In Amsterdam-Zuid ontwikkelt de De Jong Groep voor ruim € 125 mln het luxe woon-, services- en healthconcept Valerius in een woonsegment dat Nederland nog niet kende.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 25 maart 2022
Nederland mist een ‘metropolis’-wooncomplex, waarin luxe, services, health en beveiliging hand in hand gaan, volgens Max de Jong. Als telg van een bekende Amsterdamse vastgoedfamilie liep De Jong regelmatig langs het Valeriusplein. Dan droomde hij van een luxe verblijf op die plek. Die droom stond ver af van de werkelijkheid, want het plein werd gedomineerd door een gesloten psychiatrische kliniek, maar binnenkort verwezenlijkt hij samen met zijn partners eindelijk die droom. Over vier maanden worden de deuren geopend van een monumentale schepping van Roberto Meyer (MVSA), met De Jong en zijn partners in deze ontwikkeling, verenigd in Valeriusplein BV (Emro Real Estate en Bevima), als bijzonder gecommitteerde opdrachtgever.
Een interview over motieven, drijfveren en kansen in het hoogste segment met ontwikkelaar Max de Jong en de makelaars Eefje Voogd en Kees Kemp (Broersma).
Ontwikkelaar en bewoner
Bijzonder, want De Jong verwezenlijkte niet alleen een droom als ontwikkelaar, hij en zijn partners gaan er ook zelf wonen. ‘Het is een ongebruikelijke positie, maar de meeste potentiële kopers reageren enthousiast over de dubbele rol die ik als ontwikkelaar, maar ook als toekomstig bewoner heb’, aldus De Jong. Van de 28 appartementen zijn er 17 verkocht, zijn er twee onder optie en zijn er nog negen te koop. Zenuwachtig is hij niet. ‘Welnee. Kwaliteit staat voorop. De kopers moeten voldoen aan iets wat wij als ‘concept Valerius’ hebben omschreven. Daaraan voldoet zeker niet iedere kandidaat; we hebben al vier kandidaten afgewezen. We streven naar een ideale mix van kopers.’
De logische vervolgvraag is waarom mensen dan niet in het ‘concept Valerius’ passen. Deze wordt niet rechtstreeks beantwoord, maar laten we het erop houden dat leeftijd (55+), moraliteit en solvabiliteit aan de basis liggen en dat het verleden van kandidaten onbesproken moet zijn. In Valerius gaan tot nu toe alleen Nederlanders wonen, al dan niet terugkerend uit het buitenland.
55 jaar als harde grens
Aan de leeftijdsgrens van 55 jaar valt niet te tornen. Die is met de gemeente overeengekomen, maar sluit ook precies aan bij het concept. De Jong: ‘We hebben wel meegemaakt dat mensen hun ouders een appartement wilden laten kopen en er zelf in wilden gaan wonen, maar daar beginnen we niet aan. Mensen die dat proberen, horen hier niet. Dat wil ik ook niet richting de gemeente. Eigenlijk wilde ik pas bij oplevering aan de verkoop beginnen, maar van dat plan hebben Voogd en Kemp me af gebracht.’
Voogd noemt het zeker een voordeel dat de opdrachtgever tot in detail ook zo persoonlijk betrokken is bij het project. Kemp: ‘Normaal draagt een ontwikkelaar het op te leveren appartement over aan de aannemer als de verkoopdeal is gesloten. De aannemer neemt dan de verantwoordelijkheid over en de ontwikkelaar kan afstand nemen. Bij Valerius blijft Max tot oplevering volledig in charge.’
De Jong overweegt om de De Jong Groep nog één jaar het aanspreekpunt van de VVE te laten zijn, omdat er in het begin altijd nog kinderziekten zijn. ‘Hoewel we er dan misschien niet meer verantwoordelijk voor zijn, willen we die eerst soepel oplossen. Al vanaf het begin van dit project hebben we laten optekenen dat de bewoner in dit appartementencomplex ontzorgd moet worden.’
Voorfinanciering geen punt
Voorfinanciering is bij Valerius geen punt, omdat de kapitaalkrachtige De Jong Groep en de partners er tot oplevering achter staan. Dat lijkt ook echter amper een punt van zorg, want wie zich on-Amsterdamse prijzen kan veroorloven, zal zich niet druk maken om wat rente van de voorfinanciering. Kemp: ‘Daar vergis je je in. Ons publiek laat misschien een woning van € 10 mln achter en betrekt hier een appartement van € 6 mln. Dat legt een beslag op de middelen waarover iedereen zou moeten nadenken. Kopers waarderen het zeer als ze alleen de zorgen hebben over de verkoop van hun eigen woning en niet over het vermogen voor het te betrekken appartement.’ Voogd: ‘Wat wel anders is dan bij andere appartementen, is dat er niet over de prijs wordt gesproken, maar vooral over de ligging en de inrichting.’
Beter, mooier en monumentaler
Voor De Jong is het ‘emotieproject’ financieel niet altijd een voordeel. Zo is de bouw in drieën aanbesteed omdat het beter, mooier en monumentaler kon en moest. Over alles wordt meerdere malen nagedacht en er is geen tegel in het gehele gebouw te vinden die niet eerst minstens twee keer is gekeurd. ‘Neem nu bijvoorbeeld het marmer in de gangen van het complex. Zien we een tegel die te dooraderd is of afwijkt van het geheel, dan laten we die met liefde twee of drie keer van de muur halen, totdat het goed is.’
De emotie stopt niet op de begane grond, maar geldt ook voor de luxe ondergrondse parkeergarage. ‘De ervaring van Valerius begint in de garage al met het afwerkingsniveau en bijvoorbeeld aangename muziek. Niet alleen is de afrit verwarmd om ijs te voorkomen, ook is de oprit met twee uiteenlopende auto’s uitgetest. We hebben zelfs een Lamborghini laten langskomen om te kijken of die niet tegen de vloer schuurde, en als een verlengde Range Rover er makkelijk in kan, welke auto dan niet?’
Toen De Jong de kans kreeg het gebouw waar hij als jongetje over had gedroomd samen met zijn partners te kopen, konden ze iets laten maken wat er nog niet was: de moderne uitvoering van de ‘etagehuizen’ die architect P.A. Warners in de jaren 1910–1920 in de Lairessestraat en op de Apollolaan realiseerde. Net zo groot qua oppervlakte, maar dan aangevuld met moderne voorzieningen als services, health en veiligheid, maar ook een gym, spa en zwembad. In Valerius kun je tot het eind van je leven wonen.
Sociëteitsgevoel
De Jong vindt duurdere appartementen vaak onpersoonlijk. ‘In Valerius doen we dat anders. Zo kom je bij binnenkomst altijd in een hal annex clubhuis met ruimte om elkaar als medebewoners te ontmoeten, met een koffiebar. We hebben daarvoor ook een klassiek biljart uit 1911 aangekocht bij Wilhelmina in Amsterdam. Het zorgt voor een ‘sociëteitsgevoel’.’
Hij snapt de zorg van omwonenden, maar geniet ervan om samen met hen ‘Zuid’ te verbeteren: bomen worden geplant en tuinen aangelegd, ondergrondse vuilopslag, hulp voor het gemeentelijk plantsoen: alles maakt Valerius voor De Jong het project van zijn leven. ‘We willen ons vooral niet vergelijken met Abraham Tuschinsky, maar we denken dat we bij de opening in juli hetzelfde zullen voelen toen hij in de jaren ’20 zijn monumentale theater opende.’
Van oord voor zenuwlijders tot woonmonument
Op 3 november 1910 opende de Vereeniging Christelijke Verzorging van Krankzinnigen en Zenuwlijders de Valeriuskliniek als opvangplaats voor 60 patiënten. In de Tweede Wereldoorlog bood de kliniek onderdak aan Joodse onderduikers. De kliniek sloot in 2013 zijn deuren en verhuisde naar het VU Medisch Centrum. De Postcodeloterij zag als eerste iets in de plek van de Valeriuskliniek in Amsterdam-Zuid, maar haakte af omdat het bedrijf er een kantoor wilde vestigen, wat in strijd was met het bestemmingsplan. Daarna kreeg De Jong de handen op elkaar bij eigenaar GGZ en stadsdeel Zuid. In 2017 begon hij met de sloop. De Jong en zijn partners selecteerden voor hun ‘droom’ architect Roberto Meyer, de oprichter van MVSA en maker van iconen zoals het voormalige hoofdkantoor van ING in Amsterdam-Zuid en het prijswinnende Centraal Station in Rotterdam. De investering bedraagt ruim € 125 mln. De appartementen in het complex worden verkocht voor € 18.500–29.500 per m². De 28 appartementen beslaan 150–450 m², globaal zo’n € 3–12 mln, exclusief berging en parkeerplekken in de tweelaagse ondergrondse parkeerkelder, de spa met zwembad en de gym, het zorghotel en de maatschappelijke ruimten. De makelaars (Eefje Voogd Makelaardij en Broersma) roemen, naast de complete en luxe afwerking, de voor Amsterdam bijzonderheid van eigen grond.
Profiel De Jong Groep
Max de Jong is DGA van familiebedrijf De Jong Groep, een partij die in de ranglijsten van top-100 private beleggers van PropertyNL voorkomt. In 1950 is de De Jong Groep opgericht door de grootvader van Max, die voor de oorlog ook al actief was in vastgoed. Zijn grootvader én vader legden met een woningportefeuille de basis voor het familiebedrijf. Max verlegde de basis naar kantoren en retail. De Jong bezit individueel, maar onder andere ook gezamenlijk met Emro Real Estate, onder meer een grote winkelportefeuille in de topwinkelstraten van Amsterdam, zoals de Kalverstraat en de Dam (bijvoorbeeld de Groote Club). Dit jaar haalden de De Jong Groep, Emro en Prowinko Christian Dior naar Nederland als huurder van Dam 2 (waar vroeger ABN Amro was gevestigd). Behalve in Nederland is de De Jong Groep ook actief in de Verenigde Staten.
Gerelateerde artikelen:
