is er vrijwel niemand meer over van de top van toen: Rabo, ING en Multi stopten met projectontwikkeling van commercieel vastgoed.

De diepte van een crisis is lastig te peilen (nr. 12, 2008)
De kredietcrisis heeft in 2008 in volle omvang het vastgoed bereikt, maar het is lastig om de omvang te peilen. DTZ: ‘Ik zie gelijkenissen met de vorige dip in 2002. Ook toen bleek Nederland stabiel.’ JLL: ‘Volgend jaar bereiken we de bodem.’ Dynamis: ‘Bedrijfsruimte loopt lekker door.’ Alleen CBRE is dreigend: ‘Geen verstoppertje. Waardedaling.’ Marco Hekman geeft in deze editie van 2021 hetzelfde signaal over de coronacrisis.

75 keer dwars (nr. 16, 2009)
Er zijn veel dwarse ondernemers die mensen een spiegel kunnen voorhouden, maar de meest dwarse was toch de 75-jarige Jo Roelof Zeeman met 75 aanbevelingen, zoals: Maak geen beleid! Kijk niet terug om van je fouten te leren! Wantrouw grote aannemers! Verschrijving in de bouw is van alle tijden! Verwacht niks van commissarissen, de meesten zijn kabouters! Wees niet bang een rijke stinkerd te worden gevonden! Voorverkoopeisen zijn bullshit! Beleg om de hoek! Makelaars zijn gemakzuchtig, maar je moet ze wel betalen! Geloof in starterswoningen! Je bent nooit te oud om een oorlog te beginnen! De laatste met dank aan Churchill.

Ontwikkelaars in de etalage (nr. 18, 2010)
Het klinkt dreigend: de toekomst van Nederland ligt in de etalage. De drie grote ontwikkelaars, verantwoordelijk voor de toekomstige inrichting van Nederland, staan in de etalage: ING, AM en ASR. Dit had uitgebreid kunnen worden met de opvolgende drie: MAB. Multi en IPMMC. Uiteindelijk lukt het niet om ING en MAB te verkopen – ze worden geliquideerd. Multi transformeert in een belegger en AM en IPMMC gaan gezamenlijk verder en krikken anno 2021 het resultaat van BAM op.

Nokvorst en Klimop (nr. 9, 2011)
Ter gelegenheid van de Provada is de editie gecombineerd met het Engelstalige zusje PropertyEU, dat sinds 2006 de Europese markt beschrijft. De Nederlandse inhoud is minder vrolijk stemmend. Jan van Vlijmen – de ex-directeur die volgens Justitie van Bouwfonds Commercieel Vastgoed een criminele organisatie wilde maken – krijgt een podium bij Elsevier en NRC met het argument ‘iedereen deed het’. De zaak ‘Klimop’ is volgens PropertyNL alle behalve normaal. Het beroofde Philips Pensioenfonds presteerde € 430 mln onder de benchmark. De gedachte dat de markt vol zat met Van Vlijmens vatte post bij de staatssecretaris van Financiën. Hij kondigt stappen aan (Nokvorst). Alhoewel ‘Klimop’ en de schikkingen ongekend waren, is het geen vastgoedfenomeen, maar ook in 2021 heeft vastgoed nog steeds het stempel ‘gevoelig voor ondermijning’.

MARE: 10 bouwstenen (nr. 8, 2012)
De mei-editie staat in het teken van een mede door PropertyNL geïnitieerde tweedaagse conferentie om overheid, corporaties, bouwers, ontwikkelaars en vastgoedbeleggers bij elkaar te krijgen om invloed uit te oefenen op het regeringsbeleid. Het actieplan biedt raakvlakken zoals de toen voorspelde explosieve groei van de woninghuursector, kansen om de ‘graveyard’ (de kantorenmarkt) levend te maken, de belangstelling van pensioenfondsen voor Nederlands vastgoed te verhogen (het dichten van de ‘funding gap’). In 2013 komt er een waardig vervolg met het plan voor een investeringsinstituut. Anno 2021 is er zo’n instituut, NL Invest, én een Wobke–Wiebes Fonds, dat in 2021 nadere invulling moet krijgen. Tijd voor MARE 2021?

Gigakrimp vastgoedfinanciering (nr. 15, 2013)
Het financieringsonderzoek laat een gigakrimp in leningproductie zien. Overal lijkt uitverkoop. Francoise Dechesne doet bij MAB het licht uit, Multi verandert van ontwikkelaar in een retailplatform voor Blackstone en Hein Brand is de laatste Mohikaan van ING Real Estate – in hoogtijdagen met € 120 mrd assets under management het grootste vastgoedbedrijf ter wereld. Brand krijgt complimenten van baas Hommen omdat hij ‘de blootstelling aan vastgoed’ heeft verminderd. Grootste deals: de verkoop van het Poolse Zlote Tarasy voor een kleine half miljard, Hafen City (opbrengst niet genoemd, miljardenproject loopt nog) en de lastige deal Megastores, met een aankoopbedrag van € 135 mln en een verkoopopbrengst van € 66 mln – dat deed zeer.

Tegen de stroom in verdubbelen (nr. 12, 2014)
In december een verhaal over de verdubbeling van de portefeuille van Kroonenberg Groep. In nummer 3 in 2001 stond het eerste interview met directeur/eigenaar Lesley Bamberger in PropertyNL. Hij staat dan nog onherkenbaar afgebeeld op het balkon van het hoofdkantoor in de Cornelis Schuytstraat in Amsterdam-Zuid. Bambergers ondernemerschap wordt onderkend door de overheden en institutioneel Nederland en dan kan de vroegere handelsonderneming flink groeien. De portefeuille overschrijdt in 2004 de € 1 mrd. Na de verhuizing in 2006 naar het WTC en met de komst van twee jonge directeuren (Olaf Nieuwenhuis en Paul Bremmer) schiet de portefeuille in 2014 boven de € 2 mrd en in 2020 boven de € 3 mrd. Het geheim is slagkracht: in de crisis van 2002 verkreeg Kroonenberg The Bank, in 2007 de PPF-winkelportefeuille (onder andere Gelderlandplein) en in 2014 de Kalvertoren. Binnenkort in PropertyNL recente deals.

Ook institutionelen krijgen de smaak te pakken (nr. 12, 2015)
De laatste editie van 2015 is feestelijk getint: het is een jaar met bijzonder lucratieve deals. Helfrich slaat toe voor Patrizia op de woningmarkt. Kanters APG is er vroeg bij om in logistieke centra te beleggen. Het Belgische Heylen slaat op een goed moment de vleugels uit naar Nederland. Paul Oremus (CBRE Global Investors) zet volop in op woningen en zet verduurzaming op de kaart.

High Potentials (nr. 2, 2016)
Een nieuw onderzoek is dat naar ‘High Potentials’. We zien onder meer Bas en Tim van Veggel, Bas van Dam, Bart en Markus Meijer plus het koppel Allard en Folkert Leyten. Toeval of niet, het zijn allemaal zonen van bekende ontwikkelaars. Boven een van de artikelen prijkt zelfs de kop ‘robuuste genen’. Zeker is wel dat deze tweede generatie ontwikkelaars zich niet zoals het cliché wil overgeeft aan drank, drugs en vrouwen. Uit de groep van 2016 zijn huidige ‘beslissers’ voortgekomen. Bart Bearda Bakker stond in de december-editie van 2020 als dealmaker van Sectie5, Victor van Bommel is met zijn Orange Capital de ster met woningen in 2020, Patrick Barské brak door in de corporatiewereld als directeur van Stadgenoot, Jeppe de Boer van Masterdam is de meest gewaardeerde columnist van PropertyNL en Nils Kok van Gresp komt elders in deze editie aan bod.

Groen niet meer vrijblijvend (nr. 2, 2017)
Verduurzaming is een thema dat in het laatste decennium in bijna elke editie voorkomt, maar meestal gaat het om goede voornemens. In 2017 haalt Peter Göbel van ING Real Estate Finance de vrijblijvendheid eraf: verduurzaming wordt een voorwaarde van herfinanciering. Zijn aanpak levert hem in 2017 de Green Leader Award op, die de Dutch Green Building Council samen met PropertyNL in het leven heeft geroepen. In 2018 viert de DGBC het 10-jarig bestaan en krijgt Coen van Oostrom de oeuvre-award uit handen van Göbel.

De verhitte woningmarkt (nr. 7, 2018)
Het jaar 2018 geldt als het ultieme beleggingsjaar voor de woningmarkt – een hausse die ook in 2021 nog niet voorbij is. In de juli-editie een interview met Vesteda-topman Gertjan van der Baan, die met een deal van meer dan € 1 mrd de Delta Lloyd-portefeuille annexeert, en onbetwist marktleider is met woningen in Nederland. Hij transformeert Vesteda in een efficiënte beheerorganisatie en denkt aan verdere schaalvergroting. Beleggers zouden in zijn ogen nog 140.000 corporatiewoningen kunnen overnemen.

De jacht op distributiecentra (nr. 11, 2019)
In het onderzoek naar ontwikkelaars in 2019 draait het om de distributiecentra. Zou het toch een vooruitziende blik zijn naar corona? Als je bij de oprichting in 2001 de raad van retailgoeroe prof. Molenaar ter harte nam, stopte je met je fysieke winkel ten faveure van een webshop. Met de wetenschap van nu was de kans dat je dan failliet was gegaan vele malen groter dan wanneer je je had beperkt tot een fysieke winkel. Ook als je investeerde in het web met behoud van de winkel – ‘multichannel’ – was de kans op een verliesgevende investering hoger dan de kans op gezond rendement. Corona zal in 2021 dit scenario opnieuw uittesten op de aangeslagen kampioenen van de fysieke winkel, Blokker en Hema.

Schokvast ondanks corona (nr. 12, 2020)
In de laatste editie van het jaar een verrassing: de wereld schudt op zijn grondvesten vanwege corona, maar de vastgoedbeleggingen lijken schokvast. Dat blijkt wel uit de aandelenkoersen, die eind 2020 hoger eindigen dan voor corona. Die koersen stijgen nog steeds door, ondanks de bezetting van het Capitool. Wanneer is de landing? Ook in het vastgoed geldt: lagere huurinkomsten drukken de waarde. Dat geldt voor horeca en retail. Kantoren ijlen na, maar minder courante kantoren zullen te maken krijgen met het thuiswerklegioen. De woningmarkt daarentegen kan wat afkoelen, maar in Nederland blijven ook in crisistijd de huren binnenkomen.