Verhuisplannen in de ijskast

Uit onderzoek door Cushman & Wakefield blijkt dat de opname van kantorenmeters in het eerste kwartaal van dit jaar 11% lager uitpakte dan dezelfde periode vorig jaar. Geen enorme terugval, vindt hoofd research Jos Hesselink van Cushman & Wakefield. ‘De gebruikersmarkt reageert langzaam op abrupte gebeurtenissen, zoals de pandemie of de huidige hoge inflatie en kostenstijgingen. De meeste huurovereenkomsten gelden voor vijf of tien jaar en huisvestingstrajecten hebben meestal een lange aanloop. Maar je ziet zeker uitstel van verhuisbeslissingen.’

Wat meespeelt, is dat de effecten van hybride werken nog niet helemaal duidelijk zijn. Veel organisaties experimenteren daarmee, constateert Christian van Cadsand, partner Occupier Services bij Cushman & Wakefield. ‘Dat varieert van volledige keuzevrijheid voor medewerkers tot een meer collectief beleid. Organisaties proberen de weekbezetting beter te sturen om de vierkante meters optimaal te gebruiken. Zo organiseren ze ontmoetingsmomenten zoals een vrijdagmiddagborrel of fysieke teambesprekingen en maken ze afspraken met medewerkers over het aantal dagen en welke dagen in week ze aanwezig moeten zijn.’

Bij Cushman & Wakefield zelf is de bezetting op de meeste kantoren overigens terug op het niveau van voor corona, vooral op het nieuwe kantoor in Utrecht. Daar is gekozen voor een nieuw werkplekconcept met een grote variatie aan type werkplekken en staat ontmoeten centraal, aldus Van Cadsand.

Interessante squeeze

Ook de economische onzekerheid zorgt voor aarzelingen over verhuizen. In combinatie met voortdurende schaarste op de arbeidsmarkt zorgt dit voor een ‘interessante squeeze’, aldus onderzoeker Hesselink. Enerzijds staat kostenbeheersing bij de werkgever weer hoger op de agenda, anderzijds moet de schaarse medewerker worden verleid met een aantrekkelijk kantoor op een centrale, goed bereikbare én levendige plek.

Gevolg is een zoektocht naar een hoogwaardig kantoor, meestal op een OV-knooppunt met verschillende functies in de buurt. ‘Dat brengt vaak hogere huisvestingslasten met zich mee en daarom sturen gebruikers ook op optimalisatie van vierkante meters’, aldus Van Cadsand. ‘Ergens moet je concessies doen om tot een haalbare businesscase te komen.’ Door deze ontwikkeling komen hoogwaardige kantoren op iets minder gewilde stadse locaties volgens hem weer meer in beeld. Het voordeel is dat de eigenaren van deze kantoren sneller tegemoet zullen komen aan de flexibiliteit die huurders in toenemende mate vragen. Dat uit zich volgens Van Cadsand in gevraagde kortere huurtermijnen, breakopties en teruggeefclausules in de huurcontracten. Daarbij kan de huurder de optie bedingen om tussentijds een bepaald percentage van de meters terug te geven. Voor meer ruimtelijke flexibiliteit is daarnaast samenwerking met een co-worker in het gebouw een idee.

Maximale flexibiliteit

Sommige steden, zoals Utrecht en Den Haag, stellen specifieke voorverhuureisen aan nieuwe kantoren. Die zijn daardoor minder aantrekkelijk voor huurders, aldus Hesselink. ‘Gebruikers committeren zich door de lange doorlooptijden niet langer aan kantoren die nog moeten worden gebouwd. Zij willen maximale flexibiliteit in deze onzekere tijden en hebben dus liever een direct beschikbare oplossing.’ En stel dat zij met de gewenste metrage niet aan het vereiste percentage komen, dan zit een teruggeefclausule er ook niet in. ‘In een onzekere markt bedenk je je dan wel drie keer voordat je intekent voor een huurcontract dat pas over drie jaar of langer ingaat.’