Aan de hand van wetenschappelijk onderzoek en data-analyse kunnen omwonenden via een app van Vorm meebeslissen over nieuwbouw in hun wijk. Het helpt bij de broodnodige versnelling van de woningbouw, vertelt Eva Hekkenberg.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 9 juni 2023
Gebiedsontwikkelaar Vorm introduceert tijdens de Provada de werkmethodiek Kijk op de Wijk, waarmee omwonenden via een app kunnen meebeslissen over nieuwbouw in hun wijk. Het verbeteren van het participatietraject met omwonenden is een diep gekoesterde wens bij Vorm, vertelt directeur Concepten Eva Hekkenberg. ‘Uitgangspunt van de app was de vraag hoe wij het beste contact kunnen maken met de buurt. Door middel van data-onderzoek kunnen we goed in beeld brengen waar een wijk goed op scoort en waarop niet. Er zijn veel criteria die we meten, zoals leefbaarheid, groenvoorzieningen en openbaar vervoer. Op die manier kunnen we dat wat beschikbaar is en daar waar een wijk goed op scoort op een positieve manier inzetten. Vervolgens maken we gebruik van bewezen oplossingen om de buurt te verbeteren.’
Net als Tinder
De opties worden op een ludieke manier aan de burger voorgelegd in de nieuwe Buurtpanel-app van Kijk op de Wijk. ‘Je kunt het vergelijken met Tinder. Je kunt naar links of rechts swipen voor ja of nee.’ Omdat het gaat om bewezen oplossingen, zijn de keuzes ook eenduidig. ‘Bijvoorbeeld tussen het aanleggen van alle verblijfsgebieden aan de straat of kiezen voor tuintjes. Natuurlijk is het budget om een wijk te verfraaien begrensd. Door te swipen weet de omwonende dat hij niet allebei kan kiezen. Het maakt het participatietraject interactiever en laagdrempeliger.’
In de reguliere praktijk bestaat participatie bij gebiedsontwikkeling vooral uit bewonersavonden. ‘Het nadeel daarvan is er dat er altijd een paar bewoners zijn die de boventoon voeren. Met de methodiek die wij hebben uitgedacht kun je iedereen ondervragen. We hebben al proefgedraaid met de app bij ons initiatief BuurtBoost, ons concept om bestaande wijken te verdichten met data-analyse. Ook hebben we de app ingezet voor gebiedsontwikkeling De Kaai, de transformatie van de voormalige margarinefabriek van Unilever op Rotterdam-Zuid. Het mooie is dat je op deze manier daadwerkelijk in gesprek raakt met de mensen.’
Pieken en dalen
Het versnellen van het vergunningstraject, inclusief de nu nog vaak zeer taaie inspraakprocedures, is een van de knoppen waaraan gedraaid moet worden om het woningtekort in te lopen. Zeker aangezien binnenstedelijke verdichting nog altijd de voorkeur lijkt te hebben op provinciaal niveau en in veel gemeenten. Dergelijke locaties zijn vaak complex, onder meer door bestaande gebruikers. De vraag is of grootschalige ontwikkeling op dergelijke locaties nog wel uit kan. Hekkenberg: ‘Als je alles doorrekent met de getallen van vandaag, dan staan de aantallen die geleverd moeten worden om de ambitie in te vullen onder druk. Maar ontwikkelen gaat altijd met pieken en dalen. Dat staat zogeheten complexe gebiedsontwikkelingen niet in de weg. Bovendien kijken wij niet alleen naar binnenstedelijk maar ook naar buitenstedelijk; we doen én/én. We beschikken over voldoende ervaring om trajecten toch te kunnen doorzetten, door te zoeken naar manieren waardoor we toch sneller aan de slag kunnen.’
Door de gestegen rente is het minder makkelijk voor projectontwikkelaars en particulieren om woningbouw te financieren. ‘Samen met partijen die daar meer in thuis zijn kijken we naar oplossingen daarvoor, bijvoorbeeld door de invoering van een erfpachtvariant. Ook co-kopen staat nu nadrukkelijk in de belangstelling, net als koopgarant en duo-koop. Met gemeenten kunnen we kijken of wat we gepland hadden nog voldoet. Dan kunnen we ervoor kiezen om middenhuur om te zetten naar betaalbare koop, als er meer vraag is naar dat laatste.’
Totaalbeeld
Bij veel plannen is de oplossing volgens Hekkenberg om met de betreffende gemeente te overleggen of er meer ruimte is in de planvorming. ‘Gemeenten staan daar heus wel voor open. Als een belegger nu even niet wil of kan, kan een lokaal actieve woningcorporatie wellicht meer betaalbaar toevoegen in plaats van middenhuur of koop. Behalve over de invulling van het woonprogramma kun je het ook met elkaar hebben over de fasering. In hoeverre kun je het opknippen, wat lukt op korte termijn wél?’
Daarbij hebben gemeenten toch het liefst één totaalbeeld van hoe een wijk er uiteindelijk uit komt te zien, omdat ze dit ook moeten vertalen naar de burger. ‘Dat is begrijpelijk, zolang je ook de flexibiliteit hebt om dat totaalbeeld aan te passen. Dat doe je door het bestemmingsplan niet helemaal dicht te timmeren. Er ontstaan nu gelukkig ook wat meer globale bestemmingsplannen. Het is de taak van de ontwikkelaar om de burger daar dan in mee te nemen, dat wordt ook van ons verlangd in de nieuwe omgevingswet.’
Meer draagvlak
De ontwikkelaars hebben ook te maken met een vraag vanuit de markt. Past een actievere rol bij de totale inrichting van een gebied bij de bedrijfseconomische werkelijkheid? Hekkenberg: ‘In de rekensommen houden we al rekening met gelden voor de inrichting van de openbare ruimte. Het doel van een actievere participatie is juist dat we meer draagvlak willen creëren. In die zin ben ik het ook helemaal eens met minister De Jonge, die bezwaarschaamte wil introduceren om de nimby-houding tegen te gaan. Als er tegenover mijn eigen huis een woongebouw zou worden gerealiseerd, zou ik dat vanuit mijn vakgebied ook geen bezwaar vinden. Met de Kijk op de Wijk-methode kunnen we in een heel vroeg stadium mensen laten meepraten, aangevuld met wetenschappelijke kennis van succesvolle buurten. Die kans moeten we dan ook pakken, al zullen we altijd mensen moeten teleurstellen. We gaan met Kijk op de Wijk van ‘denken te weten’ naar ‘weten’ hoe we een leefbare buurt moeten creëren.’
Behalve met het versnellen van de participatie probeert Vorm er ook op een andere manier meer vaart in te krijgen, bijvoorbeeld door het optoppen van woningen. ‘Dat is slechts één van manieren waarmee we binnen BuurtBoost samen met corporaties woningen willen toevoegen aan bestaande wijken.’ Ook nieuwe bouwsystemen kunnen helpen te versnellen. ‘Bij de eigen houtbouwfabriek in Middelharnis ontwierpen we de BuurtBoost Optopper, omdat zoiets er nog niet was. De ontwikkelingen gaan zo snel, dat we bij het opschalen ook goed moeten kijken wat anderen al doen, en hoe we daar gebruik van kunnen maken.’
Vraag van de markt
Ze kent de geluiden dat de markt te weinig luistert naar de vraag en geen appartementen wil, maar eengezinswoningen buiten de stad. ‘Wij zijn van beide. Niet van de ene of andere kant. Ik denk dat dat beide richtingen hun voor- en nadelen hebben. In de bestaande stad zijn de voorzieningen als scholen en winkels al aanwezig. Het nadeel is dat je te maken hebt met meerdere belanghebbenden. Vanuit die gedachte is BuurtBoost ook ontstaan. Het verdichten van bestaande wijken zorgt ervoor dat je bijvoorbeeld grote woningen vrijspeelt waar nu senioren in wonen, terwijl ze toch in hun eigen wijk kunnen blijven wonen. Op die manier kunnen we echt een slag maken.’
