Oprichters Joop en Joke Steenbrugge hebben de leiding van ontwikkelaar en bouwbedrijf Stebru officieel overdragen aan hun zoons Robert en Dennis.
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 22 november 2019
De leiding van Stebru is onlangs officieel overdragen aan Robert en Dennis Steenbrugge, zonen van oprichters Joop en Joke Steenbrugge. Zij doen een stap terug, maar blijven op de achtergrond nog wel betrokken, legt Robert Steenbrugge uit. ‘Ze zijn nog wel gewaardeerde adviseurs, maar bemoeien zich niet meer met de dagelijkse gang van zaken. Ik ben voorzitter van het MT en Dennis is directeur verkoop en makelaardij. Mijn vrouw Daphne is verantwoordelijk geworden voor personeelszaken, wat mijn moeder vroeger deed.’
De wisseling van de wacht leidt niet tot een radicaal andere koers van de onderneming. Volgens de nieuwe algemeen directeur blijft Stebru een ontwikkelde bouwer die het merendeel van de omzet met zelf ontwikkelde of via tenders verworven projecten behaalt. De verhouding is grofweg 70% ontwikkelprojecten en 30% bouwopdrachten, maar dit is ‘niet in beton gegoten’.
Zoeken naar continuïteit
De gebouwen die Stebru in Laakhavens-West in Den Haag realiseert voor Nu Projectontwikkeling zijn voorbeelden van de meer traditionele aannemersrol. Caland Dock bestaat uit 550 appartementen en 1125 m² commerciële ruimte en is in aanbouw, de Waldo Tower met 320 appartementen werd in 2017 opgeleverd. Naast het nabij gelegen station Moerwijk neemt Stebru het voortouw als ontwikkelaar met Levels, 545 woningen verdeeld over twee woontorens (70 en 100 meter) boven een verbindend lager blok.
‘Het is lastiger geworden om plannen met een fors aandeel sociale huur en middenhuur rond te rekenen, zeker als je hoge kwaliteitseisen stelt’, aldus Robert Steenbrugge. ‘We zijn blij dat het bij Levels lukt. We zijn bereid een kleinere ontwikkelmarge te accepteren als daar een mooi bouwvolume tegenover staat en we een duidelijke kwaliteitsimpuls aan het gebied kunnen geven. In veel gevallen biedt dit weer nieuwe ontwikkelmogelijkheden. Dat is het voordeel van beide disciplines in huis te hebben en deze dicht bij elkaar te houden. Met deze investeringen zoeken we naar continuïteit, wat meer waard is dan een eenmalig rendement. Dit is een duidelijke signatuur van veel familiebedrijven.’
Ook op de Binckhorst, in Scheveningen en in Den Haag-Zuidwest (Lozerhof en Westhovenplein) is Stebru actief als ontwikkelaar, in totaal bijna 700 woningen. Van oudsher is de regio Rotterdam eveneens een belangrijk werkterrein voor de onderneming uit Nieuwerkerk aan den IJssel. In Rotterdam zijn meer dan 1200 woningen in uitvoering en zitten er honderden in de pijplijn. Robert Steenbrugge is in het bijzonder blij met het winnen van de tender van Zoho, een gebiedsontwikkeling voor de komende jaren samen met partner Leyten uit Rotterdam.
De enige woningbouwplannen in de Amsterdamse regio zijn De Zaanse Helden en Burano, beide in Zaandam. Het eerste betreft 607 huur- en koopwoningen, ontwikkeld samen met Impact Vastgoed. Het tweede project is onlangs in aanbouw gegaan en bestaat uit 144 levensloopbestendige woningen vlakbij het station, ontwikkeld in samenwerking met Fraxus Care & Living. Deze woningen worden afgenomen door Syntrus Achmea RE&F.
‘Ook in de tweede fase van De Zaanse Helden blijven we wel de rol spelen van ontwikkelaar, maar mogelijk niet meer die van bouwer. De projecten die we zelf realiseren moeten bij voorkeur binnen een straal van 35 kilometer van ons kantoor liggen, zodat onze medewerkers niet te ver hoeven te reizen.’
Processen uitdiepen
Stebru gaat door met het professionaliseren van de organisatie, bijvoorbeeld op het gebied van marketing en communicatie en het digitaliseren van de werkomgeving, door meer gebruik te maken van het Bouw Informatie Model (BIM). ‘We gaan deze processen uitdiepen. Een andere doelstelling is om voldoende projecten in de pijplijn te hebben om de bouwproductie op peil te houden. Je moet 150% ontwikkelen om uiteindelijk 100% van de beoogde omzet te halen, want een deel van de plannen wordt vertraagd of gaat niet door.’
Stebru werd een aantal jaar na de oprichting in 2005 gevestigd in een kantoor- en bedrijfspand vlakbij de A20 in Nieuwerkerk aan den IJssel. Het is al eens gerenoveerd en uitgebreid, maar de onderneming groeit alweer uit zijn jasje. Een extra verdieping zou soelaas kunnen bieden, maar als dat niet mogelijk is, wordt verhuizen noodzakelijk.
Een goed HR-management is in deze krappe arbeidsmarkt enorm belangrijk geworden, en tot nu toe is Stebru er nog in geslaagd de juiste mensen te vinden. Maar het wordt steeds lastiger, beaamt Robert Steenbrugge. ‘Vooral in de bouw en uitvoering kunnen we nog wel extra mankracht gebruiken. Groei op zich is niet onze doelstelling; we willen hoge kwaliteit kunnen blijven leveren. We streven naar een stabiele bouwomzet van rond de € 100 mln, maar we hopen die wat makkelijker te halen, zodat we niet te afhankelijk zijn van één groot project. Door de snelle groei van het ontwikkelbedrijf zullen we vaker andere bouwbedrijven inschakelen om niet verder in omzet te groeien.’
Duurzame bijdrage
De ontwikkelaar werkt veel samen met Nederlandse institutionele beleggers, zoals Vesteda, Bouwinvest, Syntrus Achmea RE&F en Altera. Met de Amerikaanse investeerder en vastgoedmanager Greystar werd OurDomain Rotterdam Blaak gerealiseerd. De 70 meter hoge woontoren met 612 kamers en appartementen voor studenten en starters is in aanbouw.
Een specialiteit van Stebru zijn de projecten waarin ontmoetingsplekken gecreëerd worden. Plekken waar bewoners en bezoekers kunnen genieten van groen of anderszins. ‘In de zoektocht naar kwaliteit hebben we veel kennis opgedaan van mogelijkheden, techniek en vooral kwaliteiten die voor onze toekomst belangrijk zijn.’
De vertaling van een mooi groen ontwerp naar een uitvoerbaar en betaalbaar project is een behoorlijke klus, legt Robert Steenbrugge uit. ‘Door slimme keuzes te maken creëren we niet alleen een plezierige woonomgeving, maar bieden we ook oplossingen voor klimaatadaptatie, hittestress en biodiversiteit. Door slim materiaalgebruik kun je eenvoudig voedselketens op gang brengen die op den duur bijdragen aan de ontwikkelingen van het ecosysteem. Dit concept is inmiddels onze handtekening in veel projecten, zoals Burano, De Zaanse Helden, Zoho en De Drukkerij. Ook bij De Groene Kaap op Katendrecht wordt een daktuin boven een parkeergarage gerealiseerd.’
De Groene Kaap in het entreegebied van Katendrecht bestaat uit 450 nieuwbouw huur- en koopwoningen in vier gebouwen met vijf woontorens. Deze worden met elkaar verbonden door hoven, loopbruggen en daktuinen. In 2020 worden de laatste woningen opgeleverd. De huurwoningen (350) worden afgenomen door Altera. De daktuin bestaat uit een dik grondpakket, waardoor er veel meer kan groeien dan in de gebruikelijke plantenbakken op tegels. Altera is bereid geweest om daarin te investeren; er is immers ook een exploitatie aan gekoppeld. ‘We willen de komende jaren nog veel van deze daktuinen realiseren, waardoor we vanuit ons vakgebied een duurzame bijdrage kunnen leveren aan de stad.’
Gerelateerde artikelen:
