Beleggers zien weer kansen in Amsterdam-Zuidoost

De kantorenmarkt in Amsterdam-Zuidoost kampt al jaren met een hoge leegstand. Tegelijk zien beleggers meer kansen, met name in het kerngebied rond het NS-station en de Arena.

Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 24 april 2015

Na de Zuidas is Amsterdam Zuidoost weer populairder voor bedrijven om zich te vestigen óf – misschien nog wel belangrijker – het huurcontract te verlengen, hoewel de hoge opnameniveaus van ruim een decennium geleden niet meer haalbaar zijn. Een grote gebruiker als Deutsche Bank, die in 2011 nog 11.000 m² huurde in de Oval Tower (eigendom van Deka), is daarmee een uitzondering.
De succesvolle verhuur van het herontwikkelde Atlas Complex (eigendom van Pronam) aan grotere en kleinere gebruikers laat echter zien dat het kerngebied van Zuidoost gebruikers trekt. Ook voor niet-kantoorontwikkelingen: vorig jaar werd de eerste paal voor het nieuwe Courtyard by Mariott-hotel in het multifunctionele complex Atlas geslagen.

Steeds kleinere transacties
De slag om de gebruiker is zeker ook in dit gebied steeds harder geworden. Zo loopt net als elders in Nederland de gemiddelde grootte van de transacties in het gebied steeds verder terug. De gemiddelde grootte van kantoortransacties bedroeg rond 2005 volgens de Calcasa Property Analyzer (CPA) tegen de 1000 m². Anno 2015 is dat gehalveerd. De leegstand (aanbod versus voorraad) in het hele gebied (de buurten Amstel/Bullewijk en Bijlmer-Centrum gecombineerd) is volgens CPA opgelopen tot 27,4%. In totaal is momenteel 305.000 m² kantoor in dit gebied als aanbod beschikbaar. In het centrumgebied, dat veel gewilder is bij eindgebruikers, is de leegstand substantieel lager.
Een up-to-date kantoor op de juiste locatie is daarom essentieel om gebruikers te trekken en vast te houden. Kantoorbeleggers investeren vooral in het kerngebied rond de Arena en het station. Een goed voorbeeld is Duitse belegger IVG, die namens een institutionele opdrachtgever op risico het kantoorpand De Oliphant op de Haaksbergweg 4–98 herontwikkelt. Eind deze maand verlaat ING na 21 jaar het pand.
Sens Real Estate is door IVG aangetrokken als herontwikkelaar van het pand. IVG investeert naar verluidt tussen de € 20 en € 30 mln in het pand, waardoor het de komende 20 jaar weer kan concurreren op de kantorenmarkt. Het pand moet onder de naam The Sharing Tower plaats gaan bieden aan de volgende generatie werkgevers en werknemers.

10 m² per werknemer
IVG heeft nog geen huurder aangetrokken. Wel hebben inmiddels enkele partijen belangstelling getoond. Het pand heeft nu 14.200 m² aan verhuurbare oppervlakte en zal worden uitgebreid tot 16.000 m², met de mogelijkheid tot een eventuele verdere uitbreiding naar meer dan 20.000 m². Nog dit jaar gaat de herontwikkeling van start; de voltooiing is voorzien medio 2017.
Naar verluidt mikt IVG met zijn herontwikkeling van The Sharing Tower ook op grotere bedrijven.
Tegenwoordig is voor veel kantoorhoudende bedrijven 10 m² per werknemer de norm, drastisch minder dan de circa 20 m² die een decennium geleden gebruikelijk was. IVG wil de vloeren op het pand uitbreiden naar 1200 m², wat betekent dat er 120 werknemers op één vloer zouden kunnen werken.
Ook in de gebouwen rond The Sharing Tower worden er nog steeds forse metrages verhuurd: Zo heeft onlangs TIP Trailer Services, een bedrijf in de transport- en logistieke sector, een langjarige huurovereenkomst van 2400 m² getekend voor kantoorruimte in de Alpha Tower aan De Entree 11–97. In de zomer van 2014 zijn de entree en lobby van de Alpha Tower door eigenaar Commerz Real volledig gerenoveerd; dit jaar wordt in het gebouw een vergadercentrum gerealiseerd voor de gebruikers van het gebouw.

Geschikte vloeren
De faciliteiten, locatie en grootte van vloeren zijn doorslaggevende factoren voor een succesvolle verhuur van een kantoorgebouw. Zelfs relatief moderne gebouwen in het gebied blijken daar soms al niet aan te voldoen. Zo staat sinds 2007 ruim 24.000 m² leeg in de gebouwen Diana en Vesta, die door het ter ziele gegane Eurocommerce zijn ontwikkeld. Gunstiger qua vloeroppervlakte is een gebouw als de Margriettoren (eigendom van Kanam) aan de Haaksbergweg 75 in Zuidoost, waar de afgelopen vijf jaar voortdurend kantoortransacties plaatsvonden. Ook de nabijgelegen Dreeftoren voldoet aan die eis van geschikte vloeren en loopt momenteel behoorlijk vol met startende bedrijven.
Bij grote kantoorgebouwen van 10.000 m² en meer is essentieel hoe het gebouw gemanaged wordt. Er zijn steeds meer voorbeelden van gebouwen waar naast traditionele verhuur een deel wordt geëxploiteerd door een aanbieder van flexibele kantoorruimte. Het delen van faciliteiten en het samenwerken door huurders is een belangrijk element voor succesvolle kantoorgebouwen.
Een goed voorbeeld is kantoorgebouw Vogelstruys in Zuidoost. Sinds het vertrek van huurder KPMG stond Vogelstruys aan de Hullenbergweg 278–308 in Amsterdam Zuidoost ruim 7 jaar leeg. Sommige adviseurs zeiden dat het beter was het gebouw op te geven als kantoorgebouw en te herontwikkelen tot een andere functie. Victory Advisors verwierf het gebouw in 2013 als onderdeel van een grotere portefeuille en koos voor een aanpak met flexibele kantooraanbieder Office Operators. Die aanpak bleek die succesvol: de afgelopen maanden contracteerde Victory naast The Office Operators nieuwe huurders: Capgemini en Sogeti. The Office Operators zal verder uitbreiden in het gebouw en zal ook de zevende verdieping huren (circa 800 m²), waardoor er 85% is verhuurd.

World of Food
Dat ondernemende vastgoedpartijen kansen zien in Zuidoost bewijst ook het initiatief van ontwikkelaar Lingotto om nieuw leven te blazen in een van de leegstaande parkeergarages aan de Daalwijkdreef. In de voormalige parkeergarage aan de Develstein in Zuidoost opent eind mei de World of Food, een overdekte markt bedoeld voor ontbijt, lunch en diner. De hal huisvest zowel kleine ondernemers als grote internationale ketens.
In het midden van de voormalige parkeergarage zitten ongeveer 25 kleine ondernemers, die alle culturen uit Zuidoost moeten vertegenwoordigen. Aan de zijkant van de hal vestigen zich de bekendere namen zoals Taste of Africa, Bacchus Studentencafé, Ates Döner, Chinese Wok, All-you-can-eat BBQ en McDonald’s.