Huib Boissevain, Annexum: ‘Ik ben van huis uit voorzichtig’

Annexum is het levenswerk van Huib Boissevain en is uitgegroeid tot de op een na grootste aanbieder van niet-genoteerde vastgoedfondsen voor particulieren. Een leeftijd van 64 jaar en een mijlpaal van € 1 mrd onder beheer lijken ingrediënten voor een exit, maar Huib zou Huib niet zijn als hij deze ogenschijnlijk logische gedachte als ‘volkomen onjuist’ zou typeren. ‘Ten eerste is die mijlpaal onzin. We zweven al jaren tussen de € 800 mln en € 1,2 mrd en het is nooit mijn doelstelling geweest om zoveel mogelijk onder beheer te houden. Sterker, het is veel belangrijker om voor een goede exit voor beleggers te zorgen.’

Duidelijk. Blijft staan dat je na alle tropenjaren met 60-urige werkweken als zestiger best een stap terug mag doen.
‘Dat klopt ook niet, Annexum is de laatste tijd in stabiel vaarwater gekomen en vergt al lang geen 60-urige werkweken meer. Het belangrijkste is echter: ik doe geen stap terug. Ik blijf ceo.’

Met drie grootaandeelhouders aan boord zal je positie wel veranderen?
‘Ja en nee. Ik blijf de grootste aandeelhouder, de ultimate benificial owner, al is de meerderheid van de aandelen verkocht aan drie ondernemende investeerders. Welke zal ik nog wel eens onthullen, maar op dit moment hebben de partijen daar geen behoefte aan.’

Je bent altijd transparant naar aandeelhouders geweest, ook als het wat minder ging. In de databank van PropertyNL komen 487 artikelen voor met Annexum. Waarom dan nu geen persbericht over een ‘change of control’?
‘Weet je hoeveel mensen hebben gereageerd op de berichtjes in FD en Vastgoedmarkt? 28. We hebben 5500 klanten. Niemand vond het belangrijk om te weten dat ik alle aandelen van de beheerorganisatie had en nu een minderheid.’

Ik krijg de indruk dat mensen dit toch graag willen weten. De persoonlijke component van de fondsdirecteur speelt bij de markt voor particulieren immers een veel grotere rol dan bij de institutionele markt. De grootste aanbieder van dit type beleggingsproducten – Vastgoed Syndicaten Nederland – hangt aan de persoon van Dick van Seventer. Nummer drie, Immo Holland, hangt aan Manfred Kühl. Misschien nog meer dan voor Van Seventer en Kühl geldt voor jou: een bekend hoofd en een opvallende visie.
‘Dat is wel waar, maar dat staat naar mijn idee los van de beheerorganisatie. Beleggers zoeken houvast, en dat krijgen ze met de Annexum-fondsen.’

Afgezien van de buitenwereld, wat was voor jou de reden om na ruim 20 jaar alle crises in je eentje als aandeelhouder te hebben doorstaan, ineens een andere koers te gaan varen?
‘Het is niet ineens gegaan. Ik ben van huis uit voorzichtig. Zo voorzichtig zelfs, dat als ik kinderen had gehad, ik denk ik nooit voor mezelf was begonnen. Toen Nicole en ik zeker wisten dat we geen kinderen zouden krijgen, durfde ik die stap wel te zetten. Met Annexum heb ik toen een groot aantal fondsen opgezet met tussen de € 10 en 20 mln aan equity. In 2020 heb ik echter voor het eerst een deal gedaan waarmee € 120 mln equity was gemoeid (de deal met 62 Jumbo-panden, van in totaal € 325 mln, red.). Dat durfde ik alleen omdat een grote belegger, Portico, van tevoren € 85 mln afdekte. Dat was achteraf financieel gezien jammer, want die risico-afdekking heeft veel gekost, maar het was een terechte keus. Anders zou ik een mooi, stabiel bedrijf in de waagschaal hebben gesteld. Het comfort van een afdekking is plezierig. Deze deal heeft me aan het denken gezet. Dit soort deals heeft de toekomst, en daarvoor heb je meer eigen vermogen nodig dan ik in mijn eentje kan genereren.’

Ik dacht dat geld op dit moment het minste probleem was. Je weet steeds geld op te halen bij aandeelhouders van fondsen. Waarom dan ook geld voor de beheermaatschappij Annexum? Dat kun je toch goed zelf?
‘Ik geloof in toenemende mate dat de toekomst ligt in anti-cyclisch beleggen en projectontwikkeling. Het product van Annexum is typisch pro-cyclisch. Als de gemiddelde Nederlandse belegger inziet dat supermarkten goed zijn, kan ik fondsen opzetten waar particulieren in stappen. Ik ben in het verleden ook wel eens bezig geweest met het vroeg in de cyclus opzetten van een kantorenfonds. Dat is kansloos bij particulieren, zolang de vorige cyclisch nog niet is verwerkt. Dat is ook verklaarbaar. Particulieren kunnen niet bijstorten als een cyclus anders uitpakt. Ze moeten dus altijd veilige beleggingen krijgen. Grotere fondsen met beleggers die risico kunnen dragen, kunnen ook hogere rendementen opleveren.’

Dat klinkt logisch: hoger risico, dus meer rendement, maar is zo’n risicovol product ook makkelijker te krijgen?
‘Dat is juist een van mijn overwegingen om met family offices in zee te gaan. Er is steeds minder gereed product op de markt, maar steeds meer behoefte aan producten die nog ontwikkeld moeten worden. Dan moet je in fases eigen vermogen ophalen. Dat kon in de oude structuur niet. Bovendien praat je vaak over tickets van € 250 en 300 mln.’

Heeft de voorkeur voor meer eigen vermogen ook te maken met de rol van de banken? Je hebt in het verleden regelmatig je ontevredenheid geuit over hun rol.
‘Zeker in de crisis, tien jaar geleden, was die kritiek terecht. Het bloed stroomde door de straten. De waarde van kantoren halveerde. Als je 60% gefinancierd had, moest je met banken kunnen schakelen, maar wat deden ze? Banken gingen van de ene op de andere dag vertellen wat jij met je portefeuille moest doen. Als je zegt verstand van financieren te hebben, moet je ook inschatten dat een goed gebouw dat je hebt gefinancierd zijn waarde wel weer terugkrijgt. Zo iemand had je wel, bijvoorbeeld Peter Keur van FGH Bank, maar hij werd helaas vervangen en de bank werd ingelijfd bij Rabo. De banken hebben miljarden op vastgoed verloren. Als ze achter hun klanten waren blijven staan, was dat anders gelopen. Het is mij overigens nog wel redelijk gelukt. Met hulp van Rabo en ING heb ik op twee na alle fondsen weten te behoeden voor gedwongen verkoop.’

Ik hoor het: dit is stof voor een boek. Ik heb nog in mijn boekenkasten gesnuffeld, want je hebt eerder een boek over vastgoed geschreven met gebundelde columns uit Het Financieele Dagblad, maar ik kon het zo snel niet vinden.
‘Gelukkig maar, het was een matig boek. Ik vind het heel leuk om ideeën uit te werken, maar het opschrijven vind ik een vreselijke opgave. Ik moet dan een ghost-writer nemen.’

Laat me raden. In je nieuwe boek ga je ook tekeer tegen institutionele beleggers?
‘Veel institutionele beleggers hebben steeds minder kennis van het vastgoed zelf. Zij beleggen in indices of in beursgenoteerde vastgoedfondsen. Het ondernemerschap is weg. Neem bijvoorbeeld PGGM, dat in april in het nieuws kwam vanwege de enorme bonussen die worden betaald aan private equity-partijen die namens PGGM beleggen. Zo’n pensioenfonds heeft zelf geen mensen met kennis van vastgoed. Vroeger zaten daar tientallen mensen die daar alles van af wisten.’

Jij geeft aan wel verstand van vastgoed te hebben en met je nieuwe structuur nieuwe markten te ontdekken: wat ga je wel en zeker niet doen?
‘Zeker niet in de logistiek. Van de prijzen die voor logistiek worden betaald, begrijp ik niks. Een logistiek centrum voor Albert Heijn is meer waard dan een supermarkt. Dat klopt toch niet? Ik denk aan de andere kant dat er in de retail veel kansen zijn als je anti-cyclisch wilt beleggen. Dat kan ik aan de vroegere Annexum-klanten niet uitleggen, maar met de nieuwe aandeelhouders gaat dat lukken.’

Dan willen onze lezers toch graag weten wie die nieuwe beleggers zijn. Ik schat gezien je eerdere samenwerking met de familie Van Veggel dat het gaat om Timeless en gezien je deal met Jumbo om de familie Van Eerd, samen met Parcom en Portico Investments.
‘Dat zal ik in de toekomst zeker een keer vertellen.’
 
Profiel Huib Boissevain
Huibert Wicher Boissevain (64) heeft een achtergrond die verschilt van alle andere beslissers in het vastgoed. Na twee studies in Groningen (bedrijfskunde en econometrie) ging hij werken bij de IT-afdeling van Ahold. Boissevain was sindsdien te vinden bij allerlei technologiecongressen in de wereld en is nog steeds betrokken bij machine learning, blockchain (Blockhouse), datascience (Clappform) en digitale platformen (Pebbles).
Boissevain vertrok als twintiger naar de Londense City om handelaar te worden in opties en futures. Met zijn kennis van waarderingsmodellen en software zou hij de handel naar een hoger plan kunnen tillen, dachten zijn bazen. Hijzelf zegt hierover: ‘Ik was niet zo’n goede handelaar. Handelen leer je achterop een groentekar. Als de groente begint te ruiken, weet je dat je moet verkopen. Ik was alleen theoretisch geschoold. Ik heb toen één ding wel geleerd: uit het hoofd rekenen.’
Na drie jaar kwam hij terug naar Nederland en bekleedde hij functies bij Zurich, Rabobank en Vastned. In 2000 begon hij met het opzetten van vastgoedbeleggingsfondsen onder de naam Annexum. Sinds 2011 treedt hij naar buiten als voorzitter van de belangenvereniging Aanbieders Vastgoedbeleggingsproducten Forumvast. Sinds 2010 is hij bestuurder bij het verstrekken van microkredieten aan mensen in ontwikkelingslanden met het Microfinance Fund. Ook is hij actief als bestuurder bij het monumentale cultuurhuis Felix Merites in Amsterdam.

Profiel Annexum
Annexum is in 2000 gestart met beleggingen in vastgoed voor zowel particuliere als institutionele beleggers. De vestigingsdatum dateert uit 1918 en de vennootschap zelf uit 1945. Onder Annexum hangen meer dan 100 stichtingen, fondsen en commanditaire en besloten vennootschappen, samen goed voor circa € 1 mrd aan vastgoedinvesteringen in Nederland. De activa van Annexum Beheer bedroegen over 2020 circa € 15 mln. De omzet bedroeg € 7,5 mln, met een resultaat van € 4 mln en een eigen vermogen van € 6 mln. In deze vennootschap was Huib Boissevain tot maart enig aandeelhouder. Toen zijn drie nieuwe aandeelhouders toegetreden en verloor Boissevain de meerderheid. Hij is nog wel de grootste aandeelhouder.