Gebiedsontwikkeling heeft in het coronajaar geen dolksteek gekregen. De productie bleef op peil, al zijn er nog wel wensen, aldus AM-directievoorzitter Ronald Huikeshoven.
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 29 januari 2021
Het duurzame hoofdkantoor van AM in het Utrechtse Papendorp is nagenoeg verlaten. Op de bouwplaatsen heerst pre-corona-drukte, maar AM nam vanaf het begin het thuiswerken serieus. In de 14 jaar dat Huikeshoven bij AM zit, was het coronajaar zijn meest bijzondere periode, maar voor de gebiedsontwikkelaar was het achteraf gezien toch ook een goed jaar.
AM heeft het teamgevoel vastgehouden op de 170 ‘AM-thuisvestigingen’ met teams-meetings, online lunchlezingen over actuele thema’s en projecten, virtuele vrijmibo’s en online teambriefings. Bij de eerste lockdown ontwierp de AM-directie scenario’s voor de mogelijke gevolgen van de corona-effecten. Na een jaar oogt Huikeshoven optimistisch. ‘De gebiedsontwikkeling met de nadruk op de woningmarkt heeft het goed gedaan. Dankzij de structureel omvangrijke vraag naar woningen, zeker in het economisch kerngebied, en de historisch lage rentestand, is de verkoop van woningen goed doorgegaan.’
Zijn winkels en kantoren een ander verhaal?
‘Hier ligt het genuanceerder. De wijkwinkelcentra doen het nog goed, mede dankzij de groei van de supermarkten. Wel verminderde de belangstelling voor kantoren bij het begin van de coronamaatregelen. Nu herstelt de markt zich weer en denken we dat er nog veel mogelijkheden zijn in de grote steden.’
AM heeft vier jaar geleden vijf kernthema’s geformuleerd: gedurfde duurzaamheid, inclusieve stad, healthy urban living & working, stad- en gebiedmaker en gelukkig leven. Deze thema’s zijn ontwikkeld in een andere tijd. Gaan ze corona overleven?
‘Ja, ze zijn in coronatijd allemaal overeind gebleven. Sterker nog, deze maatschappelijke thema’s zijn actueler dan ooit. De thema’s als duurzaamheid en gezondheid, waarop we ons al langer focussen, hebben alleen maar aan relevantie en belang gewonnen. Kijk op het vlak van duurzaamheid bijvoorbeeld naar het hergebruik van materialen. In ons project Bajeskwartier in Amsterdam wordt 98% van het sloopmateriaal hergebruikt, een voorloper op het gebied van circulariteit. Zo kunnen we van elk thema een voorbeeld geven.’
Op Provada Live in oktober had ik een gesprek over jullie project ‘de gezondste wijk van Nederland’, met als pilot het Hero-terrein in Breda. Een van de aspecten die daarbij aan de orde komt, is langjarige betrokkenheid. Staat dat niet haaks op de gedachte van het profiel van een ontwikkelaar?
‘Nee, in de gebiedsontwikkeling kan een betrokkenheid van 10–25 jaar heel goed. We zijn al jaren betrokken bij langjarige gebiedsontwikkelingen. Onze maatschappelijke thema’s versterken juist onze betrokkenheid bij gebieden en woonwijken. Dat maakt het vak van gebiedsontwikkeling alleen maar interessanter. Vanuit deze benadering is het ook logisch dat we ook kijken naar vormen van gebiedsbeheer. Daarbij profiteert AM van de internationale expertise van BAM. Zo voert BAM in Londen KingsCross-projecten uit, samen met publieke partijen. Het gebiedsbeheer voor een dergelijk grootschalig mixed-use project is voor Nederland een ‘eye-opener’. Het beheer in Nederland is te veel gericht op onderhoudsbudgetten. Bij KingsCross gaat het om langdurige betrokkenheid, maar dan meer zoals in de hotelbranche: ‘hospitality’ is het sleutelwoord. Je kunt dan samen ambities op het vlak van dienstverlening afspreken.’
Heeft de klant corona niet aangegrepen om wat meer op de prijs te zitten?
‘Nee, wij zien het tegenovergestelde bij opdrachtgevers, zowel publiek als privaat: er is juist meer interesse in duurzaamheid, gezonde woon- en werkomgevingen en meer waardering voor de openbare ruimte. Het gaat om waardecreatie op de lange termijn. Uiteindelijk is de economische, sociale en maatschappelijke opbrengst groter als wij onze thema’s goed doorvertalen in onze gebiedsontwikkelingen.’
Vroeger ging AM op zoek naar de beste architecten, nu hebben jullie een eigen bouwmeester.
‘Je doelt op onze conceptafdeling met een eigen bouwmeester. Hilde Blank was in 2017 de eerste. Nu werken we alweer een jaar met Caroline Bos, mede-oprichter van UN Studio’s. Een bouwmeester van AM werkt slechts een gedeelte van de tijd voor ons. Juist die relatieve afstand tot AM, en de wisselwerking die dat oplevert, versterkt de spiegelfunctie. Daarnaast brengt elke bouwmeester nieuwe ervaringen met zich mee, zoals de internationale inzichten die Caroline Bos bij UN Studio’s opdoet.’
Conceptafdelingen zijn kostenposten. In hoeverre staat dat een ander probleem in de weg, namelijk de betaalbaarheid van woningen?
‘Een van onze uitgangspunten is het maken van een ‘inclusieve stad’, waarbij de stad leefbaar blijft door woningen te realiseren die betaalbaar zijn voor alle bewoners, dus ook betaalbare woningen in het sociale en middensegment. Een concreet voorbeeld is dat we bij de planvorming van het Bajeskwartier in Amsterdam samenwerken met de krakers in de omgeving. Samen met hen hebben we een ‘wooncoöperatie’ in de plannen opgenomen waarmee zij hun ideeën konden realiseren. Voor een ontwikkelaar wordt het steeds meer zelfsprekend om in gesprek te gaan met klanten en omwonenden. Het feit dat gemeenten partijen met nieuwe initiatieven doorverwijzen naar AM, als een gebiedsontwikkelaar met een maatschappelijke betrokkenheid, vind ik een mooi compliment voor onze inspanningen.’
Je zag bij beleggers in 2020 een grotere focus op woningen. Hoe zit dat bij AM als ontwikkelaar?
‘Bij ons is dat ook zo, al zien we voor de komende jaren een lichte verschuiving. Wij waren voor 90% woningontwikkelaar. Door onze focus op gebiedsontwikkelingen met wonen, werken en winkelen (mixed use) verandert onze portefeuille in de toekomst naar 80% woningen en 20% commercieel. Dit past ook heel goed bij ons profiel van integrale gebiedsontwikkelaar. Daarbij hebben we ook nadrukkelijk een expertise op de invulling van de plinten van gebouwen. Die zijn bijvoorbeeld kwetsbaarder geworden door het wegvallen van retailfuncties, wat vraagt om een andere benadering van de plint om de levendigheid op straatniveau te waarborgen. We hebben specialisten in dienst genomen om dit onderdeel van onze planontwikkeling op een vernieuwende wijze in te vullen. Hiermee willen we werken en wonen op een passende wijze combineren en de levendigheid borgen die steden aantrekkelijk maakt.’
Heeft het Rijk AM geholpen door de stikstofcrisis?
‘Ja, wij zijn blij met de versnelling die minister Ollongren heeft aangebracht. Alle regio’s binnen AM en BAM hebben hun kennis gebundeld, zodat niet iedereen het wiel opnieuw moest uitvinden.’
Het lijkt alsof de publiek–private samenwerking nu beter verloopt. Zijn er geen verlanglijstjes?
‘Het gesprek over publiek–private samenwerking is volop gaande, en iedereen beseft dat hier de oplossing ligt voor de grote woningbouwopgave. Afgelopen jaren is de projectomvang afgenomen, wat niet handig is vanuit efficiency en duurzaamheidsambities. Juist bij gebiedsontwikkeling is het interessant om duurzaamheidsmaatregelen op een grote schaal toe te passen en gebruik te maken van schaalvoordelen. Voor een project van 70 woningen moet je bijna dezelfde infrastructuur bouwen als voor een project van 200 woningen, met dezelfde belasting door bouwverkeer van de binnensteden. Dat is jammer. Daarom pleiten we ervoor dat gemeenten bij prijsvragen en selecties grotere gebieden in de selectie betrekt.’
Lopen de overheden warm voor alle AM-concepten?
‘Wij zijn blij met de goede betrekkingen, maar we zouden meer aandacht willen voor seniorenhuisvesting. Hier spelen we op in met ons ouderenconcept ‘Stadsveteranen’, een product uit de samenwerking met Woonzorg Nederland en Heren 5 Architecten. Gemeenten vinden ouderenhuisvesting nog niet allemaal even aansprekend, terwijl dat in Nederland de grootste opgave is, nog meer dan het realiseren van grondgebonden woningen.’
Waarom is dat zo belangrijk?
‘De woningmarkt zit op slot. We zullen met elkaar de doorstroming moeten bevorderen. Dat kan door geschikte woningen te ontwikkelen, waar ouderen graag willen wonen. De naam stadsveteranen verwijst naar actieve senioren die in de stad willen wonen, waarbij contact met de buurt en de voorzieningen belangrijk zijn. Vroeger stonden veel concepten voor ouderen in de natuur: een uitnodiging voor eenzaamheid. Daarom blijven veel senioren op dit moment in hun te ruime huis wonen, terwijl dat juist geschikt zou zijn voor gezinnen.’
Vroeger hadden we het over aantallen woningen, nu vooral over concepten.
‘Dat is de ontwikkeling die dit vak heeft doorgemaakt. Wij kunnen onze toegevoegde waarde bewijzen met concepten die inspelen op de wensen van koper en huurders. Natuurlijk kijken we ook naar de marktpotentie van deze concepten, maar doordat we als AM veel data verzamelen, is dat goed te monitoren. Dat we deze concepten ondanks de pandemie kunnen realiseren, laat zien dat we op de goede weg zitten.’
‘De gezondste wijk van Nederland’
Een voorbeeld van een AM-conceptontwikkeling is het project ‘de gezondste wijk van Nederland’ met als pilot het Hero-terrein in Breda. Nils Bonder, manager Healthy Urban Living bij AM, trekt dit project samen met externen uit diverse disciplines. De pilot geeft een antwoord op de vraag: ‘Wat als we een nieuw gezondheidsconcept ontwikkelen dat verder gaat dan de tekentafel, daadwerkelijk implementeerbaar is in een gebiedsontwikkeling van AM, en op die manier bijdraagt aan de gezondheid van de bewoners?’ Niet alleen omarmt de gemeente Breda het thema gezond leven in de stad, juist op deze locatie kan het concept ook nog vanaf het begin van het ontwerpproces en de gebiedsmarketing worden meegenomen.
Foto: Niels Blekemolen
Gerelateerde artikelen:
