Hoogleraar Transport Bert van Wee had de zaal snel om. Wat een prikkelende stelling had moeten zijn, vonden de vastgoedprofessionals in de zaal volkomen logisch, zo bleek uit de tafeldiscussies na zijn inleiding. Natuurlijk wordt vastgoed in de stad meer waard als er minder auto’s en parkeerplaatsen zijn.
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 27 september 2019
Bert van Wee deed zijn uitspraken tijdens de Derde Woensdag in September, een expert meeting georganiseerd door AM en Nyenrode.
De aanwezigen in het zaaltje in Nyenrode zien in elk geval dat je in de stad veel mobieler bent met de fiets, de elektrische step, de stint, segway en openbaar vervoer dan met de auto. Auto’s zijn vervuilend en tasten de leefbaarheid aan. Mensen willen liever in een leefbare stad wonen zonder auto dan in een stad met auto. Dus gaan de vastgoedprijzen op de leefbaardere plekken omhoog.
Bert van Wee is hoogleraar Transportbeleid aan de TU Delft en wetenschappelijk directeur van onderzoeksschool Trail. Hij staat sceptisch tegenover de € 3 mrd die in de miljoenennota gereserveerd staat als extra uitgaven aan wegen, boven op de vele tientallen miljarden euro’s die al zijn uitgetrokken voor mobiliteit, tot 2030. ‘En ik moet nog zien of dat echt wel klopt. De vorige keer stond ook in de miljoenennota dat er extra geld werd uitgetrokken, maar dat bleek slechts het omkatten van al bestaande potjes te zijn.’
Veiligheid duurder dan files
Van Wee hield het vastgoedpubliek voor dat mensen misschien wel denken dat in het kader van transportproblemen files het grootste probleem zijn, maar dat dit in het geheel niet waar is. ‘Bij mobiliteitskwesties vormen niet files de grootste kostenpost, maar veiligheid. Veiligheid kost de samenleving € 15 mrd per jaar, milieu € 9 mrd en de fileproblematiek € 3 mrd.’ En bereikbaarheid is veel belangrijker dan de omvang van de fileproblematiek. Zo liet hij aan de hand van een onderzoek in het Verenigd Koninkrijk zien dat files vastgoedprijzen niet negatief beïnvloeden. ‘Integendeel, the City of London is onbereikbaar met de auto, maar de vastgoedprijzen zijn er het hoogst in het hele VK. Het is dus niet de auto die het verschil maakt, maar de bereikbaarheid. Openbaar vervoer is in the City natuurlijk wel goed geregeld. Voor mensen is bereikbaarheid dus belangrijk, niet de manier waarop die tot stand komt.’
Voor vastgoed is het oplossen van files volgens Van Wee dan ook niet heel belangrijk. ‘Er is een belangrijke trade-off tussen leefbaarheid en autobereikbaarheid en niet iedereen kan tegenwoordig zijn eigen auto hebben. Autodelen is een van de oplossingen.’ De hoogleraar houdt zijn publiek voor dat no parking = no business, het mantra van veel winkeliers, ook al niet waar is: ‘Er is onderzoek gedaan in een straat in Amsterdam-Zuid. Onderzoekers vroegen de winkeliers naar hun schatting van het aandeel van hun bezoekers dat met de auto kwam. De winkeliers dachten 60%, maar het bleek slechts 29% te zijn.’
Werk moet dicht bij OV staan
Ander onderzoek laat bovendien zien dat vastgoedwaardes in de nabijheid van stations hoger liggen dan in de periferie. Van Wee: ‘Met de vergrijzing en de krimp wordt locatie belangrijker. Mensen willen niet meer in de periferie werken, merken de bedrijven die moeite hebben vacatures te vervullen. Daarbij blijkt dat de nabijheid van openbaar vervoer aan de bestemmingskant belangrijker is dan aan de weggaan-kant: het huis mag verder van het station staan, omdat die afstand gemakkelijk met de fiets overbrugd wordt. Het werk moet echter wel dicht bij het openbaar vervoer staan, zodat het te belopen is.’
De Derde Woensdag in September
Gebieds- en vastgoedontwikkelaar AM organiseerde alweer voor de negende keer in samenwerking met Nyenrode Business Universiteit de Derde Woensdag in September. Het is een besloten en exclusieve expertmeeting voor zo’n 90 genodigden in het Koetshuis op het landgoed van Nyenrode in Breukelen.
De bijeenkomst is bedoeld om stil te staan bij de stand van het land en de betekenis van de miljoenennota voor de ruimtelijke ontwikkeling en vastgoedmarkt in Nederland. De bijeenkomst staat onder leiding van prof. dr. Tom Berkhout van het Nyenrode Real Estate Center. De expertmeeting moet vooral ook om de inhoud gaan en verdiepend zijn, en gezien de aard ervan worden vooral overheden, beleggers, woningcorporaties, retailers en financiers uitgenodigd.
Na de twee inleidingen van Paul Hilbers en Bert van Wee discussieerden de genodigden per tafel van ongeveer tien personen over een aantal stellingen, zoals: ‘Zijn de prijzen nog op hun top of is de top al voorbij?’ en ‘De waardes van vastgoed rond OV-hubs zonder eigen parkeerplaatsen liggen hoger dan vastgoed verderop met parkeerplaatsen.’ Door de verschillende competenties van de deelnemers leidden de stellingen tot interessante discussies.
