Van Wijnen zet in op maatwerk uit de fabriek: meer en beter met minder

Ceo Peter Hutten is apetrots op de nieuwe woningfabriek die bouwbedrijf Van Wijnen in Heerenveen heeft staan. In 2023 werd de fabriek opgeleverd en rolden de eerste 117 betaalbare woningen van het Fijn Wonen-concept van de lopende band; dit jaar wordt opgeschaald naar een productiecapaciteit van 1.250 per jaar. Deze aantallen zijn een welkome aanvulling op de ongeveer 4.000 woningen die Van Wijnen jaarlijks bouwt. Daarnaast renoveert het landelijke bouwbedrijf ook nog eens ruim 4.000 woningen per jaar.
Hutten spreekt van een revolutie, want hij ziet in toenemende mate markt- en publieke partijen in actie komen, van corporaties tot aan gemeenten. Tegelijkertijd laat hij aan de hand van een strakke presentatie en een filmpje zien welke reis Van Wijnen heeft gemaakt om te komen waar het nu is. ‘Al in 2011 was voor ons duidelijk dat de bouw en de woningmarkt een bepaalde kant op zouden bewegen. We zaten midden in een financiële crisis, en ook toen was betaalbaar wonen – om andere redenen – een issue. Het ongelimiteerde lenen was voorbij. Tegelijkertijd speelde toen ook al de groeiende noodzaak tot verduurzaming en de structurele afname van de beroepsbevolking, met kostenstijgingen en verminderde leveringszekerheid als mogelijke gevolgen. Ook was toen al duidelijk dat we te maken hadden met een dubbele vergrijzing en een groeiende vraag naar buitenlandse werknemers. Door al die ontwikkelingen samen kwamen wij tot het inzicht dat we ons moesten gaan richten op betaalbare, energiezuinige woningen.’

Waren jullie zulke zieners of zat de rest te slapen?
‘In de branche waren er wel degelijk ook andere partijen die bijvoorbeeld bezig waren met duurzaamheid, maar een integrale visie ontbrak, ook in de politiek. We hebben de laatste jaren de neiging om overal het etiket crisis op te plakken. Er is een klimaatcrisis, een energiecrisis, een wooncrisis en een migratiecrisis. Maar stuk voor stuk zijn het schuivende panelen, allemaal problemen die je allang had kunnen zien aankomen. Gedrag van mensen is redelijk voorspelbaar, maar we gaan doorgaans pas iets doen als het een crisis wordt. Het wordt tijd dat we dergelijke problemen doortastend gaan aanpakken.’

Wat zijn jullie concreet gaan doen?
‘We hebben ervoor gekozen om ons bedrijf in twee opzichten te verduurzamen. In de letterlijke betekenis van het woord door in 2016 al te kiezen voor all-electric woningen, in figuurlijke zin door te kiezen voor industrialisatie. De vraag naar betaalbare woningen zal alleen maar stijgen, en ook de personeelsschaarste is van structurele aard. We zullen meer en beter moeten doen met minder. Eén van de thema’s die voor ons het uitgangspunt vormen, is dat van de circulaire economie. Woningen in Amsterdam, die er al snel iets van 400 jaar staan, zijn onze inspiratie geweest. Dat kun je ook bereiken met woningen die losmaakbaar en daardoor verplaatsbaar zijn, en dus lang kunnen meegaan.’

Waarom hechten jullie zo aan losmaakbaarheid?
‘Van de bestaande woningvoorraad zijn er nu al zo’n 1 mln woningen die lastig op een financieel haalbare manier te verduurzamen zijn, omdat ze aan het verzakken zijn. Tijdens een crisis is € 100.000 voor funderingsherstel veel geld, zeker als je bedenkt dat een slechte fundering ook wat doet met het onderpand van de financiering. Als de buren in een rijtje niet willen of kunnen meedoen, blijft funderingsherstel vaak uit. Tegelijkertijd ontstaat er nu ook meer discussie over bestaande verduurzamingsoplossingen, bijvoorbeeld warmtepompen en zonnepanelen. Mensen zijn een stuk terughoudender om er geld in te steken. Je moet niet alleen wonen in de toekomst, je moet ook nu leven. Door de gewone Nederlandse woningen losmaakbaar te maken, ben je én duurzaam én betaalbaar bezig. En mocht dit in de toekomst omwille van het klimaat noodzakelijk zijn, dan kun je de woningen verplaatsen, behouden ze hun waarde en gaan we zuinig met grondstoffen om.’

Tegelijkertijd heeft nieuwbouw ook beperkingen.
‘Die zijn er voornamelijk door de regels voor welstand en ruimtelijke ordening. Het moet in het landschap en in het bestemmingplan passen. Een Nederlandse straat bestaat hoofdzakelijk uit woningen met een bakstenen gevel. Een stad als Amsterdam heeft zich als doel gesteld dat 20% van de nieuwbouw in 2025 uit houten woningen moet bestaan, zonder dat echt goed is vastgesteld hoe groot die markt is. Als je echte productiviteitsslagen wilt maken met verduurzaming, kun je je beter richten op die andere 80%. Dat doen wij door te kiezen voor technologie en robotisering, zeg maar industrie 4.0.’

De grondprijs wordt vaak aangewezen als bottleneck voor het ontwikkelen van betaalbare woningen. Hoe gaan jullie daarmee om?
‘Wij zien dat er zeker buiten de grote steden in naburige gemeenten kansen liggen, omdat die ook een uitdaging hebben om een aantrekkelijk vestigingsklimaat te kunnen blijven bieden voor onder meer bewoners en bedrijven. Tegelijkertijd is er meer bereidheid om in samenspraak met andere gemeenten locaties aan te wijzen. De woningnood gaan we niet lokaal oplossen. Grondbeleid staat weer nadrukkelijk op de radar bij gemeenten. Dat is niet alleen nadelig, want het belang van betaalbaar wonen wordt daarbij ook onderkend, waarbij de woningen moeten worden afgetopt op 4 ton v.o.n. Het scheelt dan voor de business case nogal of je moet beginnen met grondkosten van € 5 mln en je die moet verdelen over 32 woningen of met een grondprijs die de helft lager ligt en die past bij de gevraagde afgetopte v.o.n.-prijs. Als de gemeenten daarbij een gezonde mix vragen op gebied van duurzaamheid, architectuur en stedenbouw kan het wel. Het is nu zaak om te stoppen met praten en te starten met doen.’

Projecten met fabriekswoningen zijn vooralsnog beperkt in aantal woningen. Is het lastig om de industrialisatie van de woningbouw handen en voeten te geven?
‘Waar jij op duidt is prefab, modulaire bouw, waarbij allemaal gelijke bouwblokken in een hal of op locatie worden geassembleerd tot een woning. Dat is wat mij betreft ook een nuttige bijdrage aan het oplossen van de woningnood, maar ook één die niet snel gaat, omdat ook dergelijke woningen moeten voldoen aan de welstandseisen, beeldkwaliteitsplannen en bouwvoorschriften van het Bouwbesluit 2012, dat traditionele bouw als uitgangspunt heeft. Dan heb je het bijvoorbeeld over brandveiligheid en de energieprestatienorm die iedere keer weer opnieuw bewezen moeten worden. In ons geval heb je het over een industriële, gecertificeerde wijze van industriële nieuwbouw.’

Op 100.000 benodigde woningen per jaar lijken de 1.250 die er dit jaar uit de fabriek komen niet zoveel. Kost het opschalen meer tijd dan gedacht?
‘Het kost tijd om een proces op een goede manier te industrialiseren. Toen we in 2016 onze eerste fabriekswoningen produceerden, ging het nog over basale vragen, waar de eerste autofabrikanten ook mee te maken hadden: als de klant een rood spatbord wil in plaats van zwart, kan dat dan ook? In 2019 leverden we onze eerste volledig losmaakbare pilotwoningen op in Groningen, die in 2030 weer weggehaald moeten worden en dus volledig circulair zijn. Door de overname door HAL Investments in 2020 konden we op een ongekende schaal snelheid maken met de industrialisatie. Niet voor niets hebben we de winst van € 45 mln in 2023 volledig in de woningfabriek gestoken. Het is voor onze sector een revolutionaire ontwikkeling. En ik preek niet voor eigen parochie, want zelfs een vermaard industriebouwer als Van der Leegte zegt dat de snelheid waarmee wij hebben geïndustrialiseerd zelfs in de industriële wereld bijzonder is. Een woning is door alle verschillende onderdelen en keuzemogelijkheden in uitvoering, materiaalkeuze en kleurstelling daarbij een complexer product dan een auto gebleken.’

Kun je snelheid maken met zoveel keuzemogelijkheden?
‘De praktijk wijst uit dat wij dat kunnen. Vorig jaar leverden we al ons ‘eerste straatje erbij’ op in Heerhugowaard, een term die ook het EIB en de minister omarmden. Dit jaar hopen we in het derde kwartaal in Eindhoven ons eerste appartementengebouw op te leveren. Alle verschillende opties zijn bedacht en vastgelegd in een IT-platform. Daarop kan de klant kiezen en zijn woningen configureren, en dat platform stuurt vervolgens de fabriek aan. Welke woning je ook kiest, binnen een dag is hij gemaakt.’

Hoeveel procent goedkoper pakt zo’n woning uit ten opzichte van een woning die traditioneel op de bouwplaats wordt gebouwd?
‘Tien tot vijftien procent, wat ik best veel vind voor een maatwerkwoning. Ja, je hebt minder handjes nodig om te bouwen, maar net als bij andere industrieën is het logisch dat je de kosten van de fabriek toerekent aan het product. In ons geval heb je het dan over een investering van € 150 mln. Het werk van 1.350 mensen wordt bij ons gedaan door 50 mensen en 70 robots. Ook wordt het werk van 180 metselaars en voegers gedaan door machines die conform de configuratie de buitengevel afwerken. Het maken van circulaire woningen vergt ook dat je blijft verbeteren, testen en goedkeuren. Ons huidige betonmengsel bevat minder cement en heeft 60% minder CO2-uitstoot dan traditionele mengsels. Voor het ontwerp, de productie en de assemblage hebben wij als eerste bouwbedrijf platformbreed het Komo-dienstencertificaat BRL 2840-1 gekregen. Eenzelfde soort kwaliteitscertificaat (BRL 1330) komt er aan voor de afwerking van de gevel.’

Blijft de vraag welke starter een gemiddelde woningprijs van 4 ton kan betalen.
‘Ik ervaar dat probleem in mijn eigen omgeving. Je hebt een vaste baan en een partner nodig om zo’n woning te kunnen betalen. Mijn dochter heeft het eerste nog niet, maar het tweede wel. Als je als ouders kunt bijspringen wordt het net haalbaar, maar heel veel starters zitten niet in die luxe omstandigheden. Mijn zoon is nog alleen, die kan daardoor hooguit een half huis kopen en woont voorlopig dus nog thuis. Maar met ons concept kunnen we voor alle doelgroepen rendabel bouwen, dus ook voor corporaties die willen investeren in sociale huur of betaalbare middenhuur.’

Hoe gaan we – afgezien van jullie inspanningen – de bouwproductie in ons land opvoeren?
‘Sowieso is er in onze nieuwe fabriek nog ruimte om op te schalen naar 4.000 woningen in de komende jaren. Daarnaast is er denk ik in de markt nog veel meer ruimte om te industrialiseren. Een deel van de oplossing zit ook in het bouwen van woningen die mensen willen. Vaak is dat een grondgebonden woning met een buitenruimte, maar dat betekent niet dat kleine woningen passé zijn. We zijn in Nederland nogal gewend geraakt aan grote woningen, maar voor een stel zonder kinderen kan een woning van 50 m² helemaal naar wens zijn. Ook kan een kleine woning blijvend voorzien in een vraag van studenten of senioren, waarmee je de doorstroming op gang houdt.’

U hebt hoofdzakelijk warme woorden over voor woonminister Hugo de Jonge, terwijl veel branchegenoten hem nogal eens wegzetten als de man die hoogst persoonlijk de investeerders van de Nederlandse woningmarkt wegjaagt.
‘In de bouw hebben we lang gevraagd om centrale regie en een minister. Dankzij hem zijn de aantallen weer belangrijk geworden, staat betaalbaar wonen weer op de kaart, is er volop ondersteuning voor industrialisatie en zijn er de regiodeals waarmee gemeenten en provincie zich samen committeren aan aantallen en projecten. Uiteraard past de regie niet altijd in je eigen straatje, maar dat mag je ook niet verwachten.’

Maar snijdt de minister in zijn eigen vlees als beleggers hun huurwoningen verkopen omdat ze zeggen dat het met de nieuwe huurregels niet meer uit kan?
‘Vriend en vijand kunnen toch constateren dat de schaarste in het huursegment heeft geleid tot huurprijzen die misschien wel de marktwaarde vertegenwoordigen maar totaal niet voorzien in de vraag naar betaalbare woonruimte? Er valt echt wel wat af te dingen op de Wet betaalbare huur, maar de minister heeft wél geluisterd naar de bezwaren, waardoor bijvoorbeeld de nieuwbouwtoeslag is verruimd.’

Is het fair dat het verdienmodel op een woning in jouw bezit zwaar wordt aangetast door de overheid?
‘Ik kan me voorstellen dat beleggers daar niet blij mee zijn. Maar daar staat tegenover dat je beleggers ook niet hoorde toen de bomen tot in de hemel groeiden en ze konden vragen wat ze wilden. Wij voelen het als onze opgave om woonproducten te leveren aan beleggers, zodat ze ook met wat lagere huren een fatsoenlijk verdienmodel houden, zowel aan de investerings- als de exploitatiekant.’

Over Peter Hutten
Na een opleiding bouwkunde aan de Hanze Hogeschool in Groningen trad Peter Hutten (58) in dienst bij Van Wijnen. Daar werkt hij inmiddels bijna vijfendertig jaar, eerst in noord als directeur Productie en regiodirecteur. In januari 2019 maakte hij de overstap naar het hoofkantoor in Baarn, waar hij operationeel directeur werd. Sinds augustus 2020 is hij ceo. Hutten is getrouwd en heeft drie kinderen.