‘Als wij formateur zouden zijn voor het woningmarktdossier’

Hoewel de discussie over de woningmarkt er een is van alle tijden, is ze de afgelopen jaren sterk opgelaaid. Vooral de forse stijging van de prijzen van koopwoningen, waaraan geen einde lijkt te komen en de toenemende wachtrijen voor een woning in de sociale huursector zijn hiervoor verantwoordelijk. Als bijdrage aan de discussie stelde De Nederlandsche Bank (DNB) onlangs voor om onder andere de verstorende fiscale voordelen voor eigenwoningbezit langzaam af te bouwen. In concreto stelt DNB voor om de eigen woning van Box 1 naar Box 3 over te hevelen en door te gaan met de verdere afbouw van de hypotheekrenteaftrek.
Daarnaast pleit DNB voor meer regie door de Rijksoverheid bij de realisatie van de bouwopgave, bijvoorbeeld door het geven van grondprijskortingen in ruil voor huurprijsafspraken. De voorstellen van DNB, die het afgelopen jaar in een of andere vorm ook wel zijn gedaan door andere instituten die zich met de woningmarkt bezighouden, zijn enerzijds een weerspiegeling van de huidige problemen van schaarste waarmee de woningmarkt worstelt en anderzijds van de complexiteit van de bestaande regelgeving om die problemen op te lossen. In deze korte beschouwing onderzoeken we in hoeverre de voorstellen bijdragen aan de oplossing van de huidige problemen. Ook komen enige andere aspecten van de woningmarkt aan de orde.

Koopsector
De sterk gestegen prijzen in de koopsector zijn de resultante van vraag en aanbod. In een ‘normale’ evenwichtige markt zou de evenwichtsprijs van een woning grosso modo gelijk zijn aan de som van de bouwkosten, een (kleine) winstmarge voor de bouwer en de prijs van de bouwgrond. De prijs van de bouwgrond zou, afgezien van specifieke unieke locatievoordelen, gelijk zijn aan de landbouwkundige waarde plus de ontwikkelingskosten ervan tot bouwgrond. Als de vraag naar woningen meer toeneemt dan het aanbod, bijvoorbeeld door het gebrek aan bouwgrond of bouwvakkers, dan zal dit tot uitdrukking komen in een stijging van de prijs van een woning. Omdat wonen als een noodzakelijk goed kan worden aangemerkt, zal dan niet zozeer de kostprijs inclusief een gebruikelijke winstmarge maatgevend zijn voor de prijs, maar de betaalbaarheid door degenen die op zoek zijn naar een woning.
De historisch gezien extreem lage rente betekent dat de betaalbaarheid in de afgelopen jaren zeer sterk is toegenomen. Starters met relatief lage inkomens en weinig eigen vermogen zijn dan de eersten die hun droom naar een koopwoning (voorlopig) maar moeten laten varen. Doorstromers hebben het voordeel zelf te kunnen profiteren van de hogere prijs van de woning die ze kunnen verkopen. De uittreders (of de erfgenamen ervan) zijn degenen die maximaal profiteren van de gestegen woningbouwprijzen.

Lastenverzwaring
Als de eigen woning in Box 3 terechtkomt en de hypotheekrente volledig wordt afgeschaft is er per saldo sprake van een lastenverzwaring: wonen wordt, bij eenzelfde prijsniveau van de woning, duurder. Ook toetreders hebben daarmee te maken. Bijgevolg zal de betaalbaarheid in beginsel afnemen. Als reactie zal, bij eenzelfde aanbod, de prijs van een woning dus dalen totdat, in termen van betaalbaarheid, een nieuw evenwicht gevonden is. De woningbouwschuld van de toetreder zal dus weliswaar afnemen, maar de financiering van die schuld zal toenemen. De lagere prijs van een koopwoning zal het mogelijk minder aantrekkelijk maken voor investeerders om in nieuwbouw te investeren. Kortom, hoewel er diverse legitieme redenen zijn om de fiscale behandeling van de eigen woning te veranderen, zullen de huidige spanningen in de koopsector er niet substantieel door worden beïnvloed.
Waarom reageert het aanbod zo traag op de vraag? De hoge prijzen zouden toch voor bouwers voldoende stimulans moeten zijn om meer woningen op de markt te zetten. Hoewel ook hier veel factoren meespelen, zoals de schaarste aan bouwvakkers en installateurs en de gestegen kosten van materialen, lijkt de schaarste aan bouwgrond de belangrijkste factor. Deels ligt dit aan het rigide ruimtelijke ordeningsbeleid, maar ook de problemen met PFAS en stikstof spelen een rol. De bouw wordt daar ernstig door gehinderd. Het rapport van het EIB van oktober 2019 geeft daar een duidelijk beeld van. De oplossing van deze problematiek ligt niet zozeer bij de woningmarkt zelf als wel bij andere sectoren, zoals de landbouw, de industrie, het vervoer en de regelgeving, die zo gemakkelijk tot ‘het op slot zetten’ van ingrepen in de fysieke omgeving leiden.

Koop- en huursector
Wat de gehele woningmarkt betreft is het duidelijk dat er allereerst brede overeenstemming in de politiek dient te zijn over de aantallen te bouwen woningen, over welke typen en in welke regio’s die moeten worden gebouwd.
Daarbij lijkt een terugkeer naar landelijke sturing op dit dossier noodzakelijk, want op het lagere beleidsniveau van gemeenten worden er, zo laten de afgelopen jaren zien, te weinig resultaten behaald. Bovendien is de financiering van het bouwrijp maken van de grond en het aanwenden van een deel voor publiek gebruik, zoals het ontsluiten van wegen en de groenvoorziening, niet zonder steun van het Rijk te realiseren. En als we goedkopere woningen willen bouwen, zullen gemeenten in de buidel moeten tasten door de prijzen van bouwgrond te verlagen.

Binnenstedelijk bouwen
De opgave om de komende 10 jaar 1 miljoen woningen te bouwen, betekent dat jaarlijks zo’n 30.000 woningen extra moeten worden gebouwd, bovenop de 70.000 die we nu met veel pijn en moeite mogelijk gaan halen. Deze woningen lijken zoveel mogelijk binnenstedelijk gebouwd te moeten worden. Dat betekent dat steden en dorpen (nog) verder moeten verdichten en dat nieuwe woningen noodgedwongen de hoogte in moeten gaan. Tegelijk wordt een zekere culturele en architectonische waarde gehecht aan bestaande steden en dorpen. Die waarden kunnen botsen met de nieuwe plannen, wat kan leiden tot lange inspraakprocedures. Intensief overleg met partijen zoals makelaars en toekomstige bewoners is dan noodzakelijk. Die kennen per slot van rekening als geen ander de markt en de woningbehoeften.
Het verkorten van inspraakprocedures staat eveneens op ons verlanglijstje. Zo’n verkorting is vanzelfsprekend geen panacee voor de huidige schaarste. Naar onze mening is een tweede masterplan nodig à la Vinex-locaties. Dit betekent simpel gezegd dat er nu al locaties moeten worden aangewezen die daarvoor in aanmerking komen. Om speculatie met dergelijke locaties uit te sluiten, zou daar een maximale uitkoopprijs voor vastgelegd moeten worden, zijnde de marktprijs van de huidige bestemming plus de kosten die de omzetting tot bouwgrond met zich meebrengt. Laten we reëel zijn en vaststellen dat de totale bouwopgave waar de maatschappij voor staat, binnenstedelijk niet is op te lossen. Ook niet door het ongebreideld subsidiëren van in feite onrendabele locaties.

Huursector
De huursector kent een eigen dynamiek met de sociale huurvoorraad en de particuliere huurvoorraad.
De sociale huur is sterk gebonden aan de regelgeving en is voor de aanwending van zijn vermogen deels zijn beschikkingsvrijheid kwijtgeraakt als gevolg van de verhuurderheffing die in 2014 is ingevoerd. Als reactie daarop is het investeringsprogramma in nieuwbouw, renovatie en verduurzaming drastisch teruggeschroefd, waardoor de schaarste aan sociale huurwoningen is gestegen. Aedes, de belangenvereniging van woningcorporaties, pleit dan ook voor afschaffing van deze vermogensbelasting om woningcorporaties meer armslag te geven om te kunnen investeren in nieuwbouw, renovatie en verduurzaming.
Maar tegelijkertijd is het voor woningcorporaties momenteel aantrekkelijk om onder invloed van de opkoopprogramma’s uiterst goedkoop vreemd vermogen aan te trekken, geruggesteund door borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Benut deze situatie, is ons advies. Het totale vermogen van de corporaties lijkt ruim toereikend om dat vreemde vermogen aan te trekken en daarmee de sociale woningvoorraad aanzienlijk te vergroten. Zo kunnen ze de (lange) wachttijden voor lagere inkomensgroepen op een betaalbare huurwoning terugbrengen en liefst op niet al te lange termijn oplossen. Uiteraard binnen de kaders die het WSW dicteert.

Profiteren van schaarste
Particuliere beleggers die vanwege het lage rendement het sociale huurdeel altijd hebben genegeerd, profiteren nu volop van de schaarste en de lage rente. Dat komt tot uiting in sterk gestegen huurprijzen en het opkopen van een deel van de beschikbare voorraad aan koopwoningen. De liquide middelen van deze beleggers leveren bij banken bij de huidige rentestanden niets op. Sterker nog, het kost ze geld om het daar te stallen. Is het dan vreemd dat beleggers heil zien in het investeren in vastgoed? De keerzijde daarvan is echter dat potentiële kopers die een woning zoeken om daar zelf in te wonen, deels van de woningmarkt worden gedrukt omdat ze de ongelijke concurrentie met kapitaalkrachtiger partijen niet aankunnen.
Kortom, de omstandigheden zijn er rijp voor om met het zicht op een volgend kabinet een aantal maatregelen te treffen die tot een vereenvoudiging van de regelgeving leiden. Bovenal is er het probleem van het tekort aan huur- en koopwoningen. Daar is een andere fiscale behandeling van de eigen woning geen oplossing voor. Laten we ons dus vooral concentreren op de vraag hoe we op korte termijn daadwerkelijk kunnen zorgen voor meer woningen en laat de centrale overheid daarin een centrale rol spelen. We denken er graag over mee.

Hans Mersmann is lid van het bestuur van de Stichting Certificering voor Makelaars Taxateurs. Hans van der Ploeg is directeur van VBO, de vereniging voor makelaars en taxateurs.

Biedlogboek
Demissionair-minister Ollongren van Binnenlandse Zaken heeft onlangs in een Kamerbrief gemeld dat ze wil dat makelaars gaan werken met een automatisch biedlogboek. Zij noemde daarbij VBO, dat samen met Eerlijk Bieden al zo’n biedlogboek heeft ontwikkeld. Ollongren zei: ‘De ontwikkeling waarbij onafhankelijke partijen een eerlijk biedproces waarborgen, moedig ik aan.’ Maar hoe werkt het precies?
Na het verstrijken van de biedingsdeadline worden er geen nieuwe biedingen meer geaccepteerd en krijgt zowel de makelaar als de verkoper een overzicht van alle kandidaten waaruit een koper aangewezen kan worden. Vervolgens krijgt iedereen die een bod heeft gedaan tegelijkertijd een bericht, zodat direct duidelijk is of een bieding wel of niet is geaccepteerd. De laatste stap in het verkoopproces is de bekendmaking van het winnende bod, inclusief een indicatie of er gebruik is gemaakt van ontbindende voorwaarden. Dit wordt gedeeld na de drie dagen bedenktijd. Op dat punt wordt ook het aantal ingediende biedingen (in klassen) getoond. De consument krijgt zo inzicht in het verloop van het verkoopproces en de prijsvorming van een woning.
Begin november is de pilot, waaraan 90 VBO-leden hebben deelgenomen, afgesloten. Er werden in de pilotmaand 59 woningen verkocht via het digitale biedsysteem. Aan de hand van de feedback van consumenten en makelaars is het systeem verder geoptimaliseerd met bijvoorbeeld de ontwikkeling van de Woontracker. Dit is te vergelijken met een track & trace-pagina waarop het verloop van het hele verkoopproces live te volgen is.
Verder wordt het op korte termijn mogelijk om een verklaring van een hypotheekverstrekker of adviseur toe te voegen, kan er een lijst van roerende zaken worden opgegeven en wordt het voorbehoud bouwtechnische keuring verder gespecificeerd.
Hans van der Ploeg: ‘Met dit systeem krijgen de makelaar én de consument meer inzicht in het proces. Zo komen we tot een eerlijke en transparante woningmarkt.’