De zo kansrijk geachte markt van zorgvastgoed ligt vrijwel stil. ‘Alle partijen moeten nu een stapje zetten.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 25 augustus 2023
Met de vraag naar zorgwoningen zit het wel goed, zeggen belegger, ontwikkelaar en adviseur. Maar het is twijfelachtig of ze de komende jaren te realiseren zijn, die 250.000 zorgwoningen en 40.000 verpleeghuisplekken die demissionair minister De Jonge voor ogen staan. Achmea Real Estate, een van de grootste zorgvastgoedbeleggers in Nederland, schat in dat in 2040 zelfs 450.000 extra woningen voor senioren nodig zijn. ‘De vraag blijft enorm’, is ook de overtuiging van ontwikkelingsmanager Lars Drijvers van gebiedsontwikkelaar AM. ‘We groeien door naar een plateau in plaats van een piek. Dat biedt een bepaalde zekerheid.’
Denk daarbij niet aan de fraaie zorgvilla’s die in het Gooi en op de Utrechtse Heuvelrug verrijzen. Die markt lijkt verzadigd, de huren zijn te hoog voor de grote groep senioren die aan een verhuizing toe is. Achmea Real Estate heeft er wel een paar in portefeuille, maar blijft er verder vanaf, aldus fondsmanager Daan Tettero. ‘Ik zie bijvoorbeeld in Zeist een overschot ontstaan van particulier gefinancierde zorgvilla’s, dat vind ik wel zorgelijk.’
Kansrijk middensegment
Het sociale en middensegment, daar liggen volgens de verschillende spelers de kansen. Een mooi voorbeeld in de sociale hoek is Stadsveteraan, dat AM vlak bij het Amstelstation in Amsterdam ontwikkelt. In het gebouw komen ruim 90 zelfstandige seniorenwoningen en 23 Friends-woningen (voor opgeteld 54 huishoudens), geënt op het Friends-concept van B’Mine aan het IJ. Dat in 2016 opgeleverde complex was bestemd voor hippe jongeren, maar er kwamen ook senioren op af. AM besloot het concept ook voor die doelgroep te ontwikkelen. Naast een gedeelde huiskamer hebben de ‘friends’ hun eigen slaapkamer, pantry en badkamer. Zo komen AOW en eventuele toeslagen ook niet in gevaar. De woningen zijn compact, contacten moeten floreren dankzij dubbelbrede galerijen met extra zitjes en over alle verdiepingen uitgestrooide voorzieningen.
Achmea ziet het meest in het middensegment. Het overgrote deel van de zorgvastgoedportefeuille bestaat uit woningen met huren van € 800–1200. Daarom is Daan Tettero ook niet bang voor de nieuwe regels voor middenhuur die demissionair minister De Jonge heeft aangekondigd, gesteld dat die nog doorgaan nu het kabinet is gevallen. ‘Door de samenstelling van onze portefeuille kunnen we redelijk goed uit de voeten met die regulering. Al kan het in bijvoorbeeld Amsterdam wat lastiger worden. Stel dat een markthuur van € 1300 opeens naar € 1200 moet, dan is een project natuurlijk moeilijker rond te rekenen.’ Wel leveren zorgwoningen wat meer huurinkomsten op dan reguliere woningen, doordat je het puntentotaal voor deze categorie met 35% mag optrekken. Geen overbodige luxe, gezien de hogere investeringen in bijvoorbeeld bredere gangen en noodoproepinstallaties, zegt adviseur Arno Leeijen van Deloitte Real Estate. ‘Toch zal zorgvastgoed na invoering van de nieuwe regels wel wat beter uit de verf komen dan andere vastgoedcategorieën.’
Markt ligt stil
Dat de zorgvastgoedmarkt op dit moment hapert, lijkt vooral te wijten aan welbekende factoren: de hoge bouwkosten en rente. In de eerste jaarhelft bedroeg het aantal transacties hooguit een kwart van het gemiddelde in de voorgaande jaren, registreerde Achmea Real Estate. Met € 113 mln kwam het beleggingsvolume in de eerste zes maanden op nog geen 10% van het gemiddelde jaarlijkse beleggingsvolume in de afgelopen vijf jaar (zie kader).
Gebiedsontwikkelaar AM merkt het ook. Drijvers: ‘De hogere bouwkosten en rente maken het lastiger om tot een goede business case te komen, dat klopt. Maar dat blijft wél mogelijk. Wij gaan gewoon door.’
De volumedip zet nog wel even door, voorziet adviseur Leeijen van Deloitte. ‘Veel projecten vallen stil en beleggers zijn terughoudend om zich te committeren. Zorgvastgoed wordt voor een aantal partijen minder aantrekkelijk. De vraag aan beleggers is: kun je dat tijdelijk accepteren? Want de vraag stapelt zich op.’
Consolidatie verwacht
Die vraag komt niet alleen van de aanzwellende grijze golf, maar ook van zorginstellingen die het vastgoed op eigen balans inruilen voor huurappartementen. Hun investeringsruimte slinkt door lagere zorgtarieven, hogere lonen voor zorgpersoneel en de gestegen rente. Veel instellingen werken volgens Tettero van Achmea toe naar een fiftyfifty-verhouding, waarbij zeer gespecialiseerd zorgvastgoed – zoals een hospice of psychiatrische inrichting – in eigen hand blijft. Het maakt de koek voor institutionele beleggers groter, en trekt ook buitenlandse partijen aan die van de groeiende vraag hopen te profiteren. Denk aan Belgische spelers als Cofinimmo, Aedifica en Care Property Invest. Ook partijen uit Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk en Scandinavië komen volgens Deloitte-adviseur Leeijen af op de nog tamelijk versnipperde zorgmarkt in Nederland. ‘Zij verwachten meer consolidatie van zorginstellingen, zoals zich in ons omringende landen al heeft voorgedaan. Gefuseerde partijen hebben vervolgens behoefte aan investeringen voor verdere groei.’ De grootste Nederlandse zorgvastgoedbeleggers Achmea en Bouwinvest hoeven zich volgens de Deloitte-adviseur niet bedreigd te voelen. ‘Er is genoeg voor iedereen. Alleen jammer dat het tempo van opgeleverde projecten zo laag ligt en sommige beleggers nu de pauzeknop indrukken.’
Dan maar wat minder winst
Hoe kan dat proces worden vlotgetrokken? Tettero heeft er ideeën over: ‘Alle partijen moeten nu een stapje zetten. Zo kunnen we een nieuw evenwicht vinden.’ Om te beginnen hoopt hij dat ontwikkelaars in beweging komen. ‘Zij houden vaak nog vast aan hun opbrengstverwachtingen van een jaar geleden. Bij sommige partijen zie ik die verwachtingen al iets reëler worden, zij nemen genoegen met wat minder risico-opslag en winst. Ook grondeigenaren moeten bedenken: als we niet de hoofdprijs krijgen, verdienen we nog steeds aardig. Wat heb je eraan om zeven jaar op je grondposities te blijven zitten?’
Wat helpt, is optimalisatie van programma’s. Op dezelfde grond kan wat meer volume komen. Met extra bouwlagen worden bijvoorbeeld 80 in plaats van de eerder geplande 60 appartementen gerealiseerd. Ook aanpassing van plattegronden is een optie, er wordt bijvoorbeeld wat beknibbeld op de algemene ruimtes of voor iets kleinere appartementen gekozen. ‘Gemeenten, ontwikkelaars en zorginstellingen willen hier wel aan meewerken’, constateert Tettero. AM kijkt er ook naar, zegt ontwikkelingsmanager Drijvers. ‘Je moet mee met de nieuwe werkelijkheid door gerichte keuzes te maken. Bij sommige gebiedsontwikkelingen zetten we naast collectieve ruimten bijvoorbeeld sterk in op deelmobiliteit, dan zijn er minder parkeerplaatsen nodig. Dat scheelt ruimte.’
Laag risico
En de belegger, zet die ook een stapje? ‘Ja, wij gaan ook mee in de marktontwikkeling’, zegt Tettero. ‘We houden het risico laag en dan mag het rendement ook iets lager uitvallen. Zorgvastgoed heeft nog altijd een betere risico–rendementsverhouding dan wonen, kantoren en winkels. Het biedt sowieso meestal niet het hoogste rendement, maar heeft wel een erg laag risico.’ Tettero en zijn collega’s voorzien tegen het eind van dit jaar een stabilisatie van het nu nog oplopende aanvangsrendement. Begin volgend jaar verwachten zij een lichte daling. ‘Daar nemen we nu een voorschot op. Al gaat het wel om een heel lichte daling, denk aan enkele tienden van procenten. We gaan niet terug naar die sterke beweging van de afgelopen jaren.’
Een hechtere samenwerking tussen ontwikkelaars, beleggers en gemeenten kan overigens ook meer efficiency opleveren, zegt adviseur Leeijen. Niet alleen zijn er overheidssubsidies beschikbaar voor bijvoorbeeld ontmoetingsruimten in woonzorgcentra, meters die niet direct inkomsten genereren, maar ook hoeven bepaalde functies niet per se binnen het complex zelf ingevuld te worden. ‘Als je de hele gebiedsontwikkeling erbij betrekt, kunnen lokale ondernemers bijvoorbeeld zorgen voor horeca, een kapsalon en een fysiotherapiepraktijk in de nabije omgeving.’
Maar waar?
Als iedereen een stapje terug doet, kan het bouwen misschien weer op gang komen. Maar waar? Ook de moeizame zoektocht naar geschikte locaties steekt een spaak in het wiel. Gemeenten vragen bij gebiedsontwikkelingen wel vaker ook om zorgwoningen, merkt Drijvers van AM. ‘Maar ik vind het nog te weinig, ze mogen wat mij betreft gerichter programmeren voor senioren.’
Samen met Achmea en adviesbureau Ryse (voorheen Abcnova) zoekt AM sinds anderhalf jaar de oplossing bij de zorginstellingen met hun vaak verouderde vastgoed en royale instellingsterreinen. Daar is nog veel ruimte voor seniorenwoningen, is het idee, zowel grondgebonden als de hoogte in. Voor de zwaardere zorg kunnen de instellingen zelf hun oude gebouwen slopen en iets nieuws terugbouwen, terwijl marktpartijen een aantal levensloopbestendige woningen voor de verhuur toevoegen.
En, loopt het? ‘Instellingen blijven nog terughoudend, maar we gaan door’, aldus Drijvers. Tettero van Achmea heeft wel enkele geslaagde voorbeelden. Zo herontwikkelt GGZ Centraal aan de rand van Ermelo een locatie. Op dat uitgestrekte terrein is ruimte voor seniorenappartementen en reguliere woningen, die door de markt worden ontwikkeld. Of de mix van seniorenwoningen en zwaardere zorg in De Makroon en De Nieuwe Sint Jacob, twee vernieuwde zorgcomplexen in het centrum van Amsterdam.
Die honderdduizenden extra seniorenwoningen die voor 2030 beschikbaar zouden moeten komen, wordt volgens Tettero ‘een héél lastige opgave’. ‘Maar met een wat langere horizon moet het wel kunnen lukken, mits we er hard op blijven inzetten, met de nodige aanjaagteams, regiodeals en samenwerking tussen markt en zorgpartijen.’
Willen ze wel, die senioren?
Zit er nu zo weinig schot in de seniorenmarkt omdat er te weinig levensloopbestendige appartementen voor schappelijke huurprijzen beschikbaar zijn, of hebben veel ouderen ook helemaal geen zin om hun huidige woning te verlaten? Je moet er met goed aanbod voor zórgen dat zij daar zin in krijgen, aldus Daan Tettero van belegger Achmea Real Estate. ‘Vooral in het middensegment willen veel senioren de stap echt wel zetten. Maar je moet ze wel verleiden, met kwaliteit en een aantrekkelijke locatie.’ Lars Drijvers van gebiedsontwikkelaar AM wijst op de grote animo voor in Amsterdam en het gemixte wooncomplex Linck in Oss. ‘Omdat de wensen van senioren verschillen, hebben we nog 17 locaties waar we andere woonvarianten kunnen ontwikkelen.’
Om de ouderen warm te krijgen, moet je meer moeite steken in de begeleiding van het proces, is de ervaring van Tettero. Voor De Nieuwe Sint Jacob in Amsterdam zorgde de belegger voor fraaie brochures, online video’s en een makelaar op de locatie. Ook is er een rol voor gemeentes weggelegd, vindt adviseur Arno Leeijen van Deloitte. Die is er immers bij gebaat dat gezinswoningen vrij komen. ‘Als ouderen een beroep doen op de WMO, bijvoorbeeld voor een traplift, is dat een mooi moment om over een nieuwe, gelijkvloerse woning te beginnen.’
Dieptepunt transactievolume
Het transactievolume in zorgvastgoed viel in de eerste jaarhelft zo’n 80% terug ten opzichte van het eerste halfjaar van 2022, aldus cijfers van Capital Value en Achmea Real Estate. Het gerealiseerde volume kwam uit op € 113 mln. Dit is een dieptepunt in de laatste vijf jaar. Het waren vooral institutionele partijen en corporaties die de markt nog een beetje op gang hielden, naast enkele transacties door beursgenoteerde beleggers. Voorbeelden: de aankoop van 152 nieuw te bouwen levensloopbestendige appartementen in Utrecht door woningcorporatie Bo-Ex en het Bouwinvest Healthcare Fund. Het beursgenoteerde Care Property Invest kocht nieuwbouwcomplex Huize Wilibrordus in Ruurlo van ontwikkelaar Gaudium Real Estate.
Voor het vierde kwartaal op rij ziet Achmea Real Estate oplopende aanvangsrendementen bij de verschillende zorgvastgoedsegmenten. Wel was de stijging in het tweede kwartaal iets minder sterk. Volgens Achmea kan dat een voorbode van stabilisatie zijn, want met de onderliggende vraag is weinig mis. ‘In onze verwachting ligt er verbetering in het verschiet.’
