Sinds jaar en dag voert KroesePaternotte de lijst met makelaars in het retailsegment aan. Managing partner Gijs Bessem ziet ook zijn werk steeds meer AI-gedreven geworden.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 28 maart 2025
Na een roerig eind van 2024 en dito begin van 2025 in de winkelmarkt was het even tijd voor Gijs Bessem om te ontspannen tijdens de wintersport. Weer op weg naar huis blikt hij terug en kijkt hij vooruit.
Hoe gaat het met de winkelmarkt, KroesePaternotte en jou in het bijzonder?
‘Ik zit dit jaar 30 jaar in het retailvastgoed en ik doe het nog altijd met veel plezier. KroesePaternotte groeit lekker, zeker als je bedenkt dat we nog maar nauwelijks de barre tijden achter de rug hebben. De kranten hebben vol gestaan met het ene na het andere faillissement in winkelland. Als je alleen dat zou lezen, is het beeld onnodig somber.’
Wat zie jij dan?
‘Ik zie rondom die faillissementen ook ruimte ontstaan voor nieuwe initiatieven en ondernemers die de draad weer oppakken. Ik ben niet per se van de school dat stenen winkels winnen. Er liggen zeker uitdagingen voor retailers, maar je ziet tegelijkertijd dat de consument de weg naar de stenen winkels weer weet te vinden. De balans tussen fysiek en online lijkt er nu veel meer te zijn.’
Vertaalt zich dat ook al in meer omzet in die stenen winkels?
‘Het is een feit dat de online omzet veel sneller groeit dan die in stenen winkels, omdat het vaak om jonge bedrijven gaat. Dan kun je makkelijker een sprong maken. Tegelijkertijd blijkt uit cijfers van het CBS dat de hele detailhandel een mooie plus van 4% realiseert. Het leeuwendeel van die omzet wordt gerealiseerd in stenen winkels. Het aandeel winkels dat alleen online actief is, blijft beperkt. Ook winkels die begonnen als pure online player openen steeds vaker stenen winkels. Mr. Marvis vind ik daarvan een goed voorbeeld. Die huren nu wel winkelpanden aan, juist om hun kwalitatieve imago te versterken. Als je kleding van een hoge kwaliteit verkoopt, moet de klant dat aanbod ook kunnen voelen en passen. Dat lijkt me alleen maar goed, zeker als je iets wilt doen aan dat continu heen en weer sturen van pakketjes met kleding.’
Tegelijkertijd wordt er ook heel veel winkelruimte teruggegeven aan de markt of gewoon herbestemd. Wat zegt dat?
‘Met het afstoten van winkelmeters is niets mis, omdat het op andere plekken juist voor meer drukte zorgt. Met name in de jaren zeventig en tachtig is er heel veel winkelruimte bijgebouwd, niet toevallig ook de hoogtijdagen van Multi en Hans van Veggel. Er was toen ook enorm veel behoefte aan nieuwe winkelruimte. Alleen is veel winkelruimte nu niet meer nodig, vooral wat er aan de buitenkant is toegevoegd. De winkelruimte op A1-locaties is gebleven.’
Is er veel vraag naar vacant winkelvastgoed?
‘Als je kijkt naar wat er nu gebeurt met de Blokker-locaties en eerder met Scotch & Soda, dan is het duidelijk dat retailers niet stilzitten. Er is echt een strijd om de Blokker-filialen door partijen als Wibra en Kik, maar ook Roland Palmer heeft nog plannen. De markt is op dit moment heel erg levendig.’
Tegelijkertijd hebben de grote institutionele beleggers zich behoorlijk teruggetrokken uit de markt. Hoe verklaar je dat?
‘In de wereld van het beursgenoteerde vastgoed staat Nederland er niet goed op als land om geld te verdienen. Dat zegt niet zoveel over de markt. Feit is dat die markt met best goede cijfers het voorjaar ingaat. De afgelopen jaren is retail van het mooiste meisje van de klas de onaantrekkelijkste geworden. Nu komt dat meisje toch weer in de belangstelling, mede doordat de rendementen in kantoren en logistiek en vooral in woningen meer onder druk zijn komen te staan.’
Hoe zit het nu met het rendement in winkelvastgoed ten opzichte van de gouden tijden?
‘De aanvangsrendementen zijn fors omhoog gegaan. Kon je vroeger op toplocaties nog rekenen met € 4000 per vierkante meter, nu ligt dat tussen de € 2200 en € 2700. Nu mag je al blij zijn als je bij verkoop 20x de huur kunt vragen; in de gouden tijden was dat 30 tot wel 33x. Uit die markt gaat echt nog wel wat lucht lopen.’
Voor wie is dat interessant?
‘Met name voor particuliere beleggers. Die hebben de afgelopen jaren met hun geld bij de bank weinig rendement gemaakt en kunnen nu betaalbaar instappen in een segment dat de weg naar boven weer lijkt te hebben gevonden. Tegelijkertijd lijken banken ook weer wat flexibeler te worden bij de financiering. De markt staat echt aan. Grote winkelbeleggers als ASR en Vastned hebben hun winkelvastgoed tegen heel andere prijzen in een heel andere fiscale omgeving gekocht. Voor hen speelt de rentestand een grote rol, en niemand weet nog welke kant het echt op gaat. Je weet in Nederland wel dat je bij een acquisitie eerst 10,4% mag aftikken aan de Staat. Dat soort onzekerheden zijn ingeprijsd door de verkoper; voor de particuliere koper ontstaat juist weer een nieuwe beleggingshorizon.’
Is het vak van winkelmakelaar de afgelopen jaren ook mee veranderd?
‘Voor welk vak geldt dat niet? Ook CBRE en Cushman & Wakefield zijn niet meer dezelfde bedrijven als tien jaar geleden. Dat geldt ook voor ons. Het vak is veel formeler geworden. Had je vroeger de drie-eenheid gebouw, huurder, beheer; nu komt er een hele batterij aan ‘know your customer’ en andere compliance bij kijken. Dat is niet erg, maar je moet er wel in mee, anders moet je op een gegeven moment afhaken.’
Welke mogelijkheden biedt AI voor de retailmakelaar?
‘A1-winkelvastgoed is een bijzondere vorm van winkelvastgoed, waarbij de behoefte aan zinnig advies zeker na de coronacrisis alleen maar is toegenomen. In plaats van een standaard contractduur van bijvoorbeeld 10 jaar is er veel meer vraag naar constructies als 5+5 of een instaphuur van maximaal 2 jaar. Daarnaast is er het fenomeen omzethuur; pas je dat alleen toe op A1-winkelstraten of ook op winkelcentra? Met hulp van AI kun je daar als vastgoedadviseur veel meer over vertellen. Dat geldt ook voor het bepalen van de onderliggende waardes van vastgoed in portefeuilles, wat steeds belangrijker wordt in het in het licht van de IFRS-standaarden. Daar hebben wij wel kaas van gegeten. In retail hebben wij de grootste dealroom van Nederland, en onze taxatieafdeling groeit als kool.’
