De besluitvorming door de gemeenteraad over de Holland Outlet Mall in Zoetermeer is uitgesteld naar januari. Dan zal Zoetermeer zich buigen over de vraag of Provast en de eigenaren van het Woonhart verder kunnen met de planvorming van het outlet center.
De eerste raadsvergadering van Zoetermeer in 2017 wordt een spannende. Het college van burgemeester en wethouders is om, nu de raad nog. Wil Zoetermeer de Holland Outlet Mall of niet?
De raadsleden hebben zoveel input van voor- en tegenstanders gekregen dat ze even op adem moeten komen en pas in januari gaan beslissen over doorgaan met planvorming of stoppen. Eerder zou de besluitvorming hierover in december plaatsvinden.
Van Woonhart naar FOC
Waar gaat het om? Initiatiefnemers van de Holland Outlet Mall zijn de eigenaren van Woonhart Zoetermeer en ontwikkelaar Provast. Zij hebben een plan gemaakt om in de eerste fase de 23.000 m² van het Woonhart te herontwikkelen tot 18.000 m² factory outlet. Als alles goed loopt komt er een tweede fase van 25.000 m². Het gehele plan gaat uit van mogelijk 31.000 m², te realiseren in drie fasen.
Het Woonhart (foto 3) ligt tegen Stadshart Zoetermeer (foto 2) aan, het centrale winkelcentrum van de stad van 50.000 m² groot. Het Woonhart ligt, gescheiden door een tunnelbak met een vierbaansweg erdoor, op loopafstand van het Stadshart. Het plan van Provast gaat uit van nieuw te realiseren winkelvloeroppervlak boven de tunnelbak, waardoor er een verbinding tussen de twee winkeldelen ontstaat.
De eigenaren van het Woonhart denken dat de HOM een goed idee is. Het Woonhart is eigendom van een aantal particuliere beleggers, van wie Rob Lindeman het grootste aandeel heeft. Zij kochten het Woonhart in 2008 van Rodamco. Destijds was het een goede belegging, maar in de loop der jaren nam de leegstand toe. Lindeman: ‘De fysieke leegstand ligt op zo’n 3000 m², maar de verborgen leegstand is hoger. Keukenzaken hebben bijvoorbeeld tegenwoordig steeds minder vierkante meters nodig, omdat ze veel digitaal kunnen laten zien.’
Controverse
De raad stemt, maar de hele wereld lijkt zich er inmiddels tegenaan te bemoeien. De mogelijke komst van een factory outlet centrum zorgt immers overal in Nederland voor controverse. De winkels waarin de fabrikanten direct hun klanten bedienen met goedkopere merkkleding, worden gezien als concurrentie voor de bestaande detailhandel. Met de voorspelling dat de komende jaren 20% van de winkels in Nederland leeg zal komen te staan, wordt het toevoegen van nieuwe winkelmeters als onverstandig gezien. Hans de Jong van Provast: ‘Die 20% leegstand is een landelijk beeld. In deze regio is dat anders: de voorspellingen zijn dat de bevolking in Zuid-Holland verder groeit en er meer behoefte is aan winkels dan elders.’
Toch blijkt uit de rapporten dat nu al bijna 10% van de winkelruimte in de regio leegstaat. Lindeman: ‘Die leegstand zit ’m vooral in de perifere detailhandel, zoals in ons Woonhart. Het is juist die leegstand die we gaan aanpakken door de meters anders in te vullen. Vergeet niet: we voegen niets toe; we onttrekken juist 5000 m² aan de markt.’
Kritiek niet onverwacht
De opgestoken storm van kritiek zal Zoetermeer niet verrast hebben. Het is slechts een paar jaar geleden dat de provincie Bleizo afschoot, het outlet center dat langs de A12 bij Zoetermeer moest komen. Hét argument waarmee voor Bleizo het doek viel, was dat de outlet-ontwikkeling buiten de stad plaatsvond. De provincie vond dat een outlet-ontwikkeling in elk geval een binnenstad moest versterken in plaats van leegtrekken.
Nu ligt er dus een initiatief dat wel tegen een bestaand winkelhart aanligt, en toch zijn er weer veel tegenstanders. Het zijn onder meer de bestaande retailers, die vertegenwoordigd worden door belangenvereniging InRetail, de vastgoedeigenaren van het Stadshart en de omliggende gemeenten.
Omliggende gemeenten als Gouda, Rijswijk en Leiden zijn bezorgd over de effecten op hun winkelstraten. Omdat de HOM een regionaal en zelfs boven-regionaal verzorgingsgebied heeft, zijn die zorgen volgens alle rapporten terecht. De Jong: ‘Die steden moeten echter ook zonder HOM iets aan hun centra gaan doen. Online shoppen heeft nu al gevolgen voor de winkelstraten, en met de herontwikkeling van Unibail-Rodamco van winkelcentrum Leidsenhage naar de regionale trekker Mall of the Netherlands neemt de concurrentie alleen maar toe.’
De Jong is er bovendien van overtuigd dat er hoe dan ook een outlet centrum in Zuid-Holland zal komen. ‘Outlet-exploitanten azen op deze regio vanwege het potentieel, en er zijn diverse ideeën voor andere vestigingsplaatsen. Zoetermeer heeft in onze ogen echter de beste propositie: wel tegen de binnenstad aan zodat die kan profiteren, maar ook heel goed per auto bereikbaar vanwege de drie afslagen vanaf de snelweg en de vierbaansweg naar de HOM.’
Twijfels
Juist over de vraag of het Stadshart profiteert van de HOM bestaan echter twijfels. De rapporten in opdracht van de gemeente vergelijken Zoetermeer met Roermond, waar de binnenstad met 20% meer omzet profiteert van het ernaast gelegen outlet center. Lindeman: ‘Merkkleding is nu eenmaal best duur, en in een outlet center zitten vaak niet heel veel goedkope merken. Detaillisten in Roermond profiteren door in hun winkel mode in een lager segment te verkopen.’
De vastgoedeigenaren van het Stadshart onder aanvoering van grootste eigenaar Unibail-Rodamco zijn daar niet zo zeker van. Het Stadshart profiteert alleen als het saldo van afvloeiing van consumenten naar de HOM en het aantrekken van voldoende publiek door het outlet center dat ook in het Stadshart geld uitgeeft, positief uitvalt. Rapporten geschreven in opdracht van de Stadshart-eigenaren betwijfelen of de HOM zoveel bezoekers kan trekken: in Zuid-Holland zijn veel meer concurrerende winkelmeters dan in Noord-Limburg. Denk alleen al aan de concurrerende outlets in Roosendaal en Halfweg (waar de omgevingsvergunning is verleend).
De Jong en Lindeman denken echter dat met name Unibail-Rodamco niet alleen als eigenaar van het Stadshart spreekt. ‘De HOM zal zeker ook gevolgen hebben voor the Mall of the Netherlands, waar Unibail-Rodamco nu fors in vernieuwing en uitbreiding investeert. Andersom zal Zoetermeer met de komst van de Mall of the Netherlands ook omzetderving gaan voelen.’ Overigens investeert Unibail-Rodamco momenteel, tegelijk met de vernieuwing van Leidsenhage, samen met de gemeente € 30 mln in een opknapbeurt van Stadshart Zoetermeer.
Ondanks de tegengeluiden blijven factory outlet-exploitanten volgens De Jong belangstelling houden voor een outlet center in Zuid-Holland. Volgens De Jong zijn er inmiddels veel contacten. De ontwikkeling, die een investering vergt van € 150 mln, zal echter pas aan een van hen overgedaan worden als het groene licht voor de HOM gegeven is. Tot die tijd is de ontwikkeling van de HOM een joint venture tussen Provast en de eigenaren van het Woonhart.
Rechtstreekse relatie
Het is duidelijk dat de cijfers en rapporten de raadsleden niet veel gaan helpen bij hun beslissing. De eigenlijke vraag die ze moeten beantwoorden is hoe te reageren op de veranderingen op de winkelmarkt. De trend is dat fabrikanten en consumenten elkaar steeds rechtstreekser opzoeken. De populariteit van de outlet centers elders en de nog steeds groeiende online retail (nu ruim 10% van de niet-dagelijkse bestedingen), bewijst dat consument en fabrikant die rechtstreekse relatie meer en meer waarderen. De detaillist krijgt het als tussenschakel in de keten daardoor steeds moeilijker. Misschien is de herontwikkeling van een slecht lopende woonboulevard tot een outlet center naast de binnenstad niet het juiste antwoord, maar alleen de hakken in het zand zetten gaat het tij niet keren. De vraag is wat dan wel de oplossing is.
