Provada 2016: Vastgoedbeurs in teken vernieuwing

Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 24 juni 2016

De meesten onder de ruim 20.000 bezoekers van de Provada waren positiever gestemd dan de afgelopen jaren. Ze kwamen op een inhoudelijk verbeterde beurs, maar telde dat wel? Velen hopen stiekem niet op ‘disrupties’, maar op herleving van de gouden jaren van het begin van deze eeuw.

En waarom ook niet? De beurs gaat niet alleen om de standhouders, maar vooral ook om de bezoekers. Dinsdag werden prominenten op de stand van PropertyNL, zoals Jan Peter Balkenende, Dik Wessels en Cor van Zadelhoff rondgeleid door Peter Keur. Woensdag was minister Blok op de Provada, onder meer voor een demonstratie van aanbodsysteem Ventu. Hooguit een kniesoor kon klagen over te weinig topburgemeesters en -wethouders, maar grosso modo kon organisator Flip Kerkhoven tevreden zijn, ook mede dankzij het herleefde vertrouwen op de markten zelf.

Happige beleggers
Zo waren er weer voorbeelden van happige beleggers. Jarenlang slepende probleemdossiers verdwijnen dan als sneeuw voor de zon. Dat komt niet door technologie of vernieuwing, laat staan door disruptie, maar door de markt. Een voorbeeld is ‘De Rotterdam’ – de trekpleister voor architectuurliefhebbers en een sieraad voor de skyline, maar tegelijk een hoofdpijndossier eerste klas van 160.000 m² (inclusief woningen). De Rotterdam kreeg toch een financieel mooi einde voor eigenaar Rabo Vastgoedgroep met een deal van circa € 350 mln met Koreanen, waardoor het complex in totaal € 450 mln heeft opgeleverd.

Het is geen incident, zo demonstreerde de First Rotterdam, daags voor de Provada. Deze 128 meter hoge toren van 40.000 m² van de Maarsen Groep en Rabo Vastgoedgroep ging voor € 133 mln (indicatie PropertyNL) naar de Duitse Union Investment. Al met al een mooie start voor Roel van der Bilt met het op Provada aangekondigde Rabo Real Estate Finance.

Wanneer kantoren weer verkocht kunnen worden, kan ook weer iets worden (her)ontwikkeld, zodat niet voor elk nieuw gebouw een getto achterblijft. Een voorbeeld geven AkzoNobel en advocatenkantoor Stibbe met hun verhuizing in de volgende editie van PropertyNL. Zij vertrekken naar nieuwe kantoren op de Zuidas, maar het was onduidelijk wat er met hun achtergelaten torens zou gebeuren. Op de Provada is echter bekendgemaakt dat Provast samen met eigenaar Haus Invest de oude ‘Twin Towers’ herontwikkelt. Daarmee keert de dynamiek van de huurder zich niet tegen de stad, zoals de afgelopen jaren zo vaak het geval was, maar komen die verhuizingen de kwaliteit van de stad ten goede.

Woningeuforie
Gejuich ook bij de woningontwikkelaars, banken en particulieren over de waarde van woningen. Veel woningen met onder water staande hypotheken komen weer bovendrijven. Veel ontwikkelaars met eindeloos afgeboekte lauwe en warme grondposities krijgen weer visioenen van gouden gronden. De stijgingen in Amsterdam van de woningwaarde van bijna 12% doen haast Chinees aan. In de markt is een ware run op woninglocaties: door ontwikkelaars, beleggers en consumenten.

Vandaar dat op de Provada een stroom van nieuwe woninginitiatieven te zien was: zoals ReadyforLiving in Lelystad en Nieuw Kralingen met Heijmans. Ook waren er gebiedsontwikkelingen (Breda met TBI, Leidsche Rijn met Janssen De Jong) en deals (AM, Bouwinvest en Syntrus Achmea Real Estate & Finance). Daarbij laten oude en nieuwe beleggers van zich spreken (Delta Lloyd in Utrecht, Patrizia in Tilburg), net als nieuwe toetreders, zoals Meijer Realty Partners (MRP). Deze ontwikkelaar kondigde na overname van ASR Vastgoedontwikkeling op de Provada aan overeenstemming met Eindhoven te hebben over de ontwikkeling van Strijp-S.

Complexe winkelmarkt
Alleen op de winkelmarkt was die euforie niet te bespeuren. In de afgelopen zes jaar zijn de huren gemiddeld met een vijfde gedaald. Hoewel ook daar een uitzondering op de regel te vinden was: de Kalverpassage in Amsterdam (die de Kalvertoren vervangt) van Kroonenberg Groep haalde ruim voor oplevering in 2017 een tophuurder binnen: Saks Off 5th, een keten van Hudson’s Bay.

Het is echter duidelijk dat bijvoorbeeld voor sommige V&D’s geen andere oplossing is dan transformatie naar woningen, zo bevestigde Lesley Bamberger, eigenaar van onder meer het pand van V&D Meppel. V&D Zeist wacht eenzelfde lot.

De generieke problemen op de winkelmarkt brengen met zich mee dat elk nieuw retailplan op scepsis kan rekenen, al zou dat van locatie en concept moeten afhangen. Die selectiviteit hebben veel publieke en private partijen niet, zo ondervond Stable bij de ontwikkeling van factory outlet center Zevenaar.

Op de Provada waren daarom veel minder retailprojecten dan een aantal jaren geleden, maar er was toch vreugde bij AM en Top Vastgoed bij de overeenkomst over winkelcentrum Brouwerspoort in Veenendaal.

Als het niet gaat om concrete deals, dan kan er nog altijd geapplaudisseerd worden voor prijzen. Zo werd op de Provada Heuvel Eindhoven van CBRE GI genomineerd voor de NRW Jaarprijs, die op 15 september wordt uitgereikt. Heuvel kreeg de nominatie samen met Gelderlandplein van Kroonenberg, de Haagse Passage van ASR en Hoogzandveld in Nieuwegein van Stebi. Heuvel kwam dubbel in de prijzen, want kreeg ook op de Provada van de Dutch Green Building Council de Breeam-NL Outstanding duurzaamheidscore, de hoogste score ooit.

Internationale expansie
Provada is in toenemende mate ook een internationale beurs, waarbij internationale kennisuitwisseling met de internationale koepels ULI, RICS, ICSC gefaciliteerd wordt door PropertyEU. Dit jaar ook een heuse internationale primeur. Nee, niet de beursgang van Cushman & Wakefield (al dan niet met de overgebleven Nederlandse tak DTZ). Die besprekingen zijn nog in volle gang. Maar wel een beursgang van GVA. Nu is GVA niet de meest bekende vastgoedadviseur. Het bedrijf claimt marktleider te zijn in het Verenigd Koninkrijk, maar heeft (nog) geen vestiging in Nederland. Dat toch het nieuws op de Provada werd gemeld, hangt samen met de Duitse vastgoeddienstverlener Bilfinger. Bilfinger kocht vastgoedbedrijven in Nederland en in Groot Brittannië (GVA), maar is in handen gekomen van het Zweedse private equity-bedrijf EQT. Dat hanteert het vertrouwde recept van opsplitsen en naar de beurs brengen. Eerst wordt alles wat met vastgoed te maken heeft uit Bilfinger getild en dan naar de beurs gebracht.

Disruptie
Als je ziet dat de kantorenmarkt zich herpakt op enkele schaarse locaties, de woningmarkt euforisch is rond veertig grote steden en een retailmarkt heel veel selectiviteit vereist, dan zijn dat marktverkenningen die je tien jaar geleden ook had kunnen aantreffen. Is daarmee het vastgoed een sector die blijft draaien, zoals in het verleden gebruikelijk was?

Nee, de manier van werken – met data en inspelen op klanten – verandert, terwijl ook de klanten veranderen. De speurtocht naar de winnaars van morgen is begonnen. Zo miste ik op de beurs stands van tientallende spraakmakende nieuwe partijen uit het nieuws: variërend van Axeco (corporate finance van honderden miljoenen, waaronder Cool Blue), Topshelf (het bedrijf dat uit het niets drie vestigingen van V&D huurt en er nog vijf wil openen) of Macquarie Capital, de investeerder die van het Rijksvastgoedbedrijf de opdracht heeft gekregen voor de rechtbank Amsterdam van € 235 mln. Het is daarom terecht dat de Provada inzet op vernieuwingen: adoptie van businessconcepten buiten de sector, het binnenhalen van trendwatchers en ruimte geven aan startups.

Fackeldey (Lelystad): ‘Grondprijs stijgt voor gemeenten net op tijd’
Jop Fackeldey is blij dat gronden weer goud worden, temeer omdat de huidige woningbehoefte in de markt niet meer uitsluitend opgelost kan worden met het gemeentelijke stokpaardje van de afgelopen jaren, transformatie van kantoren. Als wethouder van Lelystad en voorzitter van de fysieke pijler van de G32 (de 32 grootste gemeenten van het land) wijst hij er wel meteen op dat die prijsstijging net op het juiste moment komt. ‘Gemeenten hebben de afgelopen crisisjaren veel moeten afschrijven. Daarbij hebben we te maken met zeer specifieke regelgeving. Als je grond in de boeken hebt, moet de waarde bijvoorbeeld binnen 10 jaar gerealiseerd worden, dus de klok tikt. En als je geld verdient aan de verkoop van gronden, moet je er belasting over betalen.’ Fackeldey vertelde dit op het wooninnovatieontbijt, dat op woensdag 8 juni gehouden werd op de stand van PropertyNL/Ventu. Als voorbeeld van innovatie op dit gebied deed ook ReadyforLiving aan de sessie mee. Deze ontwikkelaar uit Lelystad is op zoek naar gronden om zijn woningconcept uit te rollen. Het bijzondere van het ReadyforLiving-concept is dat de woningen op het moment van oplevering volledig zijn afgewerkt naar de wensen van de koper. De afwerking maakt ook deel uit van de koopprijs, waardoor deze in een hypotheek kan worden meegefinancierd. ReadyforLiving heeft in Lelystad inmiddels 40 woningen opgeleverd en 51 in aanbouw. Op de Provada tekende de ontwikkelaar een contract met de gemeente voor nog een tiental woningen in het Hanzepark. ‘Wij maken koopwoningen bereikbaar voor de massa’, verklaarde Daan Hoogeboom van ReadyforLiving het succes van zijn bedrijf. De wethouder toonde zich zeer tevreden met een partij als ReadyforLiving. Het inschakelen van kleinere, liefst lokale partijen staat hoog genoteerd bij de gemeente. Fackeldey meent ook dat gemeenten niet moeten kiezen tussen binnenstedelijke herontwikkeling en greenfilds. ‘Er zijn de komende jaren in ons land honderdduizenden woningen nodig, en dan moet je beide paden bewandelen.’ EdB

Winkelmarkt: Genoegen nemen met lager rendement
‘De winkelmarkt wordt nooit meer zoals ze was’, verzucht de eerste zin van het rapport van Colliers over de winkelmarkt. De voorspelling is dat de leegstand op de winkelmarkt zal oplopen tot 15%, en misschien wel meer. Transformatie van winkelpanden en hele winkelgebieden moet het antwoord worden. Het rapport Transitie van de Nederlandse winkelstructuur van vastgoedadviseur Colliers heeft dan ook als ondertitel Van waarde naar vitaliteit. Samensteller van het rapport Arjen Ouwehand: ‘Creativiteit en flexibiliteit zijn broodnodig.’ Het rapport werd uitgereikt op de stand van PropertyNL door Ouwehand en Joost Vooijs, hoofd retail van Colliers, aan Lesley Bamberger (Kroonenberg Groep) en Birgit Gerritsen van (NRW). Terwijl Ouwehand nog voorzichtig in het midden laat wie die transformatie moet betalen en hoe dat moet gebeuren, hebben Bamberger en Gerritsen de antwoorden al klaar. Bamberger: ‘Sommige gebieden krimpen nu eenmaal. Terwijl beleggers vroeger een rendement van 8% maakten, moeten we nu genoegen nemen met 6%. Daarbij moeten we creatief zijn: ons V&D-pand in Meppel zullen we misschien deels transformeren naar woningen.’ Gerritsen: ‘Consumenten kiezen, belegggers kiezen, maar ook de overheid zal moeten kiezen. De winkelstraten spelen een belangrijke rol in de sociale structuur van steden. Als de overheid dat wil behouden, zal ze ook keuzes moeten maken.’ GK

Het leed dat taxeren bij corporaties heet
In de nieuwe woningwet is vastgelegd dat woningcorporaties vanaf 2017 verplicht zijn hun vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat te waarderen. Dit is makkelijker gezegd dan gedaan; vooralsnog doet slechts 20% van de sector dit. Op de stand van Ventu/PropertyNL werd op woensdagmiddag gesproken over de voordelen van waarderen op marktwaarde ten opzichte van bedrijfswaarde en waarom nog lang niet iedereen om is. Yucel Unlu (Ymere), Tom-Peter Twigt (Colliers), Mieke Paelinck (ASRE), Rogier van der Hijden (Calcasa) en Raymond Havekes (Ortec) discussieerden over de haken en ogen die aan het taxeren zitten.  Dat dit anders zal gaan dan vroeger, is een vaststaand feit. Voordeel van marktwaarde is dat het een minder subjectief begrip is dan bedrijfswaarde, maar dan moeten wel de data goed op orde zijn, en daar mankeert het bij veel corporaties nog aan. Volgens Unlu lopen de grote corporaties in de grote steden hiermee voorop. Twigt noemt ook het vergelijk met de pensioenfondsen als voordeel. Omdat taxeren mensenwerk blijft, zullen er per taxateur verschillende uitkomsten zijn, legt Havekes uit. Dit geldt vooral bij commercieel vastgoed, maar ook bij woningen overschat men hoe nauwkeurig de marktwaarde is. Er zijn wel meer referentiedata voorhanden, maar bijvoorbeeld geen gegevens over verbouwingen, die ook van invloed zijn op de waarde. Paelinck vindt het belangrijk dat de nieuwe manier van taxeren leidt tot meer transparantie in de sector; het maakt een beter onderling vergelijk tussen woningcorporaties mogelijk. Een handig hulpmiddel daarbij is het handboek van Ortec Finance, dat de komende tijd nog verder wordt fijngeslepen. Ortec zal niet gaan sleutelen aan de basis voor het taxatiemodel, maar op basis van specifieke input kunnen de parameters wel verbeteren. Unlu pleit ervoor de impliciete aannames voor de parameters zoveel mogelijk expliciet te maken. Dat vergemakkelijkt het werk voor de corporaties. Havekes: ‘En hopelijk kan het handboek zichzelf over vijf jaar opheffen.’ RdB

Integrale gebiedsbenadering versus plottenders
Op de stand van Ventu/PropertyNL vond tijdens de Provada op dinsdag een verhitte discussie plaats over integrale gebiedsontwikkeling versus plottenderen. Moet de gemeente losse kavels uitgeven of een partij selecteren die een groot gebied kan ontwikkelen? Ebe Treffers van Bouwinvest, Desirée Uitzetter van BPD, Igor Roovers van de gemeente Amsterdam en Michiel Schaap van de Alliantie kruisten de degens tijdens de bijeenkomst die samen met Bouwinvest was georganiseerd. Hoewel de gemeente Amsterdam traditiegetrouw het liefst de touwtjes ook financieel in handen houdt, laat ze bij het Cruiquiusgebied de markt zijn werk doen. Onder andere AM en Amvest ontwikkelen hier in totaal 1500 woningen, waarbij de gemeente alleen de spelregels heeft vastgelegd en zelf geen grondpositie heeft. Schaap was erg te spreken over Zeeburgereiland, waar de Alliantie een gebied met 750 woningen tot wasdom heeft laten komen met een gegarandeerde productie van 300 sociale huurwoningen. ‘Wij voeren in het deelgebied zelf de regie en dat werkt beter dan de ingewikkelde samenwerkingsverbanden waar op IJburg sprake van was. De corporatie kan zo aan het sociale programma bouwen en voor duurdere koopwoningen andere partijen inschakelen. Voor BPD zijn zowel plottenders als omvangrijke gebiedsontwikkelingen belangrijk’, aldus Uitzetter. ‘Wij kunnen als gebiedsontwikkelaar veel betekenen op dit niveau en zijn ook bereid in een vroeg stadium in te stappen.’ Ebe Treffers van Bouwinvest zag veel voordelen in integrale gebiedsontwikkeling. Hij noemde onder ander versnelling, functiemenging, vermindering van het risicoprofiel en de mogelijkheid om als belegger vroeg in te stappen. Hij was ook te spreken over de nieuwe samenwerkingsverbanden waarbij de ruimtelijke kwaliteit van het gebied weer voorop staat. Voordeel van gebiedstenders is dat ze meer zekerheid bieden op de lange termijn, was de uitleg van Roovers. ‘Bij plottenders weet een ontwikkelaar niet van te voren wie zijn buurman wordt. Bij een integrale gebiedsontwikkeling moet wel aan de voorkant wel meer worden geregeld.’ RdB

Bestuur Stichting Tien Keer de Huur overgedragen
Frans van Hoeken en Vincent Huizinga (beiden DTZ Zadelhoff) hebben tijdens de afgelopen Provada en voorzitterschap c.q. het secretariaat/penningmeesterschap van de Stichting Tien Keer de Huur overgedragen aan respectievelijk Wabe van Enk en Paul Wessels van PropertyNL. Tijdens een bijeenkomst op de Provada bedankte Wabe van Enk oprichters Frans van Hoeken en Vincent Huizinga voor het vele onbezoldigde werk dat zij de afgelopen jaren voor de stichting hebben verricht. De Stichting Tien Keer de Huur werd in 2005 opgericht om goede doelen te ondersteunen en werving daarvoor te vinden in de vastgoedwereld. In september 2005 organiseerde de stichting in stadion Galgenwaard te Utrecht het eerste Tien Keer De Huur Tournament. Daarna volgde een reeks andere evenementen, steeds met als doel geld op te halen voor goede doelen. Gevraagd naar welke doel hem het meest is bijgebleven, zei Frans van Hoeken dat hij de beste herinneringen bewaarde aan het Moestuinproject Maarschalkerweerd in Utrecht. Het ging om de vernieuwbouw van een winkel/restaurant/accommodatiegebouw voor de arbeidsre-integratie van jongere gehandicapten en zwakkeren in de samenleving. De stichting slaagde erin om tonnen bij elkaar te krijgen om dit project uiteindelijk gerealiseerd te krijgen. Paul Wessels van PropertyNL zei dat het de bedoeling is minimaal één keer per jaar via de stichting met de vastgoedsector via een evenement geld bij elkaar te brengen voor een goed doel, waarbij de ambitie is een relatie te leggen met ruimte/vastgoed.