Deze week stemt de Tweede Kamer over de Wet betaalbare huur. Betaalbaar wonen volgens de Hugo-regels én toch voldoende nieuwbouw realiseren op toplocaties of juist minder populaire plekken is sisyfusarbeid.
De internationale woningverhuurder Greystar organiseerde vorige maand een rondetafelbijeenkomst in het Haagse perscentrum Nieuwspoort met deskundigen, marktpartijen, brancheorganisaties en (landelijke, lokale en internationale) politici met als doel ervaringen en oplossingen uit te wisselen voor het realiseren van meer betaalbare woningen. De bijeenkomst was op basis van de zogeheten Chatham House Rules, waarbij een vrije gedachtegang en discretie zijn gegarandeerd, ook al herhaalde een enkele bekende deskundige gewoon standpunten die hij al regelmatig in bladen had gedeeld.
Barometer op storm
Het debat over de woningmarkt zit al jaren muurvast, met aan de ene kant de overheid die zich geconfronteerd weet met een oplopende woningnood en mensen die geen betaalbare woningen meer kunnen vinden en aan de andere kant ontwikkelaars, beleggers en corporaties. Deze groep stelt juist dat het niet meer haalbaar is om de forse nieuwbouwambitie handen en voeten te geven. Is het niet de Wet betaalbare huur die de inkomsten dreigt af te knijpen, dan is het wel de Vpb (voor corporaties) of zijn het de opgelopen bouwkosten.
Wat in ieder geval duidelijk is: het huidige beleid van minister De Jonge heeft nauwelijks tot meer betaalbare woningen geleid, al valt daarbij ter verdediging van de geplaagde minister ook op te merken dat de barometer mondiaal gezien in vastgoedland nog altijd op stormachtig staat. (Buitenlandse) beleggers trekken zich echt niet alleen terug uit Nederland vanwege de huurregels. Wat uit de rondetafel ook weer eens duidelijk werd, is dat er geen ‘one size fits all’-oplossing is voor de Nederlandse woningmarkt. Er is namelijk geen sprake van een uniforme woningmarkt.
Magneetfunctie
Het tekort aan woningen is met name in steden als Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Almere fors toegenomen, met een navenante stijging van de woningwaarde. Zo kostte wonen in onze hoofdstad in 2023 gemiddeld € 7.187 per vierkante meter, blijkt uit cijfers die hypotheekwinkel De Hypotheker doorlopend bijhoudt, ‘binnen de ring’ oplopend naar gemiddeld € 9.000. Middelgrote steden buiten de Randstad, zoals Apeldoorn en Arnhem, halen de top-25 van duurste gemeenten niet.
Rotterdam, met ook een fikse vernieuwingsopgave, en Eindhoven, dat extra druk voelt door de magneetfunctie van het hightechcluster in en om de Lichtstad, blijven in deze cijfers ietwat onderbelicht. Minder arbitrair zijn de cijfers als wordt gekeken naar de gemeenten aan de noordoostelijke en zuidelijke rand (Limburg en Zeeuws-Vlaanderen). In de Groningse gemeente Pekela woonde je in 2023 nog voor gemiddeld minder dan € 2.000 per m².
Bovenplanse kosten
Wat zowel de populaire als de minder populaire plekken gemeen hebben, is dat nieuwbouw er lastig rond te rekenen is. In de goedkoopste gemeenten kun je nooit rendabel bouwen, omdat de bouwkosten – gerekend met € 1.500 tot € 2.500 voor een greenfieldlocatie – niet of nauwelijks opwegen tegen de woningwaarde. Er moet sowieso belastinggeld bij om de bovenplanse kosten eruit te halen.
In de dichtbevolkte Randstad ligt de woningwaarde weliswaar fors hoger, maar dat geldt evenzeer voor de grondprijs. Om het toch ‘rond te kunnen rekenen’, uitgaande van een minimaal rendement van 4–5% en een huur die als betaalbaar kwalificeert, kiezen steeds meer investeerders en ontwikkelaars zeker in de steden voor complexen op basis van kleinere woningen met gemeenschappelijke voorzieningen. Welbeschouwd doen deze community-concepten niets aan het tekort aan reguliere woningen, maar langzamerhand ontstaat er binnen de vastgoedwereld wel steeds meer het besef dat ‘we’ met zijn allen wel erg groot wonen per persoon.
Huurprijs versus kostprijs
Mark Kuijpers, senior managing director van internationale woningverhuurder Greystar, houdt de aanwezigen een aantal berekeningen voor uit de dagelijkse praktijk. Om te kunnen bouwen rekent Greystar gemiddeld met € 4.200 bouwkosten per m² GBO. Dat is nog exclusief grondkosten, bijkomende kosten en bouwfinanciering. Tel je alle kosten bij elkaar op, dan bedragen de stichtingskosten van een modern nieuwbouwappartement van 60 m² al snel € 325.0000, oftewel € 5.400 per m² GBO. ‘In Amsterdam ben je voor diezelfde woningen ruim € 360.000 aan kosten kwijt, omdat je daar al snel moet rekenen met € 6.000 per m² GBO.’
In de discussie over de middenhuur wordt volgens Kuijpers vooral gedebatteerd over de hoogte van de huurprijs, maar wordt er te weinig rekening gehouden met de kostprijs van een nieuwbouwwoning. Dat er de afgelopen jaren behoorlijk wat werd geknepen op de aanvangshuren, zeker in Amsterdam, doet wat met het perspectief van de beleggers. ‘Dat de opbrengsten onder druk staan, bekent niet dat je kosten lager worden. Als je een BAR van 5,25% – netto 4,2% – los laat op een nieuwbouwwoning van 60 m², zou deze eigenlijk naar bijna € 1.600 huur in de maand moeten gaan. Maar als de woning in het middenhuursegment valt, mag deze straks nog maar € 1.123 plus 10% nieuwbouwopslag per maand kosten. Daarmee kom je als belegger € 360 per maand te kort.’
Kleinere woningen
De uitkomst van de rekensommen wordt al een stuk beter als er kleinere woningen worden gebouwd. Kuijpers: ‘Als je kleiner bouwt, gaan de bouwkosten per woning omlaag. Woningen van 45–50 m² zijn haalbaar voor ons en betaalbaar voor onze bewoners. Als je goed ontwerpt, kan je op 45–50 m² GBO echt heel goede woningen maken, die heel geschikt zijn voor 1- en 2-persoonshuishoudens.’
Met de kritiek dat de kleinere woningen neigen naar een race to the bottom kan hij niet zoveel. ‘Voor 1- of 2-persoonshuishoudens voorzien kleinere woningen met gemeenschappelijke voorzieningen overduidelijk in een behoefte. De bestaande woningvoorraad in Nederland sluit eigenlijk helemaal niet goed aan op de demografische ontwikkeling. We hebben een overschot aan grondgebonden woningen en grote appartementen, terwijl op dit moment al bijna 35% van de huishoudens een 1-persoonshuishouden is, en dit zal in de komende 10–15 jaar groeien naar 50% van de huishoudens.’ De Wet betaalbare huur, maar ook de al enkele jaren fors hogere OVB, bedreigen echter op de langere termijn ook het investeringsmodel van kleinere nieuwbouwwoningen.
‘OVB terug naar 6%’
Kuijpers vindt dat er een verschil is tussen core beleggers en typische nieuwbouwbeleggers als Greystar. ‘Wij gaan, ook in het licht van het bijeenbrengen van kapitaal voor nieuwbouw, een risico voor zo’n 5–6 jaar aan. Dat risico zit in ruimtelijke ordeningsprocedures, bouwkostenontwikkeling, fluctuaties in de rente, verandering in regelgeving, et cetera. Als je binnen die termijn ook nog 10,4% overdrachtsbelasting moet terugverdienen, dan is een bruto aanvangsrendement van 5,25% niet ruim bemeten.’
Wat Kuijpers betreft wordt de periode waarin de nieuwbouwopslag geldt verlengd en wordt ook de puntentabel van het woningwaarderingsstelsel (WWS) jaarlijks geïndexeerd met CPI+1% om in de pas te lopen met de langetermijntrend in de bouwkostontwikkeling. Ten slotte wordt wat hem betreft de OVB weer teruggeschroefd naar de oude proporties van 6%. ‘Dat zal echt geen enorm effect hebben op de schatkist, maar wel een enorm positief effect op het sentiment onder beleggers.’
Onderschatte rol
Volgens Judith Norbart van de IVBN heeft de politiek de neiging om met name de institutionele beleggers te onderschatten bij het oplossen van het woningtekort. ‘165.000 woningen namens onze leden lijkt weinig op een totaal van 8 mln woningen in ons land, maar wij voegen wel jaarlijks minimaal 10.000 nieuwe woningen toe aan de voorraad. Binnen nieuwbouwprojecten nemen wij vaak een flink aandeel af en fungeren we dus als vliegwiel voor de segmenten sociaal en vrije sector. Zonder institutioneel kapitaal kunnen er veel minder gebiedsontwikkelingen op gang gebracht worden. Er zijn geen quick fixes voor de woningmarkt, omdat het een integraal systeem is met veel actoren. Sociale woningen met een onrendabele top kunnen nu juist vaak toch gerealiseerd worden door binnen een gebiedsontwikkeling samen te werken en creatieve oplossingen te vinden, zodat een belegger zijn project toch sluitend kan maken.’
Dit verhaal verscheen eerder in PropertyNL Magazine nr. 4, 19 april 2024
