Supermarkt-specialist Sectie5 ontdekt nieuwe segmenten

De tijd dat cv-aanbieders de kruimeldieven van het vastgoed waren, ligt ver achter ons. Jeroen van Valen herinnert zich nog de waarschuwing van Cor van Zadelhoff aan het adres van participanten: het afvalputje. Het was niet het mooiste vastgoed dat verpakt werd in mooie prospectussen.
Sectie5 Investments heeft in crisistijd het tegendeel bewezen met supermarkten en winkelcentra. Daarbij heeft het dankzij internationale partners op een heel andere schaal geopereerd dan veel collega’s. Door grote transacties met Klépierre-voorganger Corio (2014 € 213 mln), Delta Lloyd (2018 € 273 mln) en Dela (2019 € 185 mln) heeft het bedrijf een enorme dealflow.
In de 12 jaar van het bestaan ging er € 1,5 mrd aan transacties door de handen van Jeroen van Valen en zijn compagnon Bart Bearda Bakker. Zij leerden het vak van de Oostenrijkse Akron Group, die met het kroonjuweel Magna Plaza destijds toch een Nederlands tintje had.

Driemanschap
Vlak voor de kredietcrisis in 2007 begonnen zij voor zichzelf, aanvankelijk in een driemanschap met Gerben Vreugdenhil. Die volgde echter zijn politieke passie en werd raadslid voor Leefbaar Rotterdam. Vorig jaar werd hij uitgeroepen tot ‘beste politicus in Rotterdam’. Zijn oud-collega’s zijn trots op hem, maar ook heel content met zijn zeer capabele opvolger, oud-Deloitte-partner Wibo van Ommeren.
Sectie5 vestigde zijn reputatie met supermarktfondsen voor particuliere beleggers. Daarnaast trokken ze op met Amerikaans durfkapitaal van Mount Kellett (Fortress) voor de Corio-portefeuille, Tristan voor Delta Lloyd en Harbert voor Dela. Inmiddels zijn er veel aanbieders met supermarktfondsen, maar Sectie5 is de enige met 12 jaar ervaring. Het verhaal van 2008 over een niche met stabiele kasstromen met langjarige huurcontracten, is echter onverminderd actueel in coronatijd.

Meer dan op de winkel passen
Van Valen en Bearda Bakker zijn echter niet groot geworden door op de winkel te passen. Zij zetten aanvankelijk vooral in op ‘value-add’, oftewel verhuren, optimaliseren en verkopen wanneer volgens hen de rek eruit is. Zo verkochten zij de afgelopen periode onder meer twee winkelcentra (Alphen aan den Rijn en Veldhoven) voor € 32,5 mln aan HAL en centra in Eindhoven (Kastelenplein), Amstelveen (Westwijk), Uithoorn (Zijdelwaard) en Zoetermeer (Rokkeveen).
Bearda Bakker: ‘Wij zien de waardegroeikansen afnemen. De waarde van supermarkten is in vijf jaar tijd van 13 keer de huur naar 17 keer de huur gegaan. De actuele grote Jumbo-deal die boven de markt hangt, zit daar nog boven. Nee, de 18 wordt niet aangetikt, maar op zulke niveaus is de additionele waardegroei beperkt. Dat betekent dat je op zoek moet naar andere typen beleggers, die belang hebben bij een stabiel rendement met een minder hoge risico-opslag.’
Dat type beleggers is gelukkig goed te vinden. Institutionele beleggers en particulieren staan in de rij voor plaatsingen. Van Valen wil echter zeer selectief zijn nu er zoveel concurrentie is. ‘We zien erg veel aanbiedingen langskomen die in onze ogen niet goed zijn. Uit onze research blijkt bijvoorbeeld soms dat de vloerproductiviteit te laag is of dat het een krimpgebied is, waardoor toekomstige leegstand in het verschiet ligt.’
Een ergernis is ook dat er fondsaanbieders zijn die onder de radar van de Autoriteit Financiële Markten opereren en daarmee een time-to-market- en kostenvoordeel hebben. Partijen zoals Sectie5 moeten namelijk voor hun eigen toezicht betalen. ‘Het is natuurlijk niet aan ons om partijen aan te geven bij de autoriteit, maar het blijft zaak om op te letten, ook omdat de grote partijen in jullie onderzoek juist sterk geprofessionaliseerd zijn.’

Andere terreinen
De drukte op de markt voor supermarkten is voor Sectie5 reden geweest om zich op andere terreinen te gaan specialiseren. Een aantal jaren terug is Sectie5 begonnen met een zorgfonds en nadien in samenwerking met NL Woningfondsen met diverse woningfondsen. Voor 2021 is een scholenfonds gepland.
Sectie5 doet vooraf veel research, vertelt Van Valen. Met de demografisch exploderende aantallen ouderen plus het besteedbaar inkomen van de late babyboomers was bij zorg de vraagzijde in beton gegoten, maar de aanbodzijde bleek weerbarstig. Sectie5 heeft een structuur van groeifonds voor gemene rekening gekozen voor de zorg, omdat de oude cv-constructies te weinig liquiditeit geven. De goede reputatie van Sectie5 heeft het mogelijk gemaakt om twee talenten aan zich te binden voor deze zeer specialistische markt, Annette van der Poel en Clemens Koekkoek.
Woningfondsen zijn al zo oud als de sector, maar Sectie5 ziet het misschien wel daarom als een aparte specialiteit. Sectie5 wil per se ervaren ‘stock-pickers’ en ging pas de markt op toen het twee oud-Staal-bankiers aan zich had gebonden (Hans Hage en Gerdjan van Zanten). Er zijn in twee jaar drie fondsen geplaatst voor zo’n € 50 mln.

Scholenfonds
Volgend jaar wil Sectie5, in samenwerking met Connect Invest, een scholenfonds op de markt brengen. Van Valen: ‘Daar is volgens onderzoek veel behoefte aan. Er zijn 8500 schoolgebouwen in het primair en voortgezet onderwijs, waarvan 65% niet eens een C-label heeft en 25% zelfs energielabel G. Wij laten onze kinderen, het echte kapitaal van Nederland, in slecht geventileerde ruimten studeren. Samen met gemeenten kunnen we plannen maken voor verduurzaming. Ik merk dat hier veel belangstelling voor is. We beginnen bij particulieren, omdat we instituten waarschijnlijk niet de schaal kunnen bieden die ze nodig hebben.’
Wat niet is veranderd bij Sectie5, is de locatie. Vijf jaar terug wilde Sectie5 – met nu 20 personeelsleden – weg uit de Riekerpolder, maar eigenaar Florisse Say, die hun pand aan de John M. Keynesplein kocht voor € 18 mln, heeft Sectie5 behouden. Dat pakte afgelopen jaar goed uit: door corona hadden Van Valen en Bearda Bakker geen files vanuit hun woonoorden in het Gooi en ze hebben nu ruim voldoende vierkante meters beschikbaar voor een veilige werkomgeving voor hun medewerkers.

Profiel Sectie5
Sectie5 Investments bestaat sinds 2007 en initieerde sindsdien 33 vastgoedbeleggingsfondsen. De door Sectie5 beheerde beleggingsportefeuille heeft in totaal een waarde van circa € 750 mln. Sectie5 werkt samen met Connect Invest, een plaatsingskantoor van de nestors van vastgoedparticipatiemaatschappijen, Henk Reyersen van Buuren en Pieter van Herk.
Sectie5 en Connect werken onder meer aan het S5 Vitae Fonds, een groeifonds met zorgwoningen. Daarnaast werkt Sectie5 met Adviesgroep Reyersen van Buuren, het plaatsingskantoor van Jan Willem van der Kun, aan de groei van het S5 Forum Fonds met supermarkten, dat in de komende vijf jaar naar € 250 mln moet groeien.