15 jaar PropertyNL: een speurtocht naar zaken die snel veranderden, opvallend genoeg hetzelfde bleven en een vooruitblik naar wat komende 15 jaar verandert [i]Door Wabe van Enk Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 29 januari 2016 [/i]
15 jaar PropertyNL: een speurtocht naar zaken die snel veranderden, opvallend genoeg hetzelfde bleven en een vooruitblik naar wat komende 15 jaar verandert
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 29 januari 2016
1. Hoe nieuw blijft het nieuwe werken?
Nu
In de eerste PropertyNL stond een waarschuwing: er zijn te veel kantoren, en er liggen kansen voor flexkantoren. Die trend is doorgezet: marktleider van toen, Regus, is nog steeds de grootste, met toen 24 vestigingen en nu 60. Alleen, het inspelen op een trend – in dit geval flexkantoren – biedt geen garantie voor succes: behalve Regus legden alle anderen van het lijstje het loodje: MWB, Satelite Business Centres, D-Offices, Abbey Business Centres en Mulbees. Allemaal gingen ze failliet of beëindigden ze hun activiteiten in Nederland.
Straks
De opkomst van nieuwe werkomgevingen voor zzp’ers en kleine bedrijven is onstuitbaar. Er zijn in Nederland nu meer dan 900.000 zzp’ers, meer dan 60% meer dan toen we begonnen. De successen van Regus, maar ook WTC, HNK (Het Nieuwe Kantoor) en Spaces werpen een schaduw vooruit: de markt die niet denkt in vierkante meters, maar in inspirerende werkplekken. Dat hoeft niet alleen met louter flexplekken. De potentiële markt voor kantoren met een hoofdhuurder en een flexibele schil is potentieel nog veel groter, zoals Deloitte in Amsterdam toont. Daarnaast zullen er altijd single tenantgebouwen nodig zijn: van het Strafhof in Den Haag tot AkzoNobel op de Zuidas, met één zekerheid: het idee is definitief achterhaald dat de belegger beter uit is met één stabiele huurder dan met een serie.
2 Kansen voor het multichannel?
Nu
Als je in 2001 de raad van retailgoeroe prof. Molenaar ter harte nam, stopte je met je fysieke winkel ten faveure van een webshop. Met de wetenschap van nu was de kans dat je failliet was gegaan met de webshop vele malen groter dan met een fysieke winkel. Ook als je investeerde in het web met behoud van de winkel – ‘multichannel’ – was de kans op een verliesgevende investering hoger dan de kans op gezond rendement. Hoe dan wel? De nu verliesgevende Blokker en Hema of de inmiddels failliete V&D weten het niet. Wat deden de winkelketens wel? Ze stimuleerden de kassa door grotere oppervlakten te huren met relatief minder personeel. Anno 2015 is die strategie uitgewerkt, en voor V&D was dat 15 jaar voor de oprichting van PropertyNL eigenlijk al zo. V&D kon vanaf eind jaren ’80 geen invulling bedenken voor zijn ruimten. De ‘oplossing’ werd aangedragen door private investors, die door hoge huurcontracten af te sluiten hoge verkoopwinsten wisten te boeken. Een ‘disruptive’ aanpak met wel winst maar geen toekomst.
Straks
De groeicijfers van bedrijven zoals Bol.com spreken boekdelen. De internetverkopen zullen blijven stijgen, zeker als de distributie efficiënter wordt. Veel retail in binnensteden wordt vervangen door werk- en ontmoetingspunten. Leuk voor La Place, maar niet voor een retailer als V&D, die met een vage collectie winterjassen bij elke zachte winter rode cijfers schrijft. In de V&D van de toekomst zitten penthouses in de bovenste verdiepingen, zijn flexplekken op tussenverdiepingen en succesvolle ketens op de begane grond.
3. Werken nieuwe winkelconcepten?
Nu
In de eerste editie de opening van factory outlet Roermond door McArthurGlen, naar onze inschatting de meest succesvolle winkelinvestering in de afgelopen 15 jaar in Nederland. De investering was destijds nog geen € 70 mln voor het gebied van 16,5 ha en 12.500 m². Het is nu drie keer zo groot. Heerlen miste de boot. De Roermondse wethouder Van Rey beleefde er overigens weinig plezier aan. Roermond, maar ook Lelystad – bijna kansloze gemeenten – kregen dankzij de FOC een nieuwe toekomst.
Straks
De Randstad miste de boot, maar die kan Styles Amsterdam alsnog laten varen. Behalve FOC’s is er een andere, zij het onbewezen, kans: het mega-winkelcentrum, met een assortiment van ketens en beleving dat de rest van de centra declasseert. De beste plek in Nederland is Hoog Catharijne, maar deze betonklomp viel tot nu toe niet te managen, en met Klépierre als eigenaar zijn de verwachtingen verder getemperd. Tilburg was als vestigingsplaats leuk geprobeerd maar mislukte, en daar is achteraf iedereen blij mee. Blijft over Leidschendam, met het kapitaal en de kennis van Unibail-Rodamco om daar iets on-Nederlands van te maken.
4. Zijn onze high streets straks verlaten?
Nu
Het kostte PropertyNL aanvankelijk moeite om de losse winkels in de hoofdwinkelstraten in de topsteden goed te volgen. Particuliere beleggers spelen daar de hoofdrol, met een aantal gespecialiseerde adviseurs, zoals KroesePaternotte en Cushman & Wakefield. Panden komen vaak niet in aanbod, transacties lopen niet via het Kadaster – kortom: een minder transparante markt. Gelukkig komen we via grote beleggers zoals VastNed en de Kroonenberg Groep, plus het goede zicht op de eindgebruiker (de winkelketens) steeds meer te weten, en wat blijkt: het afgelopen jaar was dit een veel lucratievere beleggingsmarkt dan winkelcentra. In goede winkelstraten zijn als het even niet lukt met een keten ook alternatieven denkbaar, zoals horeca. De high street als ontmoetingsplek is daarmee ook beter webshop-proof dan het winkelcentrum.
Straks
Het vertrekpunt is een ongekende golf aan faillissementen in de retail, die meer dan 1000 vestigingen raakt. De 62 warenhuizen van V&D, 550 zaken van Macintosh, 273 vestigingen van DA, 206 zaken van de Schoenenreus, 150 winkels van BAS (Dixon, iCentre en MyCom), 130 zaken van Miss Etam, en dan zijn er nog series ketens met minder dan 100 vestigingen. Dit veroorzaakt dynamiek in de top van de winkelgebieden en leegstand in de aanloopstraten. De sanering van het winkelbestand is het resultaat van de achterblijvende detailhandelsbestedingen. Is dat structureel? Gedeeltelijk: gebrek aan inspirerende formules, hogere webomzetten, alternatieven voor nieuwkoop door Marktplaats; het is maar een greep. Maar een stijgend aantal mensen en de economische groei zal ook de retail laten herstellen: even twee jaar overbruggen.
5. Weten we inmiddels wat de woningzoeker wil?
Nu
In editie 1 de verwondering van onze columnist, de latere minister, Eduard Bomhoff over de verdubbeling van de prijs van bestaande woningen, terwijl de nieuwbouwprijs slechts met 30% was gestegen. Dat kon volgens Bomhoff maar één ding betekenen: nieuwe woningen voldoen niet aan de woonwensen. In de eerste 15 jaar ging de koopwoningenmarkt na een hausse door de ernstigste crisis na de tweede wereldoorlog. Nu we weer bouwen is de vraag van Bomhoff weer actueel: voldoet dit aan de woonwensen? Er zijn duizenden studentenwoningen gemaakt en er worden mooie penthouses opgeleverd: in de Amsterdamse Houthavens kocht een zekere Won Yip een appartement van 1440 m² voor naar schatting € 12 mln. Door zijn aankoop wordt Yip meteen aangeduid als ‘horeca- en vastgoedtycoon’ en door de aankoopprijs te majoreren naar € 16 mln wordt de kans op succes voor de speculant hoger. Ook in penthouse De Rotterdam een speculant (Madonna?) die voor € 3,44 mln 750 m² kocht. Al met al nog wat lagere prijzen dan in Londen en New York, laat staan Monaco of Hongkong, maar de weg naar boven lijkt gevonden.
Straks
Penthouses in Amsterdam zijn vergelijkbaar met die van Stockholm en Kopenhagen, en daar is ook geen sprake van een echte markt. Dat betekent niet dat ze nooit zijn te verkopen (zo bewijzen Yip en Madonna), maar het feit dat er mensen wonen in een watertoren of een molen maakt dat nog geen markt. Studentenhuisvesting is ook een bijzondere niche, waar bijvoorbeeld Wessels (Reggeborgh) zich verre van houdt. De enige duurzame groei
