De Duitse vermogensbeheerder DWS selecteert, ook in ons land, flink door bij de allocatie van beleggingsgelden. Daarbij speelt sustainable linked finance een steeds belangrijker rol.
In de laatste maanden van het jaar stormde DWS overtuigend de top-10 binnen van de grootste beleggingsdeals van 2024 – niet als koper, maar als verkoper. De Duitse vermogensbeheerder sloot een indrukwekkende transactie af, waarbij Le Carrefour in Leiden voor bijna € 80 mln en Eurogate 3 in Rotterdam-Alexander voor € 15,5 mln werden verkocht aan het Franse Corum.
Volgens Ruben Bos, hoofd investeringsstrategie van de vastgoedtak van DWS, en Tim Knapp, portofolio manager Real Estate Debt, is het verleggen van accenten gebruikelijk: ‘Het is tweeledig. Vanuit allocatieperspectief is onze aanpak vergelijkbaar met die van de meeste andere investeerders. Beleggers verminderen hun blootstelling aan kantoren. Tien tot vijftien jaar geleden deden institutionele beleggers hetzelfde met retail, waar ze hun belangen afbouwden. Een vergelijkbare trend zien we nu bij kantoren: het aandeel wordt kleiner en het kapitaal stroomt naar andere sectoren, zoals wonen en logistiek. In de afgelopen jaren hebben wij daarnaast steeds meer aandacht gekregen voor nichemarkten, zoals ouderenhuisvesting, datacenters en self storage. En ten tweede creëert het de liquiditeit voor aflossingen aan beleggers.’
Hebben jullie een specifieke investeringsstrategie voor Nederland?
Bos: ‘Van oudsher is wonen een belangrijke pijler, de woningmarkt in Nederland heeft sterke fundamenten. Door de hogere overdrachtsbelasting en strengere huurregulering is het navigeren in deze markt echter ingewikkelder geworden, waardoor vanuit een pan-Europees oogpunt de woningmarkten buiten Nederland, zoals in Spanje, aantrekkelijker worden. Binnen Nederland springen vooral seniorenhuisvesting en logistiek eruit als interessante segmenten.’
Bij seniorenhuisvesting heb je toch ook last van oplopende regulering?
Bos: ‘Regulering in zijn algemeenheid is niet het grootste probleem. Het moet allemaal in lijn zijn met je verwachtingen ten aanzien van de huurgroei en het rendement, de prijs die je betaalt. Dit zit ingebakken. Voorheen waren de rendementen erop gebaseerd dat je de huurprijzen substantieel kon verhogen. Die rendementen moeten nu dus worden aangepast. Seniorenhuisvesting was altijd al sterker gereguleerd dan de reguliere huurmarkt. Dat komt ook tot uiting in het hogere initiële rendement. Het geheel was meer op elkaar afgestemd. Voor beleggers is er niets mis met goed doordachte en voorspelbare regelgeving, zolang dit maar wordt weerspiegeld in de prijs die je betaalt.’
Wat gaf de doorslag om juist de kantoorgebouwen in Leiden en Rotterdam te verkopen? Had het iets te doen met de kwaliteit of duurzaamheid van deze assets?
Bos: ‘We hebben verschillende kantoren op de markt gebracht, waarvoor direct veel interesse was. Specifiek voor Le Carrefour in Leiden geldt dat het relatief nieuw en behoorlijk modern is. Het pand is ook vrij groot, waardoor het een aantrekkelijke optie is om te verkopen als je je portfolio wilt diversifiëren en liquiditeit wilt creëren. De kwaliteit van het gebouw is goed, en door de sterke markt voor kantoorruimte in Leiden binnen de ‘life sciences’-sector is het extra aantrekkelijk voor kopers. Met ons pan-Europese kantorenportfolio richten we ons nu vooral op locaties in grote stadscentra.’
Ook in die stadscentra staan nog veel kantoren die nog een duurzaamheidsslag moeten maken. Zijn die aantrekkelijk vanuit het perspectief van een institutionele belegger?
Knapp: ‘Vanuit een pan-Europees perspectief is het vrijwel onmogelijk om op reguliere wijze een kantoorpand te financieren dat slecht scoort op energie-efficiëntie. Deze panden staan vaak ook nog op secundaire locaties. Het is niet wenselijk om zulke kantoren te financieren, niet alleen vanwege ESG-overwegingen of omdat het gebouw niet energiezuinig is, maar ook omdat het niet aansluit bij de wensen van huurders. Daarmee loop je het risico een ‘vallend mes te vangen’, zoals we dat noemen.’
Hoe voorkom je dat dergelijke gebouwen stranded assets worden? Hoe koppel je duurzaamheidseisen aan financiering?
Knapp: ‘Duurzaamheidsgerelateerde leningen worden steeds bekender bij marktpartijen en worden ook steeds meer geaccepteerd door kredietnemers. Het is niet eenvoudig om duurzaamheidsleningen toe te passen op commercieel vastgoed. Dit moet per geval en per situatie worden beoordeeld. De meeste vastgoedentiteiten waaraan je geld leent, zijn speciale vehikels, waardoor er mogelijk geen KPI’s beschikbaar zijn van een pand. Dat wordt uiteraard eenvoudiger als het gaat om herfinanciering of een bredere vastgoedportefeuille.’
Is een gebrek aan data per definitie een reden om af te haken?
Knapp: ‘Het gaat niet noodzakelijkerwijs alleen om een gebrek aan informatie op bepaalde gebieden, maar om de combinatie van de locatie van een pand en de slechte kwaliteit ervan. Soms stuiten we op een gebouw dat het waard is om in te investeren en te optimaliseren tot een energiezuinig pand, dat aansluit bij de vraag van huurders. In zulke gevallen regelen wij graag de financiering.’
Kun je sustainable-linked leningen ook toepassen op ander vastgoed?
Bos: ‘Zeker, neem bijvoorbeeld logistiek. Op tal van plekken in Nederland geldt daarvoor een nieuwbouwverbod. Bij het bepalen van een verduurzamingsstrategie is het belangrijk om te focussen op dat deel van de bestaande voorraad dat gunstig gelegen is. Hetzelfde geldt voor woningen: een groot deel van de woningvoorraad is verouderd, met zeer lage EPC-scores. Ook daar ligt een duidelijke businesscase.’
Jullie vinden nu nog het wiel goeddeels zelf uit bij groene financiering. Zou er geen standaard voor de vastgoedsector moeten zijn?
Knapp: ‘De richtlijnen van de Loan Market Association zijn een goede leidraad voor de manier waarop investeerders groene of portefeuille sustainable linked-leningen verstrekken, de standaarden die ze daarbij hanteren en hoe je ze kunt toepassen bij vastgoed. Maar als je dergelijke documenten doorleest, kom je al snel tot de conclusie dat het grotendeels afhangt van de definities die een vermogensbeheerder of een betreffende bank hanteren. En gesprekken daarover zijn nog steeds gaande in de sector. Wat is acceptabel of ambitieus genoeg als het gaat om de KPI’s bij het verstrekken van een duurzaamheidslening?’
Kiezen jullie ervoor om een koploper te zijn in duurzaamheid?
Knapp: ‘Nee we zijn geen koploper in die zin dat wij voorschrijvers zijn. We proberen eerder om voor onszelf een beter portfolio op te bouwen. Ik houd niet van het woord koploper, omdat het voor mij een negatieve connotatie heeft, maar we zijn zeker continu bezig met het definiëren van wat wij acceptabel vinden bij het verstrekken van duurzame financiering. Je moet ook niet vergeten dat we samen met andere financiers een lening verstrekken. Je bent dus afhankelijk van meerdere stakeholders, en dat moet allemaal in balans zijn. En ik denk dat dit gewoon tijd vergt.’
Zet deze trend door richting 2030?
Knapp: ‘Ja. Het draait niet alleen om het juiste doen; het is echt een instrument voor risicobeheer. Je zult in de toekomst activa moeten financieren op een manier die in overeenstemming is met de regelgeving en de vraag uit de markt, en wij verwachten dat de regelgeving strenger zal worden.’
Bos: ‘Ik zou daar ook de woninghypotheken aan willen toevoegen. In Engeland krijg je een rentekorting op je hypotheek als je woning energielabel A of B heeft. Ik verwacht dat banken op termijn, vanuit risicobeheer, geen leningen meer zullen verstrekken voor woningen met slechte energielabels.’
In Nederland is de vraag naar huizen ook heel groot. Hoe balanceer je het risico van een slecht label met de waarde die toch wel oploopt?
Bos: ‘Zeker voor Nederland geldt dat het nu bij koopwoningen een kwestie is van een langere adem hebben. Maar over 10–15 jaar hebben we een woningvoorraad met veel meer nieuwe woningen van een hogere kwaliteit om uit te kiezen. Daar zal de verouderde voorraad zeker onder gaan lijden.’
Met name buitenlandse partijen gaan uitponden op de Nederlandse woningmarkt, onder meer omdat verduurzaming bij de nieuwe huurregels niet meer uit zou kunnen. Hoe staan jullie daarin?
Bos: ‘Ik begrijp waarom veel beleggers uitponden. Dat is voor die partijen vaak nog de enige manier om rendement te halen. Wij zijn op dit moment niet bezig met uitponden. Dat wil niet zeggen dat het op enig moment geen onderdeel kan zijn van ons reguliere businessplan. Als er herfinanciering in zicht is, is dat bijvoorbeeld een logisch moment om te bepalen of we iets houden, herfinancieren of verkopen.’
Hoe voorkom je dat verduurzaming uitdraait op greenwashing?
Knapp: ‘Je moet als kredietverstrekker niet alleen toegang hebben tot de juiste informatie op het moment van afsluiten van de lening, maar eigenlijk gedurende de hele looptijd van de lening. Gelukkig zijn er certificaten die de duurzaamheid inzichtelijk maken en helpen om de governance te verbeteren. Maar het belangrijkste is dat je niet alleen vertrouwt op je eigen beoordeling of die van de kredietnemer zelf, maar dat je samenwerkt met een consultant die de koppeling tussen de duurzaamheid en de lening doorlopend controleert en bewaakt. Voldoen de KPI’s nog steeds aan wat bij het afsluiten van de lening is overeengekomen?’
Hoe kijken jullie naar het nieuwe jaar, met onder meer Trump als president in Amerika en dalende rentes?
Bos: ‘Ik denk dat het volgend jaar over het algemeen een veelbelovend jaar wordt voor onroerend goed. De rendementscijfers zijn de afgelopen zes maanden grotendeels stabiel geweest. De vastgoedindices laten al twee kwartalen gunstige data zien, dus we zitten aan de goede kant van de prijscorrectie. We gaan het nieuwe jaar dus in met opbrengsten die we vele jaren niet meer hebben gezien. Ten tweede is er dankzij aanhoudend laag aanbod ruimte voor huurgroei. Het aanbod blijft beperkt door regelgeving, een gebrek aan beschikbare grond of simpelweg door de te lage marges voor ontwikkelaars. Ten derde zijn we in Europa al een fase van dalende swaprentes ingegaan. Deze factoren maken van 2025 een veelbelovend jaar, al zal de overgang niet altijd soepel verlopen. We hebben natuurlijk recessies doorgemaakt en de economische groei blijft traag. Daarnaast is er sprake van enige marktvolatiliteit, en volgend jaar zijn er verkiezingen in verschillende Europese landen. Tot slot is het afwachten wat voor Europa de precieze gevolgen zijn van de terugkeer van Trump in het Witte Huis en hoe dit zich vertaalt naar de vastgoedsector.’
Zijn er specifieke marken of sectoren waar jullie je in 2025 op gaan richten?
Bos: ‘Net als vele andere beleggers zijn we sterk gefocust op logistiek en woningen, vanwege de sterke fundamentals. Vooral niches in logistiek, waaronder cold storage en self storage, zijn interessant. Aan de woningenkant zijn er concepten zoals co-living, studentenhuisvesting en seniorenwoningen. In veel Europese markten zijn deze sectoren sterk in opkomst. Qua markt lijken we in Nederland eigenlijk het meest op Duitsland. Duitsland wordt gezien als de zieke man van Europa, en dat lijkt terecht als je dat puur baseert op de bbp-groei, omdat het land zwaar leunt op industriële productie. Maar als je naar de onderliggende vastgoedmarkten kijkt, is Duitsland juist een heel sterk land. In het hoogste segment van de woningmarkt is de leegstand minder dan 1%, in logistiek ligt die op 2–3%, en ook de kantorenmarkt ziet er goed uit.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 13 december 2024
