In 2021 werd er een recordvolume aan sale-and-leaseback transacties in Nederland afgerond. Het gaat vooral om logistiek en industrieel vastgoed, zo blijkt uit recent onderzoek van vastgoedadviseur JLL.
Bij een sale-and-leaseback constructie verkoopt een gebruiker zijn vastgoed aan een vastgoedbelegger, om het vervolgens terug te huren. Drijfveren zijn grote waardestijgingen in combinatie met liquiditeitsbehoefte.
In totaal is in 2021 voor €2,5 mrd aan vastgoed van de hand gedaan om vervolgens terug gehuurd te worden door de verkoper. Het ging om 54 transacties.
Logistiek en industrieel
Het grootste aandeel zit in logistiek en industrieel vastgoed. In deze sector overstijgt de vraag het aanbod, waardoor de waarde oploopt en sale-and-leaseback aantrekkelijker wordt. Nieuwbouw logistiek neemt het leeuwendeel van het transactievolume voor zijn rekening, omdat dit de meest gewilde objecten zijn.
Thijs van de Meulengraaf, Head of Logistics & Industrial Capital Markets bij JLL Nederland: ‘Eigenaar-gebruikers willen de waardestijging van hun vastgoed verzilveren. Als je de panden in eigendom houdt, zit de waarde in de stenen vast en kun je er weinig mee. Met een sale-and-leaseback transactie maak je kapitaal vrij, wat je vervolgens op verschillende manieren kan (her)investeren.’
Rendabel voor koper en huurder
Het achterliggende idee bij de verzilvering is dat investeren met het vrijgekomen geld meer rendement oplevert dan de verwachte waardestijging van het vastgoed. De kopers van logistiek en industrieel vastgoed zijn over het algemeen institutionele beleggers, die kansen zien in deze zeer goed presterende vastgoedsegmenten.
In de logistieke sector speelt nog een tweede dynamiek die het sale-and-leasebackvolume opdrijft. Van de Meulengraaf: ‘Diverse logistieke gebruikers beschikken tegenwoordig over een eigen vastgoed-ontwikkel-afdeling, want er valt (veel) te verdienen met het ontwikkelen en verkopen van logistiek vastgoed. We zagen het afgelopen jaar dus meerdere voorbeelden van partijen die zelf een distributiecentrum bouwen, dat doorverkopen en het vervolgens terug huren.’
Trend zet door
Naar verwachting zet de trend in 2022 en de daaropvolgende jaren door. Vanwege onzekerheden op onder meer de financiële markten, hebben eigenaar-gebruikers meer behoefte aan liquiditeiten, die bij sale-and-leaseback vrijkomen.
De Nederlandse ontwikkeling is onderdeel van een internationale trend, becijfert JLL. Door heel Europa werd voor honderden miljoenen euro’s aan vastgoed van de hand gedaan voor verhuur. Zo ging het Franse Decathlon een sale-and-leaseback overeenkomst aan met investeerder IReit Global, ter waarde van €110 mln. In het Verenigd Koninkrijk verkocht zorgverlener Priory Group 40 ziekenhuizen voor €800 mln aan het Amerikaanse fonds Medical Properties Trust. De ziekenhuizen werden vervolgens terug gehuurd door Priory Group.
