Hebben we er in 2030 een miljoen woningen bij? Die kans is klein, want met alleen bouwen komen we er niet. Het jaar 2035 lijkt een realistischer streven.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 22 april 2022
Hoeveel verandert er nou in tien jaar? Dat blijkt best veel te zijn, bleek bij gelegenheid van het tienjarig bestaan van Capital Value.
In 2012 bedroegen de beleggingen in woningen per jaar € 1 mrd, nu is dat ongeveer € 10 mrd. In 2012 waren de zorgvastgoedbeleggingen bij elkaar € 200 mln per jaar, nu is dat € 1 mrd. Tien jaar geleden zagen internationale woningbeleggers Nederland nauwelijks staan. Nu zijn er zo’n 70 actief. In 2012 zei minister Blok dat hij geloofde in marktwerking, nu zegt minister De Jonge dat hij regie en sturing door het Rijk voorstaat.
‘Er is veel veranderd in tien jaar’, zei medeoprichter Kees van Harten van Capital Value dan ook bij het tiende symposium Shared Value van de woningbeleggingsadviseur. De cijfers en feiten die hij aandraagt bewijzen zijn gelijk. Vervolgens noemt hij actuele problemen als stikstof, stijgende bouwkosten, hoge inflatie en de vluchtelingen uit Oekraïne, zodat de toehoorders in Eye Filmmuseum in Amsterdam zeker weten dat 2022 onvergelijkbaar is met 2012.
Routekaart
Maar Van Harten en Marijn Snijders nemen nauwelijks tijd om terug te blikken. De oprichters van Capital Value hebben hun jubileummiddag gewijd aan de Routekaart naar 1 mln woningen. Dat getal zingt al bijna twee jaar rond en duidt de bouwopgave aan tot ongeveer 2030. Het aantal huishoudens groeit door en er zijn mede met dank aan de overheid – Verhuurderheffing, procedurele stroperigheid – grote tekorten ontstaan. Nu komt daar onder meer een oplopende inflatie bij. Volgens een enquête van Capital Value verwacht ongeveer 40% van de beleggers én ontwikkelaars uitstel van bouwprojecten. Het kan zomaar betekenen dat een kwart van de jaarlijks geplande woningen hierdoor wordt getroffen. En voor 2022 is nu al bekend: het aantal bouwvergunningen dat wordt uitgegeven gaat na een stijgende lijn van een paar jaar weer dalen.
Gezwind aan de slag
Ziezo, de toon was gezet en iedereen ging er eens goed voor zitten. Capital Value had vier sprekers gevraagd hun tanden te zetten in de ‘1 mln woningen’. Marja Appelman, directeur Woningbouw bij het ministerie van BZK, beet het spits af. De minister is ‘gezwind aan de slag’ gegaan, vertelde ze, en heeft zes programma’s voor de volkshuisvesting aangekondigd en twee voor de ruimtelijke ordening. Betaalbaarheid, duurzaamheid en leefbaarheid zijn belangrijke trefwoorden bij wonen en de woonomgeving, maar om iets te bereiken zijn regie, samenwerking en doorzettingskracht net zo belangrijk. Duidelijkheid, zekerheid en voorspelbaarheid in de afspraken zijn essentieel. ‘Maar vermijd als het kan een gang naar de rechter, want dan weet je zeker dat het lang gaat duren’, zegt Appelman.
In de vier actielijnen die het ministerie volgt liggen de daden besloten die uit de woorden volgen: versterken van de regie, woningbouw stimuleren, aanwijzen grootschalige woningbouwgebieden (14, bijna 15 inmiddels) en sneller van plan naar realisatie. Appelman: ‘Het is bijna ongelofelijk dat het bouwen van een woning van begin tot eind tien jaar moet duren.’ Om dat allemaal wat soepeler te laten lopen, gaat het Rijk gemeenten, provincies, ja zelfs de Raad van State assisteren. Meer ambtenaren! ‘Wie had gedacht dat de markt de komst van meer ambtenaren zou toejuichen?’, aldus Appelman.
Geen feestje
Olaf Sleijpen, directielid bij De Nederlandsche Bank, waarschuwde zijn gehoor vooraf: ‘Het is altijd uitkijken als je DNB uitnodigt voor een feestje.’ DNB bewaakt de financiële stabiliteit in Nederland en de woningmarkt zorgt voor risico’s. De stijging van de woningprijzen is volgens Sleijpen harder gegaan dan in welke raming ook. De krapte neemt toe, het aanbod daalt en de verkoopprijs ligt in 80% van de gevallen boven de vraagprijs. Mede door de hypotheken hebben Nederlandse huishoudens na Denemarken de hoogste schulden in de EU. Bovendien blijkt dat consumptie steeds sterker gerelateerd is aan de huizenprijzen. De consument voelt zich rijk en geeft meer uit. De hemel verhoede dat de prijzen stagneren of dalen, want dan stopt dat. Daar zit volgens Sleijpen het risico.
Het enige middel daartegen is vermijden dat de bestedingsruimte verder wordt vergroot. Het in stand houden van de overdrachtsbelasting voor starters, de ‘jubelton’ en fiscale voordelen van woningbezit zorgen er alleen maar voor dat de woningmarkt oververhit blijft. Daarom wil DNB dat dat allemaal – heel geleidelijk – wordt geschrapt en dat de eigen woning naar Box 3 gaat: de overwaarde van de woning wordt voortaan belast en de hypotheekrenteaftrek verdwijnt. Wat de staat meer krijgt aan inkomsten moet weer ten goede komen aan de burgers via een lagere inkomensbelasting. Sleijpen onderstreepte tenslotte dat hij niet de oplossing had voor de woningmarkt, maar slechts beleidssuggesties naar een stabieler systeem. Sleijpen: ‘Er moet gewoon meer gebouwd worden, en ik denk dat het goed is dat de overheid de regie gaat nemen.’
Wegen naar Rome
Volgens Gertjan van der Baan, ceo van Vesteda en bestuursvoorzitter IVBN, moet er meer gebeuren dan alleen bouwen om een gezonde woningmarkt te krijgen. ‘Er is niet één route naar het doel van een miljoen woningen erbij’, zegt hij. ‘Over de vorige 1 mln woningen hebben we 16 jaar gedaan, en de laatste keer dat 100.000 woningen per jaar werd gehaald was in 1989.’
Van der Baan ziet een paar duidelijke knelpunten: er is een tekort aan woningaanbod, er zijn hoge kosten (inflatie, duurzaamheidsslag, stijgende grondprijzen), gebrek aan doorstroming door ouderen en in de maatschappij is een kloof aan het ontstaan tussen de ‘haves’ en ‘havenots’.
Hij pleit voor een brede aanpak. Schiphol op zee, goed OV binnen de G5, snelfietspaden, en vergeet de voorzieningen niet: denk aan OV, scholen, zorg en recreatie. Van der Baan: ‘Neem een voorbeeld aan Hamburg, waar de infrastructuur meteen in orde wordt gemaakt en dan pas de gebouwen. Hier doen we daar altijd heel moeilijk over.’ Verder denkt Van der Baan dat investeren in duurzaamheidskennis zich straks uitbetaalt. Funding van research op het gebied van gasloos, waterstof, koeling en opslag van elektriciteit zorgt voor kennis die weer kan worden geëxporteerd. Van der Baan: ‘Er zijn meerdere wegen naar Rome, wegen die misschien parallel lopen.’ En om dat streefcijfer van een miljoen te halen, is 15 jaar misschien wat realistischer.
Vergeet de vergrijzing niet
Cees van Boven, bestuursvoorzitter van Woonzorg Nederland, vindt vooral belangrijk wát we bouwen. Woonzorg is een woningcorporatie die zich richt op huisvesting voor senioren, maar Van Boven moet constateren dat de vergrijzing te weinig aandacht krijgt. In 2040 is 1 op de 4 mensen ouder dan 65. ‘We hebben een wooncrisis, maar we hebben ook een klimaatcrisis en een zorgcrisis’, zegt Van Boven. Het aantal huishoudens neemt toe, maar daardoor tevens de vereenzaming. Tegelijkertijd hebben senioren in het algemeen meer zorg nodig en volgens de prognoses moet straks een op de drie personen in de zorg werken. ‘Als je dit bij elkaar optelt, is ouderenhuisvesting een van de meest urgente vraagstukken.’
De relatie tussen wonen en zorg is volgens Van Boven groter dan algemeen wordt gedacht. Hij pleit voor collectieve woonvormen, aandacht voor zorgvastgoed en ‘zorgzame wijken’. Ouderen willen best verhuizen, denkt hij, ook al wordt doorgaans gezegd van niet. Woonzorg ontwikkelt seniorenhuisvesting voor alle inkomensgroepen en daar is meer dan gewone belangstelling voor. Rutte IV wil wonen en zorg scheiden, maar Van Boven waarschuwt dat dat de belangstelling om te investeren in zorgvastgoed kan verminderen. Van Boven: ‘Ik pleit voor een nationaal programma Wonen en ouderenhuisvesting. Zo belangrijk is dit onderwerp.’ Hij heeft dan ook hoge verwachtingen van een programma op dit gebied dat minister De Jonge in juni zal presenteren.
