De Jong Groep heeft in Amsterdam-Zuid voor ruim € 100 mln het luxe Valerius ontwikkeld. Een interview over motieven, drijfveren en kansen in het hoogste segment.
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 27 november 2020
In talrijke Amerikaanse plaatsen en Europese steden zoals Londen en Geneve zijn er genoeg te vinden: grootstedelijke, gelijkvloerse appartementen met beveiliging, een conciërge, een zwembad, gym, servicepakketten voor zorg, een restaurant, overnachtingsmogelijkheid voor als je bezoek niet naar een hotel wil, en een lift die stopt in je appartement en niet in een muffe publieke ruimte. In Nederland is zo’n complex er nog niet. Vooral voor de hoofdstad is dat volgens Max de Jong een interessante niche, maar voor hem meer nog een droom die werkelijkheid wordt.
Dromen van luxe hotel
Als kind uit een vastgoedfamilie liep Max de Jong regelmatig langs het Valeriusplein bij hem in de buurt. Dan droomde hij van een mooi vijfsterrenhotel op de plek waar toen nog een – naar later bleek – met asbest opgetrokken psychiatrische kliniek stond. Er gaapte echter een kloof tussen droom en werkelijkheid, en een luxe hotel of een luxe appartementencomplex was niet aan de orde.
Toen De Jong zo’n 40 jaar na dato de kans kreeg het gebouw te kopen waar hij als jongetje over had gedroomd, had hij weinig bedenktijd nodig. Aanvankelijk was De Jong van plan het te restaureren, maar na de ontdekking van enorme hoeveelheden asbest suggereerde de gemeente Amsterdam om het oude gebouw te slopen.
Hierdoor kreeg De Jong de kans om iets te maken wat er nog niet was: een geheel nieuw complex op eigen grond, op de mooiste plek in Amsterdam-Zuid, met een voor Nederland ongekend voorzieningenniveau.
Die ambitie brengt in Nederland en zeker in Amsterdam wel wat complexe vraagstukken met zich mee. Vandaar dit gesprek met Max de Jong, die daar dag en nacht mee bezig is. Zijn kantoor is op loopafstand van het project, en wanneer we naar het complex in aanbouw lopen, roept een voorbijganger: ‘Ha Max, wanneer is-ie klaar?’ ‘Nog twee weken’, grapt De Jong terug, want pas over een jaar moet Valerius opgeleverd worden. Hij praat graag met omwonenden, snapt hun zorg over nieuwbouw en wil als geen ander het karakter van ‘Zuid’ bewaren, maar tegelijkertijd ook kwaliteit toevoegen.
Project van zijn leven
Valerius is het project van zijn leven. ‘Ik voel iets wat Abraham Tuschinsky moet hebben gehad. Hij had succes en wilde iets teruggeven aan de stad.’ (Tuschinsky realiseerde in 1921 een voor die tijd ongekend theater met een bijzondere mix van Amsterdamse School, Jugendstil en Art Deco.)
Dat klinkt goed, maar de werkelijkheid van projectontwikkeling is vaak weerbarstig. De Jong was namelijk niet de eerste die wat zag in de plek in Amsterdam-Zuid. Een eerdere koper haakte af omdat hij er een kantoor wilde vestigen, wat echter in strijd was met het bestemmingsplan. Daarna ging De Jong op exclusieve basis in gesprek met de GGZ, destijds eigenaar van het gebouw, en het Stadsdeel Zuid om een nieuwe bestemming voor het gebouw te creëren, waarin alle betrokkenen zich konden vinden.
Zorgbestemming
De Jong kreeg onder andere te maken met de maatschappelijke bestemming die op het pand zat. Veel ontwikkelaars zouden dit als een beletsel zien, maar voor hem lag hier de kiem van Valerius. Hij creëerde een concept waar luxe appartementen, veiligheid en services worden gecomplementeerd door een aangrenzend zorghotel.
De Jong bedacht ook een passende bestemming voor de overige ‘maatschappelijke ruimten’ die het bestemmingsplan voorschreef. Deze ingewikkelde eis kon De Jong inwilligen door aan de achterzijde praktijkruimten voor een huisarts, cardioloog, internist en fysiotherapeut te creëren. Daarnaast komen er bijvoorbeeld een kapper en een restaurant in het hogere segment, zowel voor de bewoners van Valerius als voor buurtbewoners. Bewoners van Valerius kunnen het eten echter ook in hun appartement laten serveren, of in het Clubhuis dat op de begane grond wordt gecreëerd.
De Jong selecteerde voor zijn ‘droom’ architect Roberto Meyer, de oprichter van MVSA en maker van iconen zoals het hoofdkantoor van ING in Amsterdam-Zuid (nu Infinity, maar ook bekend als ‘de klapschaats’), het prijswinnende Centraal Station in Rotterdam en het gezondheidskantoor WTC Utrecht. Nu is Meyer in Amsterdam bezig met het nieuwe hoofdkantoor van het Europese agentschap EMA en het Universiteitskwartier, en in Utrecht met het spraakmakende verticale tuinencomplex Wonderwoods.
Die kennis van tuinen komt ook van pas bij Valerius: de entree ligt namelijk aan een parkachtige binnentuin. Eyecatcher is het door De Jong uit de voormalige kliniek geredde en inmiddels gerestaureerde glas-in-loodraam van kunstenaar Matthieu Wiegman, een knipoog naar het verleden. Op de daken en terrassen moet veel groen komen, een verwijzing naar Bosco Verticale in Milaan, een wereldvermaarde schepping van Stefano Boeri uit 2014.
Eigen grond
Terug van de kunst naar de cijfers. Hoe kan De Jong zijn investering van ruim € 100 mln terugverdienen? De appartementen in het complex worden verkocht voor € 15.000–22.500 per m². De 28 appartementen beslaan 150–450 m², globaal zo’n € 3–10 mln.
Dat is aan de bovenkant van de Amsterdamse appartementenmarkt, maar records worden niet gebroken. Een koper koopt namelijk niet alleen bewoonbare oppervlakten, berging en parkeerplekken in de tweelaagse ondergrondse parkeerkelder, maar wordt mede-eigenaar van een hotelachtige spa met zwembad en gym, het zorghotel en de maatschappelijke ruimten. De Jong: ‘Dit complex onderscheidt zich door het algehele serviceniveau, de unieke publieke ruimten, de voorzieningen en natuurlijk de estate manager, die 24 uur per dag alles kan regelen voor de bewoners.’
De makelaars (Eefje Voogd Makelaardij en Broersma Makelaardij) zullen ook ongetwijfeld benoemen dat de ‘gestapelde villa’s’ op eigen grond staan, een meerwaarde voor Amsterdammers die zuchten onder erfpacht.
In de praktijk zal boven de koopsom nog een fikse maandelijkse servicefee moeten worden opgebracht om het serviceniveau vast te houden. Daar is De Jong niet bang voor. ‘De doelgroep voor deze appartementen is gewend te betalen voor service en beveiliging. Juist het ontzorgen zal hen aanspreken.’
Voor de welgestelden was het vroeger niet ongebruikelijk om permanent een suite in een hotel te huren, waardoor de sores van het beheer van landgoederen en personeel werd voorkomen. Tot die exclusieve categorie moet Valerius worden gerekend.
Ballotage
Eventuele kopers van een appartement in Valerius staat een stevige ballotage te wachten. ‘Ik hoop dat de toekomstige bewoners er ook daadwerkelijk vaak verblijven. Dat is beter voor de sfeer, maar natuurlijk niet afdwingbaar.’ Kandidaten zijn bewoners uit de buurt, maar ook Amsterdammers die vanuit het buitenland terugkeren naar hun stad en mensen die de grote stad, met zijn cultuur, luxe shops en goede restaurants, toch verkiezen boven landelijk wonen. Ook De Jong zal zijn intrek nemen in Valerius.
Ondertussen moet De Jong voor het eerst van zijn leven aandacht besteden aan nepnieuws. Zo ging het gerucht dat Russen hun oog op het complex zouden hebben laten vallen. ‘Ik weet niet waar dat vandaan komt, maar ik heb ze in Zuid nog nooit gezien.’
Ziet De Jong na zijn Valerius-avontuur nog kansen voor dergelijke projecten elders? ‘Ik hoop het van harte! Want met Valerius heb ik als projectontwikkelaar niet steeds de maximale winst voorop gesteld, maar het hoogste niveau in ieder detail. We hebben veel geleerd en het is zonde om al die kennis en ervaring niet nogmaals te gebruiken, maar dan bijvoorbeeld in Buitenveldert. Daar, en natuurlijk in Amsterdam-Zuid, zie ik nog kansen voor transformatie naar mooie, luxe appartementen met hoogwaardige voorzieningen.’
De Jong Groep
Max de Jong is directeur-eigenaar van familiebedrijf De Jong Groep, een partij die niet zo makkelijk in de ranglijsten beleggers of ontwikkelaars van PropertyNL te vatten is.
De Jong Groep is een vastgoedontwikkelaar, opgericht in 1950 door de grootvader van Max, die voor de oorlog ook al actief in vastgoed was. Zijn grootvader en vader legden met een woningportefeuille de basis voor het familiebedrijf. Max verlegde de basis naar kantoren en retail. De beleggingsportefeuille bestaat nu vooral uit winkels, kantoren en woningen in en rondom Amsterdam, waar het familiebedrijf ook gezeteld is. De Jong bezit onder andere een grote particuliere winkelportefeuille in de topwinkelstraten van Amsterdam, zoals de Kalverstraat en de Dam, bijvoorbeeld de Groote Club.
Naast Valerius (her)ontwikkelt De Jong Groep momenteel ook bijvoorbeeld projecten aan het Rokin (750 m² kantoorruimte), Reimersbeek (3400 m² kantoorruimte) en een appartementencomplex met 60 huurwoningen in Amstelveen. Onlangs heeft het bedrijf een kantoorgebouw van 1500 m² aan De Lairesssestraat opgeleverd.
De Jong Groep is behalve in Nederland ook actief in de Verenigde Staten.
