Het grote volume op de beleggingsmarkt voor huurwoningen zal dit jaar zeker niet gehaald worden en terugvallen naar een niveau van € 1,5–2 mrd.
"Het grote volume op de beleggingsmarkt voor huurwoningen zal dit jaar zeker niet gehaald worden en terugvallen naar een niveau van € 1,5–2 mrd.
Bijeenkomsten woningmarkt op de Provada:
Minister Blok op de Provada: Woensdag 3 juni 14:00–15:00: Een vastgoedvisie voor morgen
organisatoren Tias, ministerie van BZK en PropertyEU. Sprekers: minister Stef Blok en hoogleraar Dirk Brounen, Forum 2, hal 11
Donderdag 4 juni 11.30–13.00 uur: Investing in Cities, Sprekers: Greg Clark (ULI) en Mark Frequin (directoraat-generaal Wonen en Bouwen), Hal 10, International Business Lounge
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 29 mei 2015
In 2014 werd er voor een recordbedrag van € 3 mrd aan woningbeleggingen gedaan in Nederland. Uit onderzoek van Capital Value is gebleken dat er momenteel zeker € 5 mrd beschikbaar is om te beleggen in Nederlandse woningen, merendeels buitenlands kapitaal. De belangstelling van beleggers is begrijpelijk: Nederlandse huurwoningen zijn ondergewaardeerd met een disconteringsvoet van 7–8%. Het risico van een belegging is zeer beperkt.
Tijdens de PropertyNL Briefing over de woningbeleggingsmarkt op 19 mei zei Kees van Harten, partner bij adviseur Capital Value, dat steeds duidelijker is geworden dat er onvoldoende aanbod beschikbaar is om aan die vraag te voldoen. Corporaties verkopen maar incidenteel en institutionele beleggers stappen op de rem bij verkoop, omdat hun woningbezit een mooi rendement oplevert. Professor Johan Conijn (ASRE, Ortec) zei dat dit ertoe zal leiden dat buitenlandse beleggers hun heil elders gaan zoeken. ‘Het momentum op de Nederlandse markt is verloren. Er is onvoldoende aanbod.’
Het kabinetsbeleid was er de afgelopen jaren op gericht de Nederlandse woningmarkt te liberaliseren en open te stellen voor nieuwe – buitenlandse – toetreders. Voor de meerderheid van de huurwoningen in Nederland geldt nog altijd een inkomenstoets. Dit betekent dat het middensegment in de huursector de afgelopen jaren alleen maar kleiner is geworden. Om die trend te keren is het afbouwen van de fiscaliteit in de koopwoningmarkt en het terugdringen van de rol van de corporaties noodzakelijk.
Essentiële sleutel
Voor het verruimen van het middensegment van de markt is de grootste hoop gevestigd op de corporatiesector met zijn 2,4 mln woningen. Een flink deel daarvan is geschikt voor het middensegment. De vraag of dat beschikbaar komt voor de markt is een essentiële sleutel voor een gezondere woningmarkt.
Vorig jaar werden twee ‘distressed’ portefeuilles van corporaties (Vestia en WIF) inderdaad verkocht aan respectievelijk het Duitse Patrizia en het Britse Round Hill. De signalen zijn nu dat dit voorlopig incidenten zullen blijven. Tegelijk wijst alles erop dat het liberaliseringsbeleid dat door het kabinet Rutte is ingezet voor de woningmarkt ook langjarig de koers zal zijn. Uiteindelijk zullen corporaties zich steeds meer gaan richten op hun kerntaak, het bieden van betaalbare huurwoningen aan mensen met lagere inkomens.
Compromissen Blok
Dat proces gaat echter trager dan verwacht. Professor Conijn schetste hoe – ondanks het toe te juichen liberaliseringsbeleid van minister Stef Blok (Wonen, Rijksdienst) – er door de minister, ook onder druk van coalitiepartner PvdA en de koepel van corporaties Aedes, zoveel compromissen zijn toegestaan richting corporaties dat zij er weinig belang bij hebben woningen complexgewijs te verkopen aan marktpartijen. Zo kunnen corporaties volstaan met hun niet-gereguleerde woningen slechts administratief te scheiden en krijgen deze zogenoemde niet-daeb-woningen ruimschoots eigen vermogen mee van de corporatie. Hierdoor is er geen financiële druk om tot verkoop over te gaan. Corporaties kiezen er liever voor om de komende jaren hun bezit mondjesmaat uit te ponden. Dat betekent niet dat corporaties helemaal niet complexgewijs verkopen. Zo brachten onlangs corporaties Stadgenoot en Woonkracht10 wooncomplexen aan de markt. ‘Maar dat zijn druppels op een gloeiende plaat’, zei Conijn.
Voor het functioneren van de woningmarkt is dit een slechte zaak. Conijn zei dat het voor een goede werking van de Nederlandse woningmarkt erg belangrijk is dat het middensegment van de huurwoningen verruimt. Dat verbetert de doorstroming in de Nederlandse woningmarkt en biedt mogelijkheden voor starters, die tegenwoordig zo’n 10 jaar moeten sparen voordat ze een woning kunnen kopen.
Nieuwbouw trekt wel aan
Om de in toenemende krappe markt – vooral in de Randstad – te verruimen moeten er de komende jaren zeker 200.000–300.000 woningen in de vrije huursector bijkomen. De belangrijkste bijdrage daartoe had moeten komen uit de verkoop van corporatiebezit, maar er is dus voorlopig geen zicht op dat dit gaat gebeuren.
De grootste kans voor binnen- en buitenlandse partijen om Nederlandse huurwoningen te verwerven ligt nu in de nieuwbouwmarkt. De grote steden Amsterdam, Utrecht en Rotterdam schetsten tijdens het congres hoe zij de ontwikkeling van woningen op gang krijgen. Zeker in het geval van Amsterdam lijkt dat goed te lukken.
Pierre van Rossem, directeur Grond en Ontwikkeling gemeente Amsterdam, schetste hoe de woningproductie in Amsterdam in 2014 enorm is toegenomen tot 5000 woningen. Ook dit jaar is Amsterdam goed op weg: in het eerste kwartaal zijn er 1488 woningen in aanbouw gegaan. Die extra woningen zijn hard nodig: Amsterdam krijgt er momenteel 10.000 inwoners per jaar bij. Ook financieel is de aantrekkende bouw van woningen een goede zaak voor de gemeente Amsterdam: vorig jaar bedroeg de grondopbrengst € 208 mln, twee keer zo hoog als in 2013.
Amsterdam heeft momenteel een planvoorraad van 25.000 woningen, maar het grootste deel daarvan is al belegd. Van Rossem riep marktpartijen daarom op te komen met nieuwe initiatieven. Versnelling van locaties is mogelijk door transformatie van (kantoor)gebouwen, het tenderen van projecten en versnelling van bestaande locaties. Van Rossem ziet wat middeldure huurwoningen betreft met name kansen aan de rand van de stad, omdat daar de business case valt te maken. In de binnenstad gaat Amsterdam geen concessies doen aan de grondprijs om daar betaalbare huurwoningen mogelijk te maken.
Amsterdam blijft ‘hot’
Illustratief voor hoe ‘hot’ Amsterdam is, is het gegeven dat dat de gemeente bij woningbouwlocaties altijd tenders zal uitschrijven. Van Rossem: ‘Meervoudig openbaar selecteren is het uitgangspunt; in principe doen we geen één op één met marktpartijen.’ Dit is tegen de zin van marktpartijen, die liever zo snel mogelijk exclusief aan tafel komen zitten in plaats van kosten te moeten maken voor een project waarvan onzeker is of het doorgaat.
Hoe anders is de situatie in Rotterdam en Utrecht. Martin Mulder (Utrecht) en Hans van Rossum (Rotterdam) beklemtoonden hoezeer de gemeente daar exclusief wil samenwerken met beleggers en andere partijen om projecten maar aan de gang te krijgen.
De toevloed van buitenlands geld kan daarbij zeker helpen. Maar dan moeten deze partijen wel optimaal gefaciliteerd worden. En daar schort het nog wel eens aan, zei Van Harten. Hij zei dat de Nederlandse steden nog een lange weg te gaan hebben als het gaat om de internationale marketing van hun woninglocaties. Het projectoverzicht is in sommige gevallen niet eens in het Engels gesteld.
Woningagenda Rijk en grote steden
De vraag naar woningen in de Randstad en andere economisch sterke regio’s blijft ook op de lange termijn groot, alleen verandert die van karakter. Het CBS zag de vraag naar woningen eind vorig jaar al met ruim 14% stijgen en de verwachting is dat deze trend doorzet. Inmiddels zitten we weer op het niveau van voor de crisis. Duidelijk is dat nieuwbouw op uitleglocaties, zoals de Vinex-wijken van weleer, niet de oplossing is. Herontwikkeling van bestaande stedelijke gebieden en transformatie van leegstaand vastgoed is het devies.
Tijden de Provada zal minister Stef Blok ingaan op de opgave waar de grote steden en het Rijk voor staan.
Bij het afscheid van de Rijksbouwmeester Frits van Dongen eerder dit jaar sprak minister Stef Blok zijn waardering uit voor de nieuwe bouwcultuur waar Van Dongen voor pleit. Het herbestemmen van bestaande gebouwen is de nieuwe opgave en de minister zet zich hiervoor in. Niet alleen met woorden, maar ook met daden. Ontwikkelaars en beleggers die kantoren ombouwen tot woningen, hoeven 30 jaar lang geen verhuurdersheffing te betalen en het woningwaarderingsstelsel geldt in dit geval niet. De maximale huur weerhoudt partijen er namelijk van om in transformatie van leegstaande kantoren te investeren.
Sinds minister Stef Blok optreedt als warm pleitbezorger voor investeren door buitenlandse beleggers in Nederlandse woningen, zijn een aantal grote deals gedaan. Patrizia (Vestia) en Round Hill (Wooninvesteringsfonds) zijn de bekendste, maar verder komt de complexgewijze verkoop door corporaties aan institutionele beleggers en private equity partijen maar langzaam op gang. Vandaar dat investeerders nu ook azen op nieuwbouwontwikkelingen.
Ondertussen blijven de corporaties belangrijke ontwikkelaars van nieuwbouwwoningen, waarbij de nadruk meer dan voorheen op sociale huur komt te liggen. De VNG en de grootste gemeenten drongen er vorig jaar bij de minister op aan om inzicht te kunnen krijgen in de investeringscapaciteit van corporaties. Ze willen instemmingsrecht bij verkoop van huurwoningen en hebben hun bedenkingen bij de nieuwe regels omtrent prestatieafspraken, leefbaarheid en schaalgrootte van corporaties.
De regering verkent samen met partijen uit de sector de mogelijkheid van een Woonagenda voor de sociale huursector. Daarin wordt verkend welke rol corporaties en ontwikkelaars moeten spelen in de toekomstige woningmarkt. In een recent rapport van Platform31 wordt de concurrentiekracht van de vier grote steden plus Eindhoven en Groningen onderzocht. De woningmarkt is daarbij een factor van betekenis.
Greg Clark
Een van de sprekers op de International Business Lounge van PropertyEU tijdens de Provada is Greg Clark. De Londenaar is expert op het gebied van ‘World Cities’ en heeft onlangs een boek geschreven over de recente ontwikkeling van Londen vanaf 1991 tot nu en met een vooruitblik naar 2021. Hieruit kunnen ook lessen worden getrokken voor de Randstad. Wellicht van een ander formaat en met een andere opzet dan het 8,4 miljoen zielen tellende Londen, maar dat neemt niet weg dat het interessant is om te onderzoeken wat de succesfactoren zijn van stedelijke ontwikkeling in Europees en globaal perspectief. Het boek ‘The Making of a World City, London 1991–2021’ brengt in beeld wat de katalysator is geweest voor het succes van deze stad en welke kwaliteiten en waarden aan de basis liggen van de economische en culturele groei van Londen. Volgens Clark kunnen de openheid en het zelfbewustzijn, de inventiviteit en de ondernemersgeest het succes verklaren. Een groot masterplan of een ontwerpmethode ligt er niet aan ten grondslag en Londen heeft zich meer organisch en progressief ontwikkeld dan andere wereldsteden. De grote concurrentiekracht en aantrekkingskracht van de Britse hoofdstad zijn een inspirerend voorbeeld voor Amsterdam en de andere grote steden. Clark bestempelt Amsterdam als een kleinere Europese ‘nichestad’, in hetzelfde rijtje als Frankfurt, Zurich, Dublin en Stockholm. Ook de kleinere steden kunnen lessen trekken uit evolutie en transformatie van Londen. Hij belicht in zijn boek ook de opgaven die er liggen om voldoende betaalbare woningen te bouwen. Voor een vergelijkbare opgave staan de Nederlandse steden, waarbij de Amsterdamse woningmarkt langzaamaan weer oververhit begint te raken.
Tijdens de briefing gaat Greg Clark in op deze vraagstukken, samen met vertegenwoordigers van de vier grote steden. Hij ziet grote kansen voor beleggers in de Nederlandse woningmarkt en wil in discussie gaan over hoe steden kunnen profiteren van het geld dat wereldwijd overvloedig voorhanden is, en wat ze moeten doen om het internationale investeerders naar de zin te maken. ‘De tijd is er rijp voor, zeker gezien de assets, de goede infrastructuur en de demografische ontwikkelingen, maar toch heeft dit nog niet geleid tot heel veel transacties.’
"
Gerelateerde artikelen:
