Thema smart building: ‘Uiteindelijk wordt het standaard’

Zo’n 28.000 sensoren meten bezetting, klimaat, luchtkwaliteit en wat al niet meer in kantoorgebouw The Edge aan de Gustav Mahlerlaan in Amsterdam. Maar wat de bezoeker vooral imponeert, is het hoge glazen atrium met een duizelingwekkend lijnenspel van raamverdelingen, etages en kantoren.

Wie met de virusvrije lift naar een van de 14 etages zoeft, begeleid door zoemende luchtzuivering, ziet vanaf een balkon met glazen wand in de diepte de kantoormedewerkers krioelen. ‘Ik blijf even hier staan’, zegt manager vastgoedadvies Laura Zegger van hoofdhuurder Deloitte op enkele meters afstand. De technologie zie je niet meteen, maar daaraan is het volgens Zegger wel te danken dat er in deze thuiswerktijden zelfs op een woensdagmiddag in The Edge een levendige sfeer heerst. Licht, temperatuur en atmosfeer zijn afgestemd op de medewerkerswensen, met behulp van sensoren en de data die zij verzamelen over ruimtegebruik. ‘Van vrienden hoor ik dat ze nog steeds zoveel mogelijk thuis werken, maar hier zit iedereen gemiddeld weer drie dagen op kantoor. Dat hoeft niet, maar het is hier gewoon fijn werken.’

Tastbare ingrepen

The Edge is al in 2015 opgeleverd en nóg voert het de internationale lijstjes aan van energiezuinige en slimme kantoorgebouwen. Aanvragen voor rondleidingen moeten Zegger en haar collega Mark Platier ook weleens afwimpelen, willen zij nog aan hun werk toekomen. De actualiteit heeft The Edge blijkbaar niet ingehaald. Volgens Platier, director van de afdeling Corporate Real Estate, is dat nu net een van de belangrijkste eigenschappen van smart building. ‘Het gebouw moet je zien als technologisch platform, waarin telkens de nieuwste technologieën worden ingeklikt. As we speak zijn technici hier met een upgrading bezig, met meer sensoren voor een nog betere luchtkwaliteit en monitoring.’ Andere werklieden voeren in het gebouw tastbaarder ingrepen uit. Datametingen wezen uit dat de medewerkers sinds corona meer behoefte hebben gekregen aan rustige werkruimten, telefoonhokjes waar ze ongestoord online kunnen vergaderen en een opnamestudio om filmpjes voor thuiswerkers en klanten op te nemen. ‘Deze ruimte is voor ons ook nieuw’, zegt Zegger met een blik op de felgroene achterwand van de studio. ‘Ziet er professioneel uit.’

Momentum

Het momentum voor smart building-technologie is er. Door de uitbraak van het coronavirus kregen een gezond binnenklimaat en – met de voorzichtige terugkeer van kantoorwerkers – het meten van de bezetting de hoogste prioriteit. Binnen de kortste keren werden ze vanzelfsprekend, die apps om werkruimten en parkeerplaatsen te boeken, te checken of het niet te druk of juist te stil is op kantoor. Sensoren kunnen bovendien zorgen voor een productieve atmosfeer, des te belangrijker nu bedrijven kampen met personeelsschaarste. Platier: ‘Stel bijvoorbeeld dat in een ruimte de lichtintensiteit minder is. Dan kak je in, bij ons werk is dat echt problematisch.’

Jonge, nieuwe medewerkers stellen een energiezuinig kantoor op prijs, merkt Zegger tijdens sollicitatiegesprekken. Smart building-technologieën dragen daaraan bij. En dat is mooi meegenomen, nu strengere Europese eisen – onder meer aan het monitoren van het energieverbruik – gepaard gaan met torenhoge energieprijzen. Een simpel voorbeeld: als sensoren registreren dat een vertrek leeg is, kan de temperatuur omlaag. Bij Deloitte hebben dergelijke signalen al geleid tot een andere vloerindeling en het afstoten van vierkante meters. Zo is een etage in het Haagse kantoor vorig jaar afgestoten, omdat het er te rustig was. Platier: ‘Onze gebouwen worden nu zo goed gebruikt, dat er nauwelijks lege ruimtes meer over zijn. Het advies is dus wel om met flexibele huurcontracten te werken.’

Haken en ogen

De animo voor smart building-technologie neemt toe. ‘Het begint vaart te krijgen’, zegt Mario Piechaczek, senior director van JLL Technologies, vanuit zijn kantoor in Hamburg. ‘Data helpen om het energieverbruik in kantoren beter te controleren, en dat heeft positieve financiële impact. Vanaf begin vorig jaar zijn portfoliomanagers dit duidelijk belangrijker gaan vinden. Maar of het echt een groot ding is? Nog niet.’

Er zitten nog wel wat haken en ogen aan de nieuwe technologieën. Van wie zijn bijvoorbeeld de verzamelde data? Als vastgoedeigenaren daarop het alleenrecht claimen, belemmert dat de toepasbaarheid. Na stevig onderhandelen heeft huurder Deloitte de beschikking over alle informatie die de duizenden sensoren in The Edge elk moment van de dag genereren. ‘Dat hebben we bedongen om ons kantoor zo efficiënt mogelijk te kunnen monitoren en ons beleid te sturen’, aldus Platier. Voor grote stappen in verduurzaming zouden eigenlijk alle betrokken partijen vrijelijk inzicht in de data moeten krijgen. ‘Maar ik betwijfel of dat ooit gaat gebeuren.’

Privacy-bezwaren

Niet alles wat kan, is in de praktijk ook al bruikbaar. Experimenten met een app die je bij binnenkomst vertelt waar je favoriete collega’s zitten (of juist kantoorgenoten die je wilt mijden), ketsten af op privacy-bezwaren. Piechaczek ziet dat nog wel veranderen. Volgens hem is het een kwestie van goed uitleggen, gewenning en waarborgen dat mensen hun eigen keuzes kunnen maken. ‘Slechts 2–5% van de kantoormedewerkers heeft bezwaar tegen sensoren. Je zou een ruimte kunnen bieden waarin je daaraan kunt ontsnappen.’

In weerwil van het blakende optimisme dat in de markt soms opklinkt, kán ook nog lang niet alles met smart building-technologieën, zoals het integreren van al die verschillende data om met de juiste algoritmen automatische controlesystemen op te tuigen. Daarmee zou je bijvoorbeeld direct te weten komen waarom bepaalde kantoorruimtes minder worden gebruikt, aldus Piechaczek. ‘Als sensoren nu alarmsignalen afgeven, moet je die data interpreteren en de processen handmatig aanpassen. Mogelijkheden om dat te automatiseren zijn nog in ontwikkeling. Maar ik denk dat we daar de komende vijf jaar een slag in gaan maken.’

Doordruppelen

Zien wat kleinere bedrijven, vaak ook met oudere gebouwen, het wel zitten om in de slimme technologieën te investeren? Meer en meer, constateert Rogier van der Bol, bij JLL verantwoordelijk voor de dienstverlening aan gebruikers. ‘Door de economische omstandigheden en de hoge inflatie zien zij in dat je investeringen in zulke informatiebronnen snel terugverdient.’ De apparatuur is prijzig, maar sensoren worden volgens Van der Bol steeds betaalbaarder, en je kunt ze tegenwoordig vaak ook huren. ‘Dat is een prima eerste stap voor kleinere bedrijven. Een ontwikkeling van de laatste jaren is dat sensoren ook makkelijker te plaatsen zijn in oude gebouwen, zonder dat je de basisstructuur moet aanpassen.’ Van der Bol en collega Piechaczek verwachten de komende twaalf maanden bij vastgoedpartijen en kantoorgebruikers meer interesse voor de slimme technologieën. ‘De markt begint zichtbaar volwassen te worden.’

Ook Platier ziet de trend van smart building ‘doordruppelen’ naar kleinere partijen. ‘Grote ontwikkelaars en beleggers trekken nu de kar, maar uiteindelijk wordt het standaard.’