Philips gaat zich concentreren op vier locaties in de regio Eindhoven. De rest van het vastgoed zal worden afgestoten, de gebouwen die Philips wel in gebruik zal houden, zullen grotendeels via sale-lease-back worden afgestoten. Vastgoed behoort namelijk niet tot de kernactiviteit van het bedrijf, reden om vastgoed off-balance te financieren.
Philips gaat zich concentreren op vier locaties in de regio Eindhoven. De rest van het vastgoed zal worden afgestoten, de gebouwen die Philips wel in gebruik zal houden, zullen grotendeels via sale-lease-back worden afgestoten. Vastgoed behoort namelijk niet tot de kernactiviteit van het bedrijf, reden om vastgoed off-balance te financieren.
door Gabriëlle Klaver
Verspreid over Eindhoven is Philips overal terug te vinden. Gebouwen als de Lichttoren, de Admirant en het Evoluon, maar ook terreinen als Strijp S, R en T, bepalen in hoge mate het uiterlijk van Eindhoven.
Ondanks de alomtegenwoordigheid van het vastgoed, is real estate volgens Ed Velthuis, hoofd Philips Vastgoed, geen hot issue bij het bedrijf. ‘In tegenstelling tot bijvoorbeeld de winkelmarkt, speelt de locatie voor een bedrijf als Philips een ondergeschikte rol bij de strategische beslissing voor een vestiging. Philips richt zich op de concentratie van activiteiten om daaruit synergie- en flexibiliteitsvoordelen te halen.’
Sinds april 2000 is Velthuis hoofd Vastgoed van Philips vastgoed Beheer en Diensten. Hij nam het roer over na het vertrek van Robin Storms.
Als vastgoedman, die zijn sporen onder andere als hoofd onroerend goed Nederland van het Pensioenfonds voor de Metaalnijverheid verdiende, weet hij waarover hij spreekt. ‘Pas als gekozen is voor een bepaalde plaats, komen wij in zicht om een geschikte locatie te vinden of te creëren. Voor bedrijven als Philips zijn er heel wat meer factoren bepalend bij de keuze van de vestigingsplaats dan die van locatie en uitstraling van het gebouw alleen. Het onroerend goed moet zowel financieel als technisch aansluiten bij de bedrijfsactiviteiten.’
In het verleden betekende dit dat Philips de gebouwen en locaties in eigendom had. Grand old man Frits Philips had het beleid om bij zijn fabrieken alvast de naastliggende grond te kopen en te reserveren voor eventuele uitbreidingen. ‘Zelf bouwen’, aldus Velthuis, ‘was in die tijd de enige manier om passende huisvesting te vinden. Pas in de jaren ’80 ontwikkelde zich de professionele de vastgoedmarkt zoals we die kennen en waarin Philips de gebouwen van de markt kan betrekken.’
Ondertussen zijn de tijden en de filosofieën veranderd, en probeert Philips zoveel mogelijk afscheid te nemen van haar onroerend goed. ‘Voor dedicated vastgoed, bedoeld voor productie, is dat niet wenselijk. Gebouwen daarentegen die voor elk willekeurig bedrijf geschikt zijn, blijven buiten de portefeuille’, zo geeft Velthuis aan. ‘De productie heeft zich in lijn met de markt steeds meer richting het (Verre) Oosten verplaatst. Voor marktconforme gebouwen is dat een ander verhaal.’ Het huren en het zo veel mogelijk off-balance financieren van eigen ontwikkelingen is daarom al sinds enige jaren het credo.
De ontwikkelingen bij Philips, terugkeer naar de corebusiness van het bedrijf, hebben gevolgen voor de vele Philipsvestigingen in Eindhoven. Velthuis: ‘Ons streven is om ons in de regio op vier locaties te concentreren. Dat zijn de High Tech Campus, Vredeoord, de Emmasingel en in Best. Van de overige locaties zullen we ons op termijn terugtrekken. Dit gebeurt niet alleen door verhuizingen, maar het verleden heeft uitgewezen dat dit ook zou kunnen doordat Philipsbedrijven onder een nieuwe eigenaar worden voortgezet.’ Philips Vastgoed is daarbij volgend.
De eerste forse stappen op weg naar de concentratie zijn inmiddels gezet. Momenteel is Philips bezig met de realisatie van de eerste fase van de High Tech Campus bij de A2. Dit wordt met 40% van de wereldwijde researchactiviteiten het wereldwijde epicentrum van research & development. In totaal moet hier in 2005 circa 170.000 m2 nieuwbouw op het terrein van het NatLab komen te staan. Inclusief renovatie vergt het geheel een investering van meer dan € 600 mln.
Ook hier heeft Philips Vastgoed het beleid om dergelijke ontwikkelingen zoveel mogelijk off-balance te financieren. De reden is dat Philips zijn eigen vermogen wil inzetten voor de core business; vastgoed valt daar niet onder. De eerste fase van de High Tech Campus heeft Philips geleased via banken. Ze staan dus niet op de balans, maar Philips heeft wel een grote mate van zeggenschap over (de realisatie van) het vastgoed. Velthuis zegt het zo: ‘Voor Philips was deze wijze van financieren het meest voordelig. We zullen altijd kiezen voor de meest voordelige wijze van financieren van onze huisvesting. De twee andere fasen van de High Tech Campus zouden bijvoorbeeld ook naar een vastgoedbelegger kunnen gaan.’
Hoewel de High Tech Campus voornamelijk bedoeld is voor Philipsbedrijven, zal Philips Vastgoed hier toch waarschijnlijk huisvesting creëren voor Atos Origin, dat haar ‘roots’ onder andere binnen Philips heeft. Velthuis: ‘Ontwikkelen voor derden is zeker niet onze doelstelling, maar Atos Origin is nu nog gevestigd op Vredeoord aan de Boschdijk. Vredeoord zal echter geheel worden herontwikkeld ten behoeve van voornamelijk management en de marketing & sales-afdelingen van Philips. Atos Origin toont grote belangstelling voor vestiging op de High Tech Campus. Omdat Philips geen apart eiland op de campus wenst, zullen de gebouwen voor Atos Origin in het gehele plan worden opgenomen.’
De herontwikkeling van Vredeoord tot Philips Business Park Eindhoven zal in vijf fasen tot zeker 2008 plaatsvinden. In totaal zal hier 100.000 m2 kantoorruimte komen te staan, waarmee het aantal vierkante meters op deze locatie nagenoeg gelijk blijft. Alleen het hoofdgebouw waarin Philips Nederland gevestigd is, blijft staan. Dit gebouw wordt geheel gerenoveerd en zal weer door Philips Nederland in gebruik worden genomen. Net zoals bij de High Tech Campus begeleidt Philips Vastgoed de ontwikkeling. Het bouwmanagement van het proces wordt overgelaten aan een derde partij. Voor de High Tech Campus is dat de Brink Groep, voor de eerste gebouwen op het Vredeoordcomplex IPMMC. Voor een kleine organisatie als Philips Vastgoed, dat acht medewerkers kent, zijn de ontwikkelingen te groot om alleen te kunnen uitvoeren. Het outsourcen van de afdeling vastgoed is volgens Velthuis geheel niet aan de orde: ‘Daarvoor hebben we hier toch teveel kennis over het bedrijf en over vastgoed in huis. Philips wil zelf het ‘stuur in handen houden.’
De herontwikkeling van Vredeoord, dat nu vooral uit verouderde gebouwen uit de jaren ‘70 bestaat, vindt ook plaats om het complex aantrekkelijker te maken voor de beleggersmarkt. Velthuis: ‘Er is belangstelling, want momenteel zijn we in gesprek met een belegger voor de gebouwen.’ De totale investering in de herontwikkeling wordt op circa € 200 mln geschat.
Een belegger voor het complex aan de Emmasingel hoeft inmiddels niet meer gezocht te worden. Onlangs tekenden Philips Vastgoed en de CV Alliance, bestaande uit twee particuliere Eindhovense beleggers, de koopovereenkomst voor dit 40.000 m2 grote gebouw. Aangezien dit een van de locaties is waar Philips zich in Eindhoven zal concentreren, is de verkoop een sale-lease-backconstructie. Gebruiker Philips Lighting heeft een tienjarig huurcontract afgesloten tegen een huurstroom van € 3,9 mln per jaar. De koopsom bedroeg circa € 45,5 mln.
Het is niet het eerste Philipscomplex dat succesvol aan marktpartijen is verkocht. Ook bij de Admirant, de Lichttoren, de Witte Dame, het T-complex en het Beatrixcomplex is het Philips Vastgoed gelukt zowel beleggers als ontwikkelaars warm te maken voor de Eindhovense markt. De Admirant en de Lichttoren zijn inmiddels grotendeels door Philips verlaten en verkocht aan ontwikkelaars die de complexen herontwikkelen. De Admirant, gekocht en herontwikkeld door IBC Vastgoed en NIB Capital Bank, is voltooid en nagenoeg geheel verhuurd. De Lichttoren werd verkocht aan de combinatie IBC/Stam & De Koning.
Strijp T en het Beatrixcomplex zijn verkocht aan verschillende particuliere beleggers en (verzelfstandigde) bedrijven; Philipsdochters zijn hier nog beperkt gevestigd.
Bij de verkoop van het vastgoed van Philips lijken de institutionele partijen vooralsnog geen hoofdrol te spelen. Toch vindt Velthuis dat de Eindhovense markt een goede beleggersmarkt is. ‘Sinds zo’n tien jaar is de monocultuur van Philips in Eindhoven afgenomen. Door de Technische Universiteit en ook door strategische heroriëntatie van Philips zelf is het lang niet meer allemaal Philips. Er zijn hier andere kennisintensieve instellingen en bedrijven te vinden als TNO en ASML. Eindhoven ontwikkelt zich tot een stad in een netwerk van steden waar de kennisindustrie zich wil vestigen vanwege de faciliteiten, de aanwezigheid van gekwalificeerd personeel en de aanwezigheid van bedrijven waarmee men business ontwikkelt.’
De gemeente Eindhoven zelf heeft de noodzaak om de afhankelijkheid van Philips te verminderen onderkend, en richt zich nu op het aantrekken van andere bedrijven op het gebied van innovatie en technologie. Uit de opnamecijfers van vorig jaar blijkt dat de consultancybureaus inmiddels ook hun weg naar de stad hebben gevonden: PricewaterhouseCoopers en Deloitte & Touche hebben grote aantallen vierkante meters aangehuurd. Velthuis: ‘Ik vind dat Eindhoven bijna kan worden beschouwd als vierde investeringsstad in Nederland vanwege haar positie in de ontwikkeling van Nederland Brainport. Rotterdam bijvoorbeeld heeft al tijden zoveel plancapaciteit, dat het aanbod daar constant fors is terwijl een echte ‘drager’ van de kantooreconomie ontbreekt. Voor beleggers geeft dit geen vooruitzicht op waardestijging van het vastgoed.’
Door de concentratie op de vier locaties in de regio Eindhoven zal Philips de komende vijftien jaar diverse locaties afstoten die beschikbaar komen voor de markt. Als eerste wordt Strijp S ‘teruggegeven aan de stad’. In maart dit jaar verwacht Philips Vastgoed de overdracht van dit terrein aan de gemeente en Volker Wessels Stevin te kunnen effectueren. Na herontwikkeling van dit gebied van 27 hectare aanpalend aan de binnenstad kan hier 100.000 m2 kantoor- en bedrijfsruimte op de markt komen ten opzichte van de 330.000 m2 die zich momenteel op het complex bevinden. Behalve kantoor- en bedrijfsruimte zullen hier namelijk ook woningen worden ontwikkeld. De totale investering, inclusief woningen en voorzieningen, wordt in de markt geschat op circa € 685 mln.
De selectie van Volker Wessels vond plaats door middel van een prijsvraag waar vier ontwikkelaars voor waren geselecteerd. Philips Vastgoed heeft er bewust niet voor gekozen ontwikkelende beleggers uit te nodigen, hoewel er wel belangstelling vanuit die hoek was. De discussie over de fbi-status (fiscale beleggingsinstelling), werd toen juist aangezwengeld door staatssecretaris Bos en Philips Vastgoed wilde niet het risico lopen dat deze negatief voor de ontwikkelende beleggers zou uitvallen.
Het nieuwe aanbod op Strijp S zal niet zo’n vaart lopen. Onderdeel van de overeenkomst is dat Philips voorlopig ruimte terughuurt, tot de bedrijven kunnen verhuizen naar de High Tech Campus of Vredeoord. Door de concentratie op de vier locaties zal later wellicht ook Strijp R op de markt komen. De gedachten gingen in het verleden uit naar woningbouw. Inmiddels is hier de joint venture tussen Philips en het Koreaanse LG de hoofdhuurder van het complex. Ook over het Evoluon wordt nagedacht. Philips Vastgoed is momenteel haar gedachten aan het vormen, net als de gemeente.
Blijft over de locatie in Best waar Medical Systems is gevestigd. Medical Systems heeft de afgelopen periode veel van zich laten horen als het gaat om bedrijfsovernames. Dit zal mogelijk effect hebben op de site. Philips Vastgoed zal ook hier proberen de beleidslijn van off-balance uit te dragen.
De al gedeeltelijk in gang gezette herhuisvesting van Philips en de heroriëntering op het eigendom heeft grote gevolgen voor de vastgoedmarkt in Eindhoven. Velthuis: ‘Toch blijft het lastig om bij een multinational als Philips volledig in de toekomst te kunnen kijken omdat niet het vastgoed maar de business bepalend is voor de timing en volume.’
