Woningcorporaties: eindelijk stijging nieuwbouw

De grote investeringen van corporaties hebben geleid tot een toename van de leningportefeuille met 4%, maar de financiële ratio’s tonen een betrekkelijk stabiel beeld. Dit is een greep uit de belangrijkste conclusies uit het onderzoek ‘Corporaties in beeld 2023’, op basis van een analyse van de jaarverslagen van de 100 grootste woningcorporaties door een team van Finance Ideas onder leiding van prof. Johan Conijn (tevens columnist van PropertyNL).

In de december-editie van PropertyNL gaan we in op de gedragingen van de belangrijkste corporaties. Hoe gaan zij de krapte op de nieuwbouwmarkt te lijf?

Woontop

In december komt er een Woontop onder leiding van minister Mona Keijzer om afdwingbare afspraken te maken voor 100.000 woningen. Op dit moment is er echter nog geen zicht op de sancties die volgen als partijen niet meewerken en vooral welke partijen dat zijn.

Op de Woontop draait het om afdwingbare afspraken met corporaties en marktpartijen. Arno Visser van Bouwend Nederland heeft echter ook aandacht gevraagd voor afdwingbare afspraken met gemeenten om grond snel en tegen acceptabele prijzen ter beschikking te stellen en – nog complexer – afspraken met de rechterlijke macht om paal en perk te stellen aan het aantal juridische bezwaarschriften.

De verwachtingen van de Woontop zijn niet zo hoog gespannen, maar een opsteker is het woningcorporatie-rapport: bij de 100 grootste woningcorporaties zijn in 2023 de uitgaven voor nieuwbouw van huurwoningen met 40% gestegen. In 2023 bedroegen deze uitgaven in totaal € 3,5 mrd. De uitgaven voor nieuwbouw in de zogenoemde DAEB-takken (diensten voor algemeen economisch belang) zijn met 36% gestegen; in de niet-DAEB-takken was de stijging van de nieuwbouw zelfs 105%. Dit geeft een sprankje hoop voor het aantal nieuwe huurwoningen de komende jaren.

Aanvullende financiering

Het rapport meldt wel dat onderhoudsuitgaven een steeds grotere hap uit de financiële ruimte van woningcorporaties nemen. In 2023 zijn in de DAEB-takken de onderhoudsuitgaven van de 100 grootste woningcorporaties gestegen met 16%. Een steeds groter deel van de huur is daarom nodig voor onderhoud van de woningen. In 2019 ging bij de DAEB-takken gemiddeld 27% van de huurinkomsten naar onderhoud. Dit aandeel is in 2023 opgelopen naar gemiddeld 35%.

De financiële ruimte die is ontstaan door de afschaffing van de verhuurderheffing is voor een groot deel ingezet voor meer onderhoud in combinatie met de inkomensafhankelijke huurverlaging in 2023. Verbeteruitgaven noodzaken woningcorporaties tot aanvullende financiering. De verbeteruitgaven voor verduurzaming en renovaties zijn in de DAEB-takken met 20% toegenomen. De 100 grootste corporaties gaven in 2023 per gewogen verhuureenheid gemiddeld € 1675 uit aan woningverbeteringen. De operationele kasstroom is niet voldoende om deze uitgaven te dekken.

Er is gemiddeld een tekort van € 403 per gewogen verhuureenheid. Woningcorporaties zijn dan ook genoodzaakt om extra leningen aan te trekken, terwijl daar (nagenoeg) geen extra huurinkomsten tegenover staan. Dit probleem doet zich niet voor bij de niet-DAEB-takken. Daar namen de onderhouds- en verbeteruitgaven ook toe – met respectievelijk 20% en 43% –, maar de operationele kasstroom blijft voor deze takken voldoende om deze uitgaven te dekken.

Meer financieringen

Binnen de DAEB-takken hebben de hoge uitgaven aan nieuwbouw, woningverbeteringen en onderhoud geleid tot een toename van de leningportefeuille. In 2023 was bij de 100 grootste woningcorporaties de stijging van de leningportefeuille gemiddeld 4%. Bij de niet-DAEB-takken is de situatie veel gunstiger. Ondanks de stijging van de investeringen lossen de 100 grootste woningcorporaties per saldo nog steeds af. Het verschil tussen aflossingen en nieuwe leningen is in 2023 overigens wel meer dan gehalveerd.

Stabiele ratio’s

Voor de corporaties is van belang dat zij ondanks de hoge uitgaven redelijke financiële ratio’s laten zien. Ondanks de financiële druk laten de belangrijkste financiële ratio’s (ICR en LTV) een betrekkelijk stabiel beeld zien. In de DAEB-takken zijn zowel de operationele kasstroom (exclusief rente) als de rente-uitgaven min of meer gelijk gebleven. Hierdoor bleef in de DAEB-takken de ICR stabiel op gemiddeld 2,3. In de niet-DAEB-takken verbeterde de ICR enigszins; deze bedroeg in 2023 gemiddeld 4,4, ver boven de ondergrens van 1,8. De forse investeringen in 2023 hebben wel hun weerslag gehad op de hoogte van de LTV. Deze is in 2023 gestegen naar 46%, maar ligt nog ruimschoots onder de bovengrens die in 2023 85% was.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 22 november 2024