Hij heeft het boek over de vastgoedfraude van FD-journalisten Vasco van der Boon en Gerben van der Marel gelezen in het vliegtuig op weg naar de VS. door Ronald de Blauw PropertyNL Magazine Nr. 19 - 4 december 2009
Hij heeft het boek over de vastgoedfraude van FD-journalisten
Vasco van der Boon en Gerben van der Marel gelezen
in het vliegtuig op weg naar de VS.
door Ronald de Blauw
PropertyNL Magazine Nr. 19 - 4 december 2009
Lenny Vulperhorst, vennoot bij adviesbureau Andersson
Elffers Felix en auteur van het vorig jaar verschenen boek
‘Hebzucht in het Vastgoed’, vindt niet de weldoordachte opzet
van de hoofdverdachten het meeste onthullend, maar het
gemak waarmee zij tal van vastgoedprofessionals voor hun
karretje wisten te spannen en het totale gebrek aan toezicht.
‘Op het moment dat ze geconfronteerd worden met omkoping
en andere illegale praktijken, willen ze meeëten uit
de ruif in plaats van aan de bel te trekken. De omvang en
slinkse wijze waarop de vastgoedfraude rond Bouwfonds
en Philips Pensioenfonds is opgezet is misschien nog te
beschouwen als een incident, maar hun opzet kon alleen
slagen in een cultuur van “voor wat, hoort wat”. Men zal
gedacht hebben, als ik niet profiteer, doet een ander het wel
en daarmee worden criminele activiteiten van kwaadwillende
figuren gelegitimeerd.’ Volgens Vulperhorst, die in
2005 aan de Leidse Universiteit promoveerde op een onderzoek
naar de bouwfraude, ontbreekt het in de vastgoedwereld
aan helden die hun vinger durven op te steken en
hebben veel mensen in deze sector een andere definitie van
de grens tussen legaal en illegaal dan Justitie. ‘Hebzucht op
zich is heel menselijk en ook in zekere zin ook goed, want
het stimuleert ondernemerschap. Maar de vraag is hoe je
uitwassen zoals fraude en oplichting kan voorkomen. Hoe
tem je het beest?’ Hij maakt een vergelijk met de bouwfraude
die in 2001 een praktijk van clandestiene zelfregulering
en onderlinge prijsafspraken en verrekeningen aan
het licht bracht. ‘Er zitten nog veel dezelfde mensen bij
bouwbedrijven als toen. Nu zeggen ze dat fraude in hun bedrijf
niet meer voorkomt, maar tien jaar geleden riepen ze
hetzelfde. De gedoogcultuur was indertijd een excuus om
op een dubieuze manier zaken te doen, met het oog op zo
veel mogelijk gewin. Zolang iets gedoogd wordt, gaat iedereen
ervanuit dat deze werkwijze normaal is en maakt men
grif gebruik van de leemte, zonder zich af te vragen of hun
handelen wel ethisch is.’ Of er na de bouwfraude schoon
schip is gemaakt, betwijfelt Vulperhorst, verwijzend naar de
recente fraudezaak bij Janssen De Jong. ‘Ik wil graag aannemen
dat de bestuurders van het bedrijf zoals ze zelf zeggen
van niets wisten. Maar voor de managementlaag daaronder
lijkt de omkoping van gemeenteambtenaren business as
usual. Het zit diep ingebakken in de cultuur.’
Onverwacht
Vulperhorst verwacht dat er vroeg of laat in de commerciële
vastgoedsector nieuwe fraudezaken aan het licht komen.
Ook bij de corporaties zal het volgens hem niet blijven
bij Rochdale en PWS als het frauduleus handelen betreft.
‘Fraude komt op de raarste momenten aan het oppervlak
en altijd uit een onverwachte hoek. Net zoals niemand kon
vermoeden dat Cor van Zadelhoff als klokkenluider zou
opstaan bij de vastgoedfraudezaak rond Bouwfonds en Philips
Pensioenfonds.’ Dit soort zaken zijn nooit volledig uit
te bannen, denkt Vulperhorst. Want hebzucht blijft bestaan
en ‘een goede fraudeur probeert weer te leren van de lessen
van vandaag’. Maar met streng toezicht en een kritische blik
kan het wel in de kiem gesmoord worden. ‘Daarbij moeten
ook de vastgoedtransacties zelf onder een vergrootglas
worden gelegd en moet de geschiedenis van een asset worden
nagetrokken. Want hoe kom je achter fraude als je dat
niet doet? Dan zijn de integriteitscodes die de meeste grote
vastgoedbedrijven en brancheorganisaties hanteren weinig
waard.’ Vooral (semi-)publieke organisaties die in een
transformatieproces zitten naar een meer marktgeoriënteerde
onderneming, zijn volgens Vulperhorst kwetsbaar.
Dit is de weg die corporaties volgen en ook Bouwfonds er
op heeft zitten. ‘Dan is sprake van menging van culturen
en dan moet je buitengewoon alert zijn. Het is riskant om
een externe marktpartij of ondernemers met een andere
cultuur binnen de organisatie te halen, zonder heldere afspraken
en goed toezicht. Het was naïef van het bestuur en
de commissarissen van Bouwfonds om te denken dat het
automatisch goed gaat als je het hart van een aap in een
menselijk lichaam plaatst.’
woonbron
De opgave is om ondernemerschap te stimuleren maar tegelijkertijd
in toom te houden. Bij een aantal corporaties
ging het mis, zoals bij Woonbron met de uit de hand gelopen
kosten van de renovatie van de SS Rotterdam en in
Maastricht bij het inmiddels stilgelegde Campusplan van
Servatius. Vulperhorst: ‘Bij de verzelfstandiging van de
corporatiesector is over risicobeheersing nooit goed nagedacht
en veel corporaties kennen geen professioneel risicomanagement.
Toezichthouders vertrouwen te veel op
de deskundigheid van de bestuurders en stellen te weinig
kritische vragen.’ Vulperhorst adviseerde enige tijd geleden
als een soort externe auditor een kleine corporatie in het
zuiden van het land die bij een project te kampen had met
een budgetoverschrijding van € 20 mln, een verdubbeling
van het geraamde budget. Deze corporatie was volgens hem
onvoldoende professioneel, maar dacht het zelf te kunnen
doen. ‘De raad van commissarissen lette niet op en had helemaal
niet door dat het project zo uit de hand liep.’ Vulperhorst
vergelijkt het realiseren van een vastgoedproject met
het kopen van een auto: ‘Als je er geen verstand van hebt,
moet je juist veel vragen stellen. Want anders is de kans
groot dat je een kat in de zak koopt.’ De vastgoedfraude
maakt glashelder dat grote delen van de intermediaire sector
er niet is om het algemeen belang of het belang van de
klant te bedienen, zo stelt Vulperhorst in zijn Vastgoedlezing
die hij onlangs heeft gehouden en die ook is afgedrukt
in Real Estate Research Quarterly. ‘Iedereen werd er beter
van, maar de huurder krijgt uiteindelijk de rekening gepresenteerd.
Eigenlijk leest de analyse van Van der Boon en
Van der Marel als een oproep om intermediairs met pek
en veren uit de sector te bannen.’
Maar niet alleen vanwege de frauduleuze uitwassen zou
volgens Vulperhorst de bezem door de vastgoed- en bouwwereld
moeten. Ook de economische recessie dwingt tot
een andere manier van ontwikkelen. De productie- en aanbodgestuurde
bouwpraktijk heeft zijn langste tijd gehad,
voorspelt de adviseur. ‘De omslag van een aanbodmarkt
naar een vragersmarkt vergt dat je snapt wat de markt wil.
Daarvoor moet een ondernemer flexibel en wendbaar zijn
en snel kunnen leveren en produceren. De eis dat 70%
van de woningen moet zijn verkocht voordat je start met
de bouw is van het stenen tijdperk. Bouwen in grote series
zal niet geheel verdwijnen, maar als je in de vastgoedsector
het verschil wilt maken en extra kansen in de markt wilt
pakken, zul je de klant moeten snappen en hem helpen
met de financiering.’
Direct contact met de klant is daarbij noodzakelijk, voor
intermediairs als makelaars en hypotheekadviseurs is geen
plek meer. Projecten zullen worden opgeknipt tot kleine,
op maat gesneden eenheden. Het zijn de kleinere bedrijven
met korte lijnen en een directeur-eigenaar aan het roer
die het beste is in staat zijn deze omslag te maken.
