Top Ontwikkelaars Logistiek: Logistieke ontwikkeling klimt uit dal

PropertyNL stelde ook nu weer de jaarlijkse vraag aan ontwikkelaars om hun totaal aan opleveringen over het afgelopen jaar door te geven. Dat leverde 16 reacties op. Panattoni, de grootste logistieke ontwikkelaar van Europa, reageerde niet. Wel is bekend dat begin 2025 Panattoni Park Almere aan Nestlé werd opgeleverd en dat het park in Steenwijk begin van de zomer is voltooid. Met nog geen 60.000 m² valt het van origine Amerikaanse bedrijf daarmee uit de top-10, want in 2024 was het nog goed voor ruim 118.000 m² en een plek vlak achter koploper DHG.

Terwijl er in 2024 helemaal geen last-mile opleveringen waren, worden er in 2025 twee deels als zodanig aangemerkt – ondanks de schaarser en duurder wordende ruimte.

Top-10 opgeschud

Het totaal van 17 partijen die een logistieke ontwikkeling wisten af te ronden is wat hoger dan in 2024. DHG behoudt de koppositie en staat deze keer afgetekend bovenaan met bijna een kwart miljoen vierkante meter. Er werden vier projecten volgens het Smartlog-concept opgeleverd. Alleen al in Hellevoetsluis ging het om vier DC’s met een totale oppervlakte van ruim 106.000 m². Het ziet ernaar uit dat DHG nog wel even in de bovenste regionen van de lijst vertoeft, want de pijplijn is goed gevuld. Zo verrijst in Roosendaal een tweede Smartlog, goed voor 32.000 m². In Vlissingen, waar vorig jaar de eerste Smartlog van ruim 78.000 m² is opgeleverd, komt een tweede project, en dat is goed voor 100.000 m². In Lelystad ontwikkelt DHG nog eens 80.000 m² en ook in de Rotterdams Eemhaven komt een Smartlog-campus.

Last-mile

Er zijn drie nieuwkomers, van wie nummer 2 Intospace – in 2022 goed voor de vierde plaats – de grootste is. Met drie projecten komt het bedrijf tot 177.000 m², waarvan 34.000 m² last-mile. Intospace is specifiek gericht op ontwikkeling nabij steden en tekent mede daarom voor de meeste last-mile-meters. De ontwikkelaar gelooft in het combineren van wonen, werken en logistiek in één integraal stedelijk concept en wil dat ten uitvoer brengen in Zoetermeer, op het voormalige Miss Etam-terrein. ‘Hebben we te weinig ruimte, of te weinig ideeën?’, prikkelde ceo Tim Beckmann de geesten nog op de Provada. Volgens hem is logistiek van alle tijden, maar zijn we het stapelen van functies verleerd. In Zoetermeer zal er gestapeld gaan worden door woningen boven logistieke ruimtes mogelijk te maken.

Heylen stabiel

Nummer 3 Heylen is met DHG de enige partij die dezelfde positie behoudt. Het Belgische bedrijf is inmiddels ook actief op de Spaanse markt en leverde in 2025 vier projecten op in Nederland, goed voor elf units. In het oog springt de ontwikkeling Shipp21, een nieuwe bedrijvencampus die de nieuwe logistieke hotspot bij de haven van Rotterdam moet worden. Het gebied bestrijkt 60 hectare en gaat zorgen voor 400.000 m² aan industriële ruimte. Aan klant Uniqlo is vorig jaar een kleine 32.000 m² opgeleverd; in 2024 was al ruim 77.000 m² afgerond. Op de T-Port Logistic Campus leverde Heylen fase 3 op aan klant GXO, en dat was goed voor 63.983 m². De campus gaat in totaal 180.000 m² beslaan.

In ontwikkeling is onder meer een gezamenlijk project met Borghese in Vlissingen. Daar gaat V-Port Logistics Campus nog eens 188.000 m² opleveren.

Stijgers

Heembouw pakt het wat kleinschaliger aan en verdeelt het totale metrage over elf projecten. De grootste oplevering was Logistic Centre 1220 in Gouda met 24.000 m². Verder voltooide Heembouw Rotterdam Logistics Park met de oplevering van gebouwen A en D, samen 45.000 m² groot.

Onder de drie projecten van P3 is de eerste Nederlandse build-to-suit-ontwikkeling: een DC van 18.560 m² in Emmeloord voor Tolsma-Grisnich, aanbieder van technische oplossingen voor de opslag en verwerking van aardappelen, uien en wortelen. In 2026 is in Lelystad een pand opgeleverd en is een ontwikkeling gestart in Haarlem.

Terug in top-10

Montea was in 2024 wat weggezakt, maar pronkt in 2025 met onder meer de oplevering voor Intergamma in Tiel. Daar verrees 94.000 m², waar het moederbedrijf van Gamma en Karwei de vijf voormalige DC’s heeft gebundeld. Een deel wordt tijdelijk onderverhuurd.

VDG stijgt ook weer op de lijst nadat het in 2024 van plek 1 naar 11 was gezakt. Dat is onder meer te danken aan de oplevering van VDG Warehouse Hapert I van ruim 25.000 m². Begin 2026 werd het verkocht aan Frasers Logistics & Commercial Trust uit Singapore. Het is langjarig verhuurd aan transportbedrijf DSV.

VDG blijft net Prologis voor, dat in 2025 ook weer meer opleveringen kon melden.

Logicor bezet met drie opleveringen, waarvan de grootste in Lelystad met ruim 39.000 m², de negende positie. Solidiam, dat voor eigen rekening een DC in Herkenbosch ontwikkelde en vervolgens verkocht aan P3, volgt op enige afstand.

Buiten de top-10 valt op dat het bij spelers als HVBM, Garbe, WDP en Borghese een stuk stiller was op het opleveringsfront.

Herstel, maar opname daalt

In 2024 viel het gerapporteerde metrage nog terug naar om en nabij bij het miljoen, maar een jaar later is dat weer aangegroeid tot bijna 1,5 mln m². Inclusief de mega-oplevering in Moerdijk (zie hieronder) komt het totaal zelfs weer op het niveau van 2023.

De opname van logistiek vastgoed daalt inmiddels wel. Montea spreekt van een normaliserende markt na de hausse rond 2020. Industrial Real Estate berekent een totale opname van 2,4 mln m², 9,2% minder dan in 2024. Daar staat een toename van het aanbod tot 5,4 mln m² tegenover.

Prologis voorspelde eerder dat de vraag naar nieuw logistiek vastgoed ondanks de schaarste aan ruimte en stroom op peil zal blijven, mede vanuit de behoefte aan toekomstbestendig en duurzaam vastgoed.

Grootste ontwikkeling niet voor rekening van een ontwikkelaar
Voor de grootste logistieke ontwikkeling van 2025 tekende niet een belegger/ontwikkelaar, maar internationaal transportbedrijf DSV. Dat ontwikkelde zelf in Moerdijk het grootste distributiecentrum in de Benelux-regio: een complex van meer dan 250.000 m². In december werd het vlak na de oplevering voor € 330 mln verkocht aan een niet nader genoemde internationale investeerder. DSV huurt het complex terug.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 28 juli 2026