Roep om eenduidige meetbaarheid duurzaamheid

Eenduidige informatie, de zogenoemde taxonomie, is essentieel voor de meetbaarheid van duurzame prestaties van een pand en portefeuille. Het is noodzakelijk om tot één standaard, één systematische ordening van gegevens te komen, of het nu gaat om informatie over energieverbruik, waterverbruik of luchtkwaliteit.

De vastgoedtaxonomie moet ervoor zorgen dat vastgoeddata sneller, slimmer en beter worden uitgewisseld tussen partijen in de commerciële vastgoedwereld. Zo krijgen aangesloten taxateurs en beleggers sneller inzicht in de status van panden en vastgoedportfolio’s. Hierdoor kunnen zij gerichter werken en hoeft er minder tijd te worden besteed aan het verzamelen en invoeren van data. Winstpunten voor de banken zijn optimalisatie van risicobeheer en verhoogde efficiëntie. Ook kan hiermee worden voldaan aan de vraag van toezichthouders om meer transparantie in de vastgoedmarkt.

Dit voorjaar nam de Europese Unie drie verordeningen aan die de financiële sector actief betrekken bij de huidige verduurzamingsslag en die sector zijn verantwoordelijkheid laat nemen voor het milieu en de maatschappij. Dit is hard nodig, want om de EU-duurzaamheidsdoelstellingen van 2030 te verwezenlijken moet jaarlijks naar schatting € 180 mrd extra worden geïnvesteerd. Om dit te bereiken moeten private kapitaalstromen zich significant meer richten op duurzame investeringen.

Zes hoofdrolspelers vertellen over de totstandkoming van een ‘duurzame vastgoedtaxonomie’.

Alexandra Jurgens-Boot, founder en algemeen directeur Blue Building Institute
‘Gezondheid harde financiële factor’
‘Bij de verduurzaming van gebouwen lag tot nu toe de nadruk op energieverbruik, maar nu wordt gezondheid ook steeds belangrijker, en zelfs een harde financiële factor. Er is nog flink wat te doen voor we tot eenduidige, gestandaardiseerde data komen.

De businesscase voor verduurzaming ging vooral over lagere energiekosten en hogere waardes, maar er is steeds meer aandacht voor de gezondheidseffecten van een gebouw op de mensen die daar werken. Als luchtkwaliteit, temperatuur en licht goed geregeld zijn, heeft dat een gunstig effect op zaken als ziekteverzuim, maar ook op het behouden en aantrekken van nieuw talent. Dat leidt tot betere financiële resultaten en daarom zijn bedrijven steeds meer bereid hogere huren te betalen voor gezonde gebouwen.

Blue Building Institute is een non-profit organisatie die alle belangrijke stakeholders rond dit onderwerp bij elkaar wil brengen. Zo willen we kennis genereren waardoor het doel dichterbij komt: de gezondheid van mensen verbeteren door betere gebouwen. Nu het onderwerp gezondheid steeds belangrijker wordt, merk ik dat de vraag naar harde data toeneemt om de geclaimde prestaties te onderbouwen.

Gezonde en duurzame gebouwen zijn gemakkelijker te verhuren en zijn meer waard. Certificaten als Well, Breeam en Leed bieden daarvoor waarborgen, maar moeten worden gevoed met data en door onafhankelijke partijen worden geverifieerd. Gebouwen worden steeds meer ‘branded’ met deze labels.

Een nieuwe ontwikkeling is dat beleggers zich willen onderscheiden met ‘branding’ van hun gehele portefeuille met het thema ‘people, planet’. Zo heeft het International Well Building Institute (IWBI) Well Portfolio gelanceerd, een aanpak voor Well-certificering van meerdere gebouwen in een portefeuille.

Steeds meer partijen in de keten willen toegang tot gegevens over de gezondheid en duurzaamheid van gebouwen. Daarbij wordt de traditionele vastgoedsector opengebroken: eindgebruikers, verzekeraars en overheden zijn in toenemende mate geïnteresseerd in deze informatie.

Zo willen eigenaren en asset managers hun portefeuille en de onderliggende assets proactief monitoren op gezondheid en natuurlijk energie, en de performance en resultaten meten. ‘Wat je kunt meten, kun je managen en benchmarken.’

Gebruikers van gebouwen willen steeds meer zelf de gezondheid kunnen tracken van de ruimte waarin hun werknemers werken. Daarom hebben ze immers gekozen voor dit ‘gezonde’ gebouw. Dit biedt mogelijkheden voor productontwikkeling door eigenaren van gebouwen. Ziektekostenverzekeraars zijn bezig met productontwikkeling, waarbij incentives kunnen worden gegeven aan individuele gebruikers als het gebruik van het gebouw gezonder is. Te denken valt aan zaken als een bijdrage aan sportfaciliteiten, betere voeding of cursussen. Daarvoor is dan wel bewijs nodig in de vorm van uitwisseling van harde data. De eerste concrete pilots worden hiervoor ontwikkeld. In de woningbouw ontstaat samenwerking tussen verzekeraars en vastgoedeigenaren om de zorgcomponent in de woning betaalbaar te houden.

Een probleem dat ik zie is dat de informatie over gezondheid van gebouwen nu nog gefragmenteerd is. Hiervoor moeten standaarden worden ontwikkeld, zoals dat eerder is gedaan voor energie-informatie over gebouwen. Blue Building Institute wil als onafhankelijke stichting het initiatief nemen te helpen bij de bundeling, in samenwerking met andere partijen als Gresb (beleggers), SBR Nexus (banken) en ULI en Rics, die bezig zijn om standaarden op dit punt te ontwikkelen.’

Hans op ’t Veld, hoofd Verantwoord Beleggen bij PGGM Investments
‘Er is grote behoefte aan protocollen’
‘Bij PGGM is het onderwerp duurzaamheid ooit vanuit vrijwilligheid geboren. We zijn er sinds 2000 mee bezig. Er komt steeds meer regelgeving op dit gebied, zowel voor het aspect risicomanagement als de maatschappelijke verantwoordelijkheid van de belegger. De laatste is lastiger voor een belegger dan het eerste.

Een reeks richtlijnen, zoals onlangs Shareholder Rights Directive II (SRD2) binnen de Europese Unie, hebben invloed op de institutionele belegger. Het onderwerp is bovendien niet langer puur financieel, maar heeft steeds meer een maatschappelijke betekenis: wat is de footprint van mijn beleggingen?

Ik zie steeds meer samenklontering. De Sustainability Accounting Standards Board (SASB) en Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) worden voor financiële rapportages steeds meer de standaard. Het zijn Amerikaanse initiatieven die ook een Europese poot hebben gekregen. PGGM is daar actief lid van.

We meten onze beleggingen aan de bijdrage aan de VN Sustainable Development Goals (SDG’s). Dat zijn 17 duurzame ontwikkelingsdoelen om van de wereld een betere plek te maken. Het eerste doel is het beëindigen van extreme armoede. Verder zijn er doelen over gezondheid, onderwijs en schoon drinkwater, maar ook over duurzame energie, minder ongelijkheid en het aanpakken van klimaatverandering.

Wij zijn uitvoeringsorganisatie van onder andere het Pensioenfonds Zorg & Welzijn, en die vinden het onderwerp gezondheid uiteraard ook heel belangrijk.

De Europese taxonomie ziet beleggen in de 15% panden die het beste scoren op energie-efficiëntie als ‘groene beleggingen’. Het idee is om hierbij te kijken naar de totale ‘life cycle’ prestaties. Een probleem is echter dat die ‘life cycle data’ er nog niet of onvoldoende zijn, dus kijken we vooralsnog naar de gebruiksdata. De gezondheidsbijdrage van een gebouw is lastig meetbaar, maar er is wel steeds meer bewijsmateriaal. Voor het optimaliseren van duurzaamheid neem je health mee. We vinden meten heel belangrijk: als je het kunt meten, kun je het ook managen.

Dan heb je ook nog het vraagstuk volgens welke standaarden die informatie tot stand komt. Er is grote behoefte aan protocollen. Hoe meet je voor Gresb, Leed, Breeam en Well? Wij zijn geïnteresseerd in de achterliggende data. Organisaties die certificeren, moeten uitleggen hoe de informatie in elkaar zit, zodat we die kunnen vergelijken. Dit is voor ons als wereldwijde belegger complex, omdat onze portefeuilles internationaal zijn. De Nabers Rating in Australië kun je niet zomaar vergelijken met de Nederlandse EPC of Energy Star in de VS.

Mede daarom trekken we als beleggers gezamenlijk op. Met APG en MN hebben we een taxonomie ontwikkeld voor beleggingen die bijdragen aan de SDG’s en met APG nemen we ook het initiatief om samen de meting volgens de taxonomie te doen. Asset managers waarmee wij werken, moeten zich realiseren dat de data die wij hebben een belangrijk doel dienen.

Als we de exacte data niet kunnen krijgen van de ondernemingen waarin we beleggen, dan gaan we schatten. Dat is een goede manier om partijen te stimuleren om met betere data te komen.’

Phil Williams, directeur Building and Human Performance bij Delos en lid raad van advies van BBI
‘Test & verify wordt het nieuwe mantra’
‘De financiële instituties eisen vergelijkbare data voor de duurzaamheid van gebouwen. Deze partijen opereren grensoverschrijdend. Er is een beetje benchmarking, en Europa loopt voorlopig voorop. Health & wellness is een belangrijke ontwikkeling bij duurzaamheid. Je moet de kwaliteit van de ruimte testen. De Well-standaard die nu snel oprukt doet dit. De Duitse energiestandaard heeft elementen van testen en valideren en komt daar nog het dichtste bij. Fitwel (concurrent van Well, red.) bevat deze elementen ook.

Een nieuwe ontwikkeling is dat beleggers zich willen onderscheiden met ‘branding’ van hun gehele portefeuille met het thema ‘people, planet’. Dat kan met Well Portfolio.

Partijen rapporteren op dit moment nog vooral zelf over duurzaamheid, maar ik vind dat ze meer hun best kunnen doen. Dat betekent testen en verifiëren door een derde partij. Dat moet bovendien consistent op een wereldwijde basis. Ook nieuwe partijen van buiten de traditionele keten, zoals verzekeraars, vinden dit zeer interessante informatie.

Zonder data kun je geen standaard ontwikkelen – er is behoefte aan real time data over duurzaamheid. In real time moet je begrijpen hoe een gebouw presteert. Partijen die goede data hebben, kunnen die ook als eerste rapporteren. Dit wordt in hoog tempo heel belangrijk voor beleggers, ontwikkelaars en taxateurs.

De Well-standaard zorgt voor een vonk in het publieke domein, buiten het traditionele vastgoed. Het raakt aan het persoonlijke leven van werknemers, het is betekenisvol.

We zien dat de markt deze ontwikkeling omarmt, omdat het steeds meer een keihard commercieel gegeven is dat je gebouw gezond moet zijn. Voor eigenaren die moeite hebben hun doelstellingen te halen geeft Well een aanknopingspunt, en huurders hebben baat bij gezonde gebouwen waarin hun werknemers graag werken.’

Bart Jan Holleman, senior sector developer Rabobank
‘Grootbanken en de markt nemen het voortouw’
‘Is een pand meer waard als het duurzaam is en gezond? Het lijkt er wel op, maar het keiharde bewijs moet nog verder worden opgebouwd. Voor de financiering van vastgoed willen we kunnen beschikken over harde data over het pand, volgens één standaard. Dat geldt ook voor informatie over duurzaamheid. We hebben onlangs de markt bevraagd over hoe te starten met een vastgoedecosysteem met uniforme datadefinities en standaarden. De conclusie is dat óf de overheid ermee zou moeten starten óf dat de grootbanken dat zelf zouden moeten doen. De banken kozen voor dat laatste.

Met SBR Nexus bouwen we aan een platform om het uitwisselen van informatie tussen vastgoedpartijen verder te digitaliseren. Hiermee wordt het fundament gelegd voor het makkelijk en veilig uitwisselen en verifiëren van data tussen alle partijen in de vastgoedsector: vastgoedbeleggers, beheerders, banken, taxateurs en softwareleveranciers. We verwachten dat de eerste resultaten binnen een jaar zichtbaar zullen zijn voor onze klanten. De doelstelling is dat je sneller een financiering kunt krijgen als je de juiste informatie aanlevert, en dat je gebouwgegevens kunt hergebruiken bij verschillende levensfasen in de levenscyclus van een gebouw.

De taxonomie moet vrij breed toepasbaar zijn en beschikbaar voor de gehele vastgoedsector. Het fundament moet op orde zijn. Na de gestructureerde uitwisseling van taxatiegegevens wordt de eerste toepassing de uitwisseling van huurgegevens tussen vastgoedbeleggers, taxateurs en financiers (banken). In de vervolgtrajecten kunnen andere partijen ook toepassingen toevoegen, zoals energieleveranciers, vastgoedbeheerders, notarissen en toezichthouders.

We willen uiteindelijk kunnen ‘downdrillen’ tot gebouw- en zelfs unit-niveau. Het is belangrijk dat je het gebouw uniek kunt identificeren. In Nederland lukt dat redelijk, maar in het buitenland is dat nog een uitdaging. Wellicht kan een unieke gebouwidentificatie daarbij helpen.

Data-uitwisseling moet universeel worden, feitelijk een toevoeging op het bestaande internet.

Op deze basis kunnen nieuwe businessmodellen worden gebouwd, zoals automated valuation models (AVM) of het zichzelf beherende gebouw. De efficiëntie neemt de komende jaren enorm toe, en dat leidt ertoe dat klanten beter worden bediend. Een taxatie die nu 3 weken tot wel 4 maanden in beslag neemt, kan dan (in sommige gevallen) in 1 of 2 dagen. We helpen de klant daarmee: die wil ondernemen, geld lenen. Taxaties en dergelijke zijn noodzakelijk, maar niet de kern waarmee de klant bezig is.

Voor duurzaamheid, energieprestaties en gezondheid van een gebouw geldt dat de onderscheidende factor steeds belangrijker wordt. Sensoren in gebouwen leveren het bewijs. Iedereen wil het bewijs zien, liefst in een benchmark.’

Patrick Kanters, managing director Global Real Estate & Infrastructure bij APG Asset Management
Derk Welling, senior responsible investment & governance specialist bij APG Asset Management
‘Data moeten op gebouwniveau beschikbaar zijn’
‘We hebben als sector forse vooruitgang geboekt bij het benchmarken van duurzaamheid. Meer dan 100 institutionele beleggers, met meer dan 22 bln assets onder management, gebruiken momenteel data van Gresb om hun investeringen te monitoren en in discussie te gaan met hun managers. Dit zorgt voor beslissingen die leiden naar een duurzamere vastgoedindustrie.

Gresb staat voor de Global Real Estate Sustainability Benchmark en kent een indeling van 5 sterren. APG wil investeren in bedrijven met de meeste sterren. 4–5 sterren halen is een uitdaging. Het gaat om meten en resultaten. Onze ambitie is om tot asset niveau te zien wat er in onze portefeuille gebeurt.

Er worden meer eenduidige afspraken gemaakt over hoe je over duurzaamheid rapporteert. TFCD gaat over de gevoeligheid van de portefeuille tegen de achtergrond van de klimaatdoelen die in 2015 in Parijs zijn gesteld. SASB gaat over hoe de accountant met duurzaamheid moet omgaan. Hetzelfde geldt voor het Global Reporting Initiative (GRI). Gresb kent liefst 200 certificaten voor de duurzaamheid en gezondheid van een gebouw.

Inmiddels is 20% (in m²) van onze portefeuille gecertificeerd. In onze portefeuille kennen wij 23 soorten certificaten. Het is een grote opgave deze met elkaar te vergelijken. Wij kijken hierbij naar holistische certificaten, zoals Breeam in-Use, Boma en GreenStar, en niet naar zogenaamde ‘single-issue’ certificaten, zoals Well. Een certificaat dient alle belangrijke issues te omvatten. Hierbij streven we naar harmonisatie, waarbij we willen beginnen met één indicator die meet in hoeverre onze portefeuille voldoet aan de afspraken in Parijs. Dat is voor ons belangrijk. Dat moet worden uitgedrukt in kg CO2 per m². We juichen dan ook een initiatief toe als Crrem, een ambitie van de Europese Unie hier op Europese schaal afspraken over te maken. Crrem beperkt zich nu nog tot Europees commercieel vastgoed, maar APG heeft de lead genomen om het Crrem-initiatief wereldwijd uit te rollen en betaalt met twee andere investeerders (waaronder PGGM) de ontwikkeling hiervan. Het Crrem-project zal per type vastgoed per land een grafiek ontwikkelen die tot 2050 aangeeft hoeveel CO2 een gebouw mag uitstoten. Deze grafieken stellen ons in staat om te bepalen welk deel van onze portefeuille in lijn is met het Parijse akkoord.

Er moet meer gebeuren: Als we vasthouden aan de huidige regelgeving, stijgt de temperatuur van de aarde gemiddeld met 4%. Wij verwachten daarom verdere maatregelen van de overheid. In New York stelt de overheid maximumemissie-eisen voor verschillende types gebouwen van meer 2000 m². Gebouwen zijn verantwoordelijk voor bijna 70% van de emissie in de stad. De stad New York heeft voor 2024 en voor 2030 concrete doelstellingen geformuleerd voor hoeveelheid CO2 die een gebouw nog mag uitstoten. . De wetgeving voorziet in forse boetes als eigenaren de doelen niet halen. APG ziet deze veranderende klimaatregelgeving als transitierisico’s.

Naast de transitierisico’s worden de fysieke risico’s ook steeds belangrijker. De grootste beleggers rekenen inmiddels scenario’s uit voor klimaatrisico’s. Het Britse Landsec heeft zijn hele portefeuille laten doorlichten met de vraag: wat gaat er de komende 100 jaar gebeuren qua fysieke risico’s en wat betekent dat voor mijn vastgoedportefeuille?

Een punt van zorg is de beschikbaarheid van data op gebouwniveau. Een fonds kan wel een hoge Gresb-score hebben, maar Gresb is erg top-down: het geeft een overall score, en geeft geen informatie over individuele assets. We juichen in dit verband de ontwikkeling toe dat Gresb een onderscheid gaat maken tussen de score van enerzijds de organisatie en anderzijds de assets die deze in beheer heeft. We willen meer inzicht krijgen in de duurzaamheid van individuele panden, maar in de praktijk is het vaak nog erg lastig om gedetailleerde data over bijvoorbeeld energieverbruik op asset-niveau te krijgen. Dat komt onder meer doordat huurders meestal de energierekening betalen, en niet verplicht kunnen worden die data te delen met de verhuurder. We hebben maar voor iets meer dan de helft van onze vierkante meters inzicht in het energieverbruik.’