Jeroen van Valen is trots op het beleid van Sectie5 Investments om in 2019 en 2020 veel te verkopen, fondsen te herstructureren en het rustig aan te doen. Hierdoor zijn er weinig zorgen voor herfinancieringen. De tijd voor nieuwe expansie komt later wel.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 27 oktober 2023
Sectie5 Investments geldt als uitvinder van supermarktfondsen. Terwijl retail als geheel steeds onderaan de favorietenlijst bungelde, wist Sectie5 verrassende honderd-miljoen-plus deals te sluiten met Corio, Delta Lloyd en Dela. Daardoor belandde de fondsenaanbieder in de top-5 van Nederland met € 850 mln aan assets under management. Nu is dat door verkopen en aflopende fondsen gereduceerd tot een achtste plek, met € 517 mln in het jaarlijkse onderzoek naar vastgoedparticipaties van PropertyNL. Krimp gaat meestal niet zonder slag of stoot. De vaste kosten van de managementorganisatie lopen door.
Scholenfonds
Partner Jeroen van Valen maakt echter een zorgeloze indruk. Sectie5 heeft een nieuw villa-kantoor in gebruik genomen in Bussum, waardoor de Amsterdamse huurpenningen worden uitgespaard. De fondsenaanbieder heeft nu ongeveer 10% van de portefeuille belegd in woningen, 20% in zorg en de rest in de ‘oude’ specialiteit van supermarkten en andere dagelijkse retail.
Van Valen had ook wel klanten om te beleggen in een scholenfonds, maar dit kwam toch niet van de grond. ‘Ik zag en zie een belangrijke rol voor beleggers om hun verantwoordelijkheid te pakken en de vaak slecht geventileerde scholen te verduurzamen. Maar ik liep aan tegen vooroordelen van publieke partijen jegens beleggers.’
Dat zal bij het verwerven van woningen – een categorie waar Sectie5 pas later instapte – niet anders zijn. ‘Klopt, de rol van beleggers in de woningmarkt scoort politiek niet best. Voor ons is er eigenlijk niet zoveel veranderd op de woningmarkt. We hebben altijd portefeuilles gekocht met het idee om een deel direct uit te ponden. Dat was de enige manier om een redelijk rendement te halen. Dat is ook nu het geval, en hier ligt voor ons een toegevoegde waarde. Wij kijken naar de leegwaarde en zien veel belangstelling om woningen te kopen voor bedragen beneden de € 400.000, waarop vaak een nationale hypotheekgarantie van toepassing is.’
Geruchten
Door de snelle hypotheekrentestijging is de betaalbaarheid van koopwoningen sterk onder druk komen te staan, maar Van Valen vindt dat in de praktijk meevallen. ‘Ik denk dat het komt door de lage werkloosheid en de forse cao-stijgingen. Hierdoor kunnen mensen toch gedeeltelijk de hogere rentekosten compenseren. Dat zie ik als reden, naast de algehele schaarste, dat de woningprijzen in dit segment goed standhouden.’
In de markt gonst het van de geruchten over nieuwe fondsen die Sectie5 gaat opzetten, maar Van Valen houdt daarover zijn lippen op elkaar. ‘De AFM wil niet dat aanbieders fondsen gaan promoten voordat toestemming is gegeven over de prospectus.’ Hij kan wel aangeven dat Sectie5 in 2023 voor € 50–60 mln acquireert. Dat is minder dan voor corona, toen Sectie5 met aan- en verkopen van een kwart miljard per jaar een van de belangrijkste spelers van Nederland was. Van Valen: ‘In ons vakgebied verdien je vooral bij de inkoop. Daarna bewijs je je meerwaarde door optimalisatie. De afgelopen jaren hebben partijen ingekocht voor prijzen die je niet makkelijk meer kunt goedmaken. Je ziet dat in de private equity. Voor veel partijen vormt herfinanciering nu een grote uitdaging. Wij monitoren dat precies en verwachten dat de zeer beperkte herfinanciering van Sectie5-fondsen in 2024 geen enkel probleem zal opleveren, omdat bij de fondsen waar die betrekking op heeft de huurstroom nog is toegenomen en de loan-to-value laag is.’
Debt-brokers
Afgelopen jaren is de traditionele markt voor vastgoedfinancieringen met Rabobank, ING en ABN flink onder druk gezet door debt-brokers die veel nieuwe partijen hebben geïntroduceerd. Soms zijn het Angelsaksische partijen, maar ook veel vermogende particulieren komen op de markt. Van Valen: ‘Wij hebben daar niet aan meegedaan. Wij hechten aan goede bancaire relaties. De vraag is geweest: ga je voor twintig of dertig basispunten een avontuur aan met een onbekende bank of financier? Voor ons was steeds het antwoord: dat doen we niet.’
Op de beleggersmarkt is grote interesse in vastgoedfinancieringen. Een inventarisatie vorig jaar kwam uit bij € 2 mrd aan leningen. Van Valen ziet dit niet als een bedreiging. ‘Wij hebben een apart product, dat zich in verschillende cycli bewezen heeft. Zo zien wij ook clubdeals (waarbij vermogende particulieren zonder AFM-toezicht investeringen doen, red.) niet als een concurrent voor ons product.’
Plaatsingsbureaus
Sectie5 heeft een eigen klantenkring voor investeringen in de fondsen, maar werkt ook samen met zogenoemde plaatsingsbureaus: partijen die beleggers voor de vastgoedparticipaties zoeken. De bekendste is Reyersen Van Buuren Vastgoedbeleggingen, ooit opgericht door Henk Reyersen van Buuren en nu in eigendom van Jan Willem van der Kun. Reyersen heeft tegenwoordig een eigen plaatsingsbureau onder de naam Connect Invest. Hij laat regelmatig onderzoek doen naar de kwaliteit van de vastgoed-cv’s en vastgoedparticipatie-maatschappijen. Daarbij scoort Sectie5 hoog. Is het niet een beetje de slager die zijn eigen vlees keurt? Van Valen wijst erop dat Vastgoedfondsenscan wel een keurmeester is met gezag: de toetsing is adequaat en objectief. De partij die het hoogst scoort (VSN) maakt bijvoorbeeld geen gebruik van plaatsingskantoren.
Voor de toekomst ziet Van Valen weer ruimte voor groei. Hij ambieert vooral uitbreiding in het zorgvastgoed, vanwege het maatschappelijke belang. Maar ook zal Sectie5 woningfondsen en supermarktfondsen blijven initiëren. Dat moeten dan wel grotere fondsen worden dan in het verleden, want de kosten voor het beheer nemen toe door de extra eisen van de toezichthouder AFM. Hij denkt dat er een markt is voor fondsen vanaf € 20 mln.
