Ralph Mamadeus komt van buiten het vastgoed en rukt met een onorthodoxe aanpak op als ontwikkelaar van nieuwbouw huurwoningen voor starters [i]Door Paul Wessels Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 28 augustus 2015[/i]
Ralph Mamadeus komt van buiten het vastgoed en rukt met een onorthodoxe aanpak op als ontwikkelaar van nieuwbouw huurwoningen voor starters
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 28 augustus 2015
‘Wij zijn vooral ontwikkelaar van een uniek woonconcept, vastgoed is dienend aan dit concept’, zegt Ralph Mamadeus, oprichter en ceo van Changes. Hij heeft met zijn bedrijf Changes plannen voor 10.000 huurwoningen op 20 locaties in de grote steden in Nederland en boekt succes: op 21 augustus is de bouw gestart van de eerste woontoren van circa 500 appartementen aan het August Allebéplein in Amsterdam Nieuw-West. Ook de bouw van een tweede complex, aan de Dollingadreef/Bijlmerdreef in Amsterdam-Zuidoost, staat op het punt te beginnen.
Gerenommeerde partijen zijn bereid zich te verbinden aan de projecten van Changes. Zo is de projectfinanciering van de woontoren in Nieuw-West afkomstig van ABN Amro. Inmiddels is het project in Nieuw-West verkocht aan de Amerikaanse belegger Heitman en diens Nederlandse partner Orange Capital Partners. Heitman en Orange Capital Partners worden in deze transactie gefinancierd door ING Bank. Heitman koopt de ontwikkeling nu voor € 45 mln, ofwel tegen een brutoaanvangsrendement van 6%.
Recordtijd
Changes heeft kennelijk met een uniek woonconcept en een onorthodoxe aanpak iets losgemaakt bij overheid en markt, want terwijl het normaliter jaren kan duren voordat een bestemmingswijziging in Amsterdam is gerealiseerd, is het Mamadeus gelukt de bestemmingswijziging voor het stuk grond aan het August Allebéplein – waar aanvankelijk een onderwijsbestemming op zat – in 7 maanden te realiseren. Hij heeft ook vergaande medewerking gekregen van de gemeente wat betreft de grondprijs. Die is residueel bepaald op basis van het uitgangspunt dat er sociale huurwoningen op de kavel gerealiseerd gaan worden.
Changes, opgericht in 2013, wil een oplossing bieden voor het oplopende tekort aan sociale huurwoningen voor jongeren in de grote steden in Nederland. Het bedrijf biedt een ‘all-in-woonconcept’, gericht op laag- en middelbaar opgeleide jongeren van 18–30 jaar.
Mamadeus was de afgelopen jaren actief in diverse (interim)managementfuncties binnen de uitzendwereld, voor onder meer USG People. In die periode kwam hij erachter hoezeer mensen – en zeker jongere mensen – als gevolg van een onzekere woonsituatie op drift kunnen raken. Dit uit zich in sociaal onaangepast gedrag en ook in negatieve gevolgen voor de mate waarin deze mensen werk hebben, of als ze werk hebben, het werk kunnen behouden. Mamadeus: ‘Juist voor jongeren is huisvesting een basisfundament om een succesvolle start en een welvarende toekomst te creëren.’
Hij schetst dat het hier gaat om een belangrijke maatschappelijke opgave: zo telt Amsterdam in totaal 180.000 jongeren, waarvan 40.000 werkenden met maximaal een MBO-opleiding. Projectbureau Amsterdam heeft onderzocht dat binnen deze groep 13.000 jongeren dagelijks actief zoeken naar geschikte, betaalbare woonruimte en dat deze jongeren gemiddeld meer dan 10 (!) jaar nodig hebben een vaste woonplek te vinden.
Voldoende vastgoedkennis
Kansen volop dus voor een ontwikkelaar die hierin kan voorzien. Hoewel Mamadeus een nieuwkomer is in de vastgoedwereld, heeft hij zich wel verzekerd van voldoende vastgoedkennis in de persoon van Bastiaan Maingay, oud-directeur van New Babylon in Den Haag. Changes wil de komende jaren 10.000 full-service appartementen voor werkende jongeren met een lagere of MBO-opleiding realiseren in de G4-steden in de Randstad. Naast het gebouw in Nieuw-West, dat nu in aanbouw is, worden andere vorderingen geboekt: aan de Dollingadreef/Bijlmerdreef in Amsterdam-Zuidoost, nabij het gebouw Frankemaheerd (onlangs door ING gekocht voor de realisatie van een nieuw hoofdkantoor) gaat Changes nog een wooncomplex realiseren met 600 appartementen. Ook hier is al een gronddeal met de gemeente gesloten.
Met de complexen in Nieuw-West en in Zuidoost zijn er al 1100 appartementen in aanbouw of gegoten in een hard plan. Mamadeus kijkt naar nog vier complexen met ieder 500 woningen in Amsterdam en heeft daarnaast gevorderde plannen voor twee torens in Utrecht. Ook in Rotterdam, Den Haag, Eindhoven en Groningen voert hij gesprekken. Op termijn ziet hij ook kansen het concept naar het buitenland uit te breiden.
Ontzorging en betaalbaarheid
De nieuw te bouwen studio’s hebben een oppervlakte van circa 30 m² en hebben ieder een eigen keuken met koelkast en kookplaat, een laminaatvloer en een volledig ingerichte badkamer met toilet. De appartementen in Amsterdam zullen worden verhuurd voor circa € 530 per maand, ruim € 100 onder de prijs die volgens het puntensysteem gevraagd mag worden. Daarnaast biedt het concept ook faciliteiten zoals de aanwezigheid van een Start People-vestiging. Start People is een van de businesspartners van Changes, die inhoudelijk invulling geeft aan het concept ‘Werken, Wonen, Leren en Leven’. Businesspartner Miele voorziet in een full service wasserette. Dit draagt bij aan de ‘ontzorging’ en betaalbaarheid voor de bewoners.
Het gebouw zal een zogenoemde ‘smart building’ worden, waar hoogwaardig internet, WiFi en e-community services standaard aanwezig zijn. Verdere faciliteiten binnen het gebouw worden nog ingericht, waarbij het bijvoorbeeld ook mogelijk is om ondersteuning te krijgen bij het invullen van belastingformulieren. Ook een mobiliteitsservice voor fietsen en duurzame auto’s is aanwezig. Verder zullen er innovatieve voorzieningen zoals een e-doctor beschikbaar zijn. Doordat Changes contracten sluit met deze en andere dienstverleners gaan de bewoners van een Changes-complex er netto minimaal € 200 per maand in koopkracht op vooruit, zo stelt Mamadeus.
Stringente selectie huurders
De kracht van het businessmodel van Changes is volgens Mamadeus dat hij – zoals gebruikelijk in de vastgoedwereld – niet wil verdienen aan de transactie zélf, maar juist aan het traject daarna. Changes treedt op als een inkooporganisatie voor de community van honderden jonge mensen die met het project aan een woning worden geholpen en verdient daar geld mee.
Het beheer gaat anders dan traditionele huurcomplexen. ‘We zullen onze huurders via een stringente selectie uitkiezen. Jonge mensen uit de doelgroep (inkomen rond € 20.000) zullen hun aanvraag schriftelijk moeten motiveren. Als we ze geschikt achten, vindt een intakegesprek plaats van 1,5 uur. Potentiële huurders zullen de principes van een community moeten omarmen. Dat betekent bijvoorbeeld dat de vervuiler betaalt, bijvoorbeeld als je vuilnis op de gang zet. Ook voeren we een zero-tolerance beleid ten aanzien van drugs.’
Een stap te ver
Hij is blij met de combinatie Heiman/Orange Capital als investeerder in het eerste project, maar dit betekent niet dat hij aan deze partijen is vastgeklonken. ‘Met Heitman is afgesproken dat zij ‘right of first offer’ hebben, dus het staat ons vrij met andere partijen in zee te gaan.’
Het lijkt een product dat ook aantrekkelijk kan zijn voor Nederlandse institutionele beleggers en corporaties. Mamadeus heeft corporaties en Nederlandse institutionele beleggers gepolst of zij zouden willen investeren. Hoewel beide groepen beleggers het een interessante aanpak vinden, bleek het om verschillende redenen nog een stap te ver. Zo konden de corporaties maar moeilijk overweg met het intensieve management dat de aanpak van Changes vergt en het inpassen van een joint venture met een commerciële partij binnen de organisatie. Institutionele beleggers bleken nog wat huiverig ten aanzien van de business case. ‘Ik sluit niet uit dat dergelijke partijen binnen twee jaar zullen instappen.’
