Nederlandse beleggers hebben 2,3% meer belegd in vastgoed, pensioenfondsen 4%. De groei wordt geremd door de afbouw van portefeuilles
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 26 oktober 2018
De vanuit Nederland opererende vastgoedbeleggers en pensioenfondsen hebben het voorgaande jaar gezamenlijk ongeveer 2,3% meer belegd in vastgoed dan in 2016. Dat blijkt uit het jaarlijkse onderzoek naar de grootste Nederlandse vastgoedbeleggers. In het onderzoek van vorig jaar noteerden ze nog een plus van 6%. Deze afname is voor een deel te verklaren uit de veranderingen bij een aantal verzekeraars en grote asset managers, zoals Dela, CBRE Global Investors en Bouwfonds IM. Dela Vastgoed verkocht in 2017 een grote vastgoedportefeuille aan Lone Star en bij Bouwfonds IM was sprake van een management buy-out met financiering van Commonwealth Investment. Bij de beursgenoteerde fondsen valt op dat de ondernemingen met alleen een beursnotering in Nederland (Wereldhave, Vastned en NSI) qua vastgoedbeleggingen niet gegroeid zijn, terwijl concurrenten uit Frankrijk (Unibail-Rodamco en Klépierre) en België (WDP en Retail Estates) wel groeiden. De laatste twee deden dat vooral door in Nederlands vastgoed te investeren.
Enquête en jaarverslagen
Voor het onderzoek wordt de waarde van de vastgoedbeleggingen van in Nederland gevestigde of genoteerde pensioenfondsen, verzekeraars, asset managers, beursfondsen en private beleggers in kaart gebracht. Dit gebeurt op basis van een enquête en jaarverslagen en informatie uit de database van PropertyNL. De meeste verzekeraars en pensioenfondsen beleggen internationaal in verschillende typen vastgoed (kantoren, logistiek, woningen, winkels, etc.) via beursgenoteerde en niet-genoteerde fondsen en gespecialiseerde investment managers. Private beleggers opereren vooral binnen de landsgrenzen.
Van de laatstgenoemde categorie is RJB Group (familie Rosenbaum) sterk gegroeid door de overname van het multifunctionele nieuwbouwplan Valley op de Zuidas. Ook Kroonenberg Groep, DHG en Leyten wisten hun portefeuilles aanzienlijk uit te breiden.
Hetzelfde geldt voor de voor institutionele beleggers opererende bedrijven als Bouwinvest, Syntrus Achmea REF, MN, ASR Real Estate, Vesteda, Amvest en Altera.
CBRE Global Investors zag zijn in vastgoed belegde vermogen in 2017 wat teruglopen, maar dit trok in het eerste halfjaar van 2018 weer aan tot thans ruim € 80 mrd. De investment manager met Nederlandse roots en een flinke Nederlandse portefeuille (ter waarde van € 9,5 mrd ultimo 2017) is veruit de grootste vastgoedbelegger in dit onderzoek. Het bedrijf, dat in 2011 ING REIM overnam, is nog steeds een van de grootste investeerders in commercieel vastgoed in Nederland, met drie sectorfondsen (kantoren, winkels en woningen). Het CBRE Dutch Retail Fund kreeg vorig jaar met de overname van de IEF-aandelen een flinke boost en het Dutch Office Fund heeft met de WTC-complexen in Amsterdam, Schiphol en Utrecht en Delftse Poort in Rotterdam vier topkantoren in handen.
Vesteda maakte in het eerste halfjaar van 2018 een groeispurt mee door de overname van de woningportefeuille van NN. Medio 2018 staat het vastgoed van Vesteda voor € 6,4 mrd in de boeken, terwijl concurrent Amvest voor € 4,5 mrd aan voornamelijk woningen in bezit heeft. Bouwinvest is het afgelopen halfjaar Syntrus Achmea Real Estate & Finance voorbijgestreefd en heeft nu een portefeuille ter waarde van € 10,5 mrd (Syntrus: € 9,7 mrd). Het pensioenfonds BPF Bouw is nog steeds de grootste investeerder achter Bouwinvest, hoewel de fondsen sinds enkele jaren openstaan voor andere pensioenfondsen en beleggers.
Pensioenfondsen
De 20 grootste pensioenfondsen van Nederland hebben gezamenlijk circa € 102 mrd belegd in vastgoed, zowel in Nederland als wereldwijd (ultimo 2017). Dat is 4% meer dan het voorgaande jaar, zo blijkt uit een analyse van de jaarverslagen van deze pensioenfondsen. Ze zijn goed voor meer dan 90% van het vermogen van alle pensioenfondsen in Nederland.
In de Top-20 van de pensioenfondsen die het meest in vastgoed hebben belegd zijn geen grote wijzigingen. De grootste beleggers in deze categorie zijn van traditiegetrouw ABP (€ 51 mrd), Zorg en Welzijn (€ 23,3 mrd), BPF Bouw (8,6 mrd) en het Pensioenfonds voor Metaal en Techniek PMT (€ 6,3 mrd). Opvallend is dat Philips Pensioen ten opzichte van vorig jaar twee plaatsen is gestegen. Het is qua belegd vermogen in vastgoed nu het op vier na grootste pensioenfonds, maar het verschil met de nummer 4 PMT is wel bijna € 4 mrd.
Bijna alle pensioenfondsen uit de Top-20 hadden eind 2017 meer in vastgoed belegd dan het jaar ervoor, gemiddeld 4%. Uitzondering zijn ING, het pensioenfonds Huisartsen, SPW (pensioenfonds voor de woningcorporaties) en het pensioenfonds van Shell. BPF Bouw breidde zijn vastgoedbeleggingsportfolio uit met 8%, PMT met 14% en het Philips Pensioenfonds zelfs met 24%. De grootste sprong heeft echter het pensioenfonds voor Metalelektro PME gemaakt; van de totale beleggingsportefeuille van circa € 47 is nu ruim € 2 mrd geïnvesteerd in vastgoed. Eind 2016 was dit nog € 1,5 mrd, dus deze categorie is met ruim een derde gegroeid. Toch is het aandeel vastgoedbeleggingen met 4,4% in de totale portefeuille nog steeds laag te noemen in vergelijking met andere pensioenfondsen. Gemiddeld bestaan de beleggingen bij pensioenfondsen voor bijna 10% uit vastgoed. Het Pensioenfonds Vliegend Personeel KLM heeft 15% belegd in vastgoed, BPF Bouw 14% en Philips Pensioenfonds en BPL beide ongeveer 13%.
Rendementen lopen ver uiteen
De rendementen die behaald zijn met de vastgoedbeleggingen lopen ver uiteen, van koplopers als het pensioenfonds voor Horeca & Catering (12%), BPF Bouw en Spoorwegpensioenfonds (beide 10%) tot achterblijvers als SPMS (Medisch Specialisten, 3%), ING (2%) en Zorg en Welzijn (SPWZ, 1%). Laatstgenoemde leed zelfs verlies met zijn aandelen in beursgenoteerd vastgoed (–2,5%). Volgens SPZW werd dit veroorzaakt door de zwakkere dollar. Het private (niet-genoteerde) vastgoed deed het met 2,9% nettorendement iets beter dan de benchmark (1,2%). SPZW heeft iets minder dan de helft (48%) van alle vastgoedbeleggingen geïnvesteerd in beursgenoteerd vastgoed en iets meer dan de helft in niet-beursgenoteerd vastgoed. De totale vastgoedbeleggingsportefeuille van SPWZ is op te delen in winkels (25%), industrie/logistiek (17%), woningen (19%), kantoren (15%) en overig, waaronder parkeergarages, zorgwoningen en ‘medical offices’.
De vastgoedbeleggingen van ABP betreffen voor € 5,8 mrd op eigen naam verrichte beleggingen (2016: € 7 mrd) en voor € 45,3 mrd beleggingen via door het uitvoeringsbedrijf beheerde fondsen voor gemene rekening (2016: € 41,6 mrd). APG is de asset manager die optreedt voor ABP. Het behaalde rendement op vastgoed (3,6%) viel vorig jaar tegen in vergelijking met 2016, dat met een rendement van 8,6% qua vastgoed voor ABP een topjaar was. De verdeling van de portefeuille ziet er als volgt uit: 12% kantoor, 34% winkel, 15% industrieel/logistiek, 5% hotel, 23% woningen en 11% overig. Van de totale vastgoedbeleggingsportefeuille van ABP bevindt 5% (circa € 2 mrd) zich in Nederland, 4% in Duitsland, 6% in Frankrijk, 10% in het Verenigd Koninkrijk, 34% in de Verenigde Staten en 41% in overig Europa (inclusief Rusland en Turkije).
Valuta-effecten
De totale vastgoedbeleggingsportefeuille van Pensioenfonds ING werd eind 2017 gewaardeerd op € 1,627 mrd, ruim € 100 mln minder dan het jaar ervoor. Hiervan is 20% belegd in industrieel en logistiek vastgoed, 15% in woningen, 14% in winkels, 10% in kantoren en de rest in gemengde complexen. Van de totale vastgoedportefeuille bevindt 45% zich in Europa. Via asset manager CBRE Global Investors (voorheen ING Reim) is € 296 mln geïnvesteerd, via Goodman € 213 mln en via Prologis € 164 mln.
De beursgenoteerde vastgoedportefeuille van het fonds (€ 122 mln ultimo 2017) is in 2017 afgebouwd op basis van het vastgestelde strategische beleid om de vastgoedportefeuille geheel in te vullen met niet-beursgenoteerd vastgoed (€ 1,5 mrd ultimo 2017). Het fonds heeft het afgelopen jaar voor € 148 mln aan vastgoedaandelen verkocht en voor € 45 mln aangekocht. Dit geld is echter niet volledig in niet-beursgenoteerd vastgoed gestoken, want het saldo van aankopen en verkopen van deze beleggingscategorie bedroeg € 28 mln (aankopen € 222 mln, verkopen € 194 mln). Doordat het met de beleggingen in niet-beursgenoteerd vastgoed vorig jaar niet zo’n vaart liep, is de totale vastgoedportefeuille dus gekrompen.
Pensioenfonds ING boekte op zijn vastgoedportefeuille een rendement van 2,2%, onder de benchmark die ING hanteert (2,5%) en ver onder de gemiddelde rendementen van de 20 grootste pensioenfondsen. In 2016 scoorde het pensioen van de bank met 11,4% nog bovengemiddeld. In het jaarverslag wordt dit geweten aan ‘valuta-effecten’.
Gerelateerde artikelen:
