Flexibele kantoorverhuurder Regus heeft met Time Equities twee huurcontracten afgesloten op basis van omzet. Er zit meer in de pen.
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 28 september 2018
Regus en Time Equities zijn een partnership met elkaar aangegaan. De flexibele kantooraanbieder en de belegger hebben twee deals tegelijk gesloten in Nieuwegein en Tiel en de ambitie is om meer vestigingen van Regus te openen in kantoorgebouwen van Time Equities in Nederland.
Annelou de Groot, board member van Regus Nederland, en John Schepens, director of Acquisitions and Asset Management (The Netherlands) van Time Equities, hebben samen de deals gesloten. Ze zijn voor deze eerste twee vestigingen omzetgerelateerde huur overeengekomen en ambiëren dat voor de komende vestigingen ook te doen.
Het gaat in Nieuwegein om Nevelgaarde 8, aan de A2 op kantorenpark de Poort van Nieuwegein. Regus huurt 1797 m² – de begane grond en de derde en vierde verdieping. In Tiel heeft Regus 1024 m² gehuurd in het kantoorgebouw aan de Laan van Westroijen 6 aan de A15 naast Van der Valk. Hier worden de meters op de tweede verdieping gehuurd.
Niet de kers op de taart
De Groot vertelt dat omzetgerelateerde huur niet nieuw is voor Regus. ‘Inmiddels gaat het bij ongeveer de helft van de 100 vestigingen in Nederland om partnership deals, waarvan ook een deel managementcontracten. Overigens is het omzetgerelateerde stuk van de huur zodanig van omvang dat het zeker niet de kers op de taart is voor de eigenaar: die merkt wel degelijk aan zijn inkomsten of wij het goed doen of niet. Je moet er dus allebei vertrouwen in hebben dat een vestiging van Regus of een van onze andere merken waarde toevoegt.’
Schepens beaamt dat hij meer ondernemersrisico loopt met het partnership met Regus dan het traditionele vastgoedrisico. Daarbij komt dat het partnership ook een forse investering in het pand vergt van de eigenaar. ‘Daar staat tegenover dat we met Regus een 10-jarig huurcontract afsluiten. Dat lukt ons in de huidige markt nauwelijks meer: huurcontracten onder 1000 m² hebben tegenwoordig bijna altijd huurtermijnen van korter dan vijf jaar. Bovendien spelen we hiermee in op de groeiende vraag voor flexibele verhuur bij zowel de grote als kleine huurders.’
Groei
Voor Regus zijn dergelijke partnerships een manier om te groeien. De Groot: ‘We willen met Regus en onze andere merken (zie kader, red.) naar zo’n 300 vestigingen in Nederland. We denken dat de tijd rijp is: werknemers vinden flexibiliteit een van de belangrijkste arbeidsvoorwaarden, vaak omdat ze hun werk willen combineren met hun gezin. Die flexibiliteit geldt niet alleen voor tijd, maar ook voor locatie. De Top-1000 bedrijven in de wereld zijn allemaal klant bij ons.’ Belangrijke klanten van Regus zijn natuurlijk ook de kleinere bedrijven, die nog onzeker zijn over hun toekomstige groei. ‘Daarnaast faciliteren we momenteel ook veel bedrijven die vanwege de Brexit naar ons toekomen’, zegt De Groot.
De Groot zoekt de locaties over het hele land. ‘We zijn nog steeds op zoek in de Randstad, waar we gewoon de markthuur betalen. We verdienen op de services die we bieden, van het aannemen van de telefoon en receptiewerk tot de business lounge.’
Ook om de Randstad heen
De zoektocht beperkt zich echter niet tot de Randstad; het bedrijf wil ook in de kleinere steden daaromheen zitten. Het zijn precies het soort locaties waar het Amerikaanse Time Equities ook kansen ziet. Schepens: ‘Ook wij kijken naar zowel de Randstad als de steden daarbuiten. Ook daar wordt gewerkt en hebben mensen goede kantoren nodig. In de kleinere steden gaat het dan om de kantoren op de juiste locatie die geoptimaliseerd moeten worden.’
Dat Regus juist met Time Equities een partnership heeft gesloten, lijkt geen toeval. De Groot: ‘We gaan zulke samenwerkingen vooral aan met private equity. Voor institutionelen als verzekeraars en pensioenfondsen lijken zulke ondernemingsgerichte samenwerkingen met ongewissere opbrengsten nog even een brug te ver.’
Hogere rendementen
Time Equities kijkt ook elders in Europa naar investeringsmogelijkheden. Er zijn inmiddels bezittingen in Duitsland en Nederland en nu staat Italië op de rol. Schepens: ‘De rendementen die we hier in Europa maken, moeten echter wel aanzienlijk hoger liggen dan in de VS. Voor lagere rendementen heeft de organisatie voldoende mogelijkheden in de VS zelf.’
In Nederland heeft Schepens zijn oog nog wel laten vallen op enkele investeringen, maar hij zegt dat de prijzen inmiddels aan de hoge kant zijn: ‘Dat geldt ook voor vastgoed buiten de Randstad. Overigens hebben wij geen aankoopdruk en heeft Time Equities de gewoonte vastgoed langjarig aan te houden.’
Over Regus
Regus is onderdeel van IWG. Dit is het moederbedrijf van verschillende bedrijven op het gebied van (flexibele) kantoorruimtes, waaronder Regus en Spaces, No. 18, Open Office, Basepoint en Signature. Het bedrijf is in 1989 opgericht door de Britse ondernemer en zakenman Mark Dixon. Regus opende in 2000 in Amsterdam Teleport zijn eerste vestiging in Nederland. Snel daarna ondervond Regus de gevolgen van het uiteenspatten van de internetbubbel. Het bedrijf overleefde en heeft in de jaren erna diverse flexibele kantoorverhuurders overgenomen. IWG werd opgericht in 2016 als moederbedrijf van verschillende bedrijven met flexibele kantoorruimtes. Nu heeft IWG ongeveer 3500 vestigingen in 120 landen en 1100 steden.
IWG is genoteerd op de Londen Stock Exchange en ceo Mark Dixon heeft nog altijd ruim 25% van de aandelen in handen. De afgelopen tijd zijn er overnamegesprekken geweest met allerlei investeerders, die tot op heden geen resultaat hebben opgeleverd. In 2017 steeg de omzet van IWG met 5,3% naar £ 2,35 mrd ten opzichte van 2016. De nettowinst daalde echter met 18% naar £ 114,0 mln.
Over Time Equities
Time Equities (TEI) werd opgericht in 1966 en houdt zich al meer dan 50 jaar bezig met vastgoedbeleggingen, ontwikkeling en asset & property management. TEI bezit momenteel in zijn eigen portefeuille ongeveer 2,6 mln m² aan woningen, industrie, kantoren en winkelvastgoed – waaronder 3000 meergezinswoningen met een waarde van circa $ 4,5 mrd. Daarnaast bevindt TEI zich in verschillende stadia van ontwikkeling en pre-ontwikkeling van de bouw van ongeveer 140.000 m² aan verschillende soorten onroerend goed, waaronder ten minste 1447 wooneenheden.
Het overgrote deel van het vastgoed staat in de VS, maar er zijn ook posities in Canada, het Caribische eiland Anguilla en Duitsland, en sinds 2015 ook in Nederland. Hier is Time Equities eigenaar van 23 kantoorpanden met een gezamenlijke waarde van ongeveer € 120 mln. Daarbij heeft Time Equities ook nog een aantal deelnemingen via joint venture constructies.
