Johan Ros haalde vorig jaar het nieuws als makelaar bij de onteigening van woningen aan de Claes de Vrieselaan in Rotterdam, waar een bom uit de Tweede Wereldoorlog onder lag. Toch is dit advieswerk volgens hem alledaagser dan gedacht en voelt hij zich vooral betrokken bij het menselijke aspect van onteigeningszaken.
Onteigeningsadviseur Johan Ros en zijn zoon Wouter houden samen kantoor aan de Provenierssingel, zeg maar aan de achterzijde van Rotterdam Centraal. Wouter is de derde generatie. Opa Arie begon in 1960 een makelaarskantoor in Maassluis en Johan ging in 1977 in het makelaarskantoor van zijn vader werken. Halverwege de jaren tachtig begon hij met een collega in de latere Vinex-wijken Leidschenveen en Wateringseveld voor ontwikkelaars gronden aan te kopen en hij spitste zich daarbij toe op bedrijfsonroerendgoed en onteigeningszaken. Op het laatste metier heeft hij zich nu al meer dan 30 jaar volledig toegelegd. Zoon Wouter richt zich op de bedrijfsmakelaardij binnen Ros Vastgoedadviseurs.
Negatieve impact
Een onteigeningsadviseur is volgens Johan Ros vooral een procesbegeleider. ‘Je voert om te beginnen de regie voor bedrijven en bewoners die met een fait accompli worden geconfronteerd. Ze weten dat ze weg moeten, alleen kan de gemeente of andere overheid vaak nog niet vertellen wanneer, en onder welke omstandigheden. Men kan alleen maar zeggen dat het zogenaamd goed komt. De eigenaar zit echter direct in onzekerheid. Hij weet dat hij vastzit. Niemand wil zijn pand meer hebben en tegelijkertijd weet hij dat er een alternatieve plek moet komen voor zijn bedrijf of om te wonen. Communicatie met de onteigenaar is daarom heel belangrijk.’
Voor de schade is het bepalen van de vermogens en bijkomende schade belangrijk, zegt Ros. ‘De ervaring leert dat de aankondiging dat een bedrijf ergens weg moet al een negatieve impact heeft op de omzet of de waardering van voorraden. Ook een tijdelijke sluiting en aanloopkosten bij een verhuizing moet je als onteigeningsadviseur meenemen in de onderhandelingen met een gemeente. In een goede markt voor bedrijfsruimte of woningen is het makkelijker dergelijke aspecten mee te nemen boven op de waardering van het onroerend goed.’
10–20 zaken per jaar
Ros schat het aantal onteigeningsadviseurs die zich uitsluitend richten op eigenaar/gebruikers in ons land op 20, waarvan de helft gespecialiseerd is in de agrarische sector en de andere helft in stedelijk gebied. ‘De meeste kantoren adviseren beide partijen, zowel de eigenaar als de onteigenaar. Ik ben dus een van weinigen die alleen bedrijven en particulieren bijstaat als ze onteigend dreigen te worden.’ Ros heeft jaarlijks tien tot twintig zaken onderhanden.
Geen lopendebandwerk
Op dit moment is hij in het bijzonder druk met onteigeningsprocedures op Rotterdam-Zuid. Op plekken als de kop van de Goereesestraat en de Urkersingel worden hele blokken woningen gesloopt in het licht van de gebiedsontwikkeling Hart van Zuid, die dit stadsdeel moet opwaarderen. Hoewel het veelal om gelijksoortige, verouderde woningen gaat, is een onteigening ook in dit geval geen lopendebandwerk. Ros: ‘Natuurlijk zijn de marges beperkt en werk je binnen een bepaalde bandbreedte, maar iedere zaak is een apart dossier, iedere bewoner heeft eigen belangen. Woningen zijn vaak net iets anders opgeknapt, soms is er door de eigenaar flink verbouwd, en ook de specifieke verhuisvraag naar alternatieve woonruimte speelt een rol. Aan een woning die geschikt moet zijn voor een gezin hangt nu eenmaal een ander prijskaartje dan aan een éénkamerappartement.’
Doorgaans komt het maar zelden tot een echte, koude onteigening en vinden gemeente en eigenaar elkaar ergens in het midden. ‘Het is niemands belang dat dergelijke zaken de rechtbank halen, omdat het zorgt voor veel vertraging en extra onzekerheid. Ik heb het in al die jaren nog maar drie keer meegemaakt.’
Vliegtuigbom
Ook een spraakmakende onteigening voor een vliegtuigbom, zoals vorig jaar aan de Claes de Vrieselaan, is een zeldzaamheid. Uitgerekend een Britse bom belandde daar in 1941 als blindganger dwars door een huis in de grond onder de woning. Ros: ‘Mijn klant woonde in het souterrain. De blindganger kwam aan het licht tijdens een onderzoek naar funderingsherstel. Uiteindelijk zijn er daarom drie panden met totaal zes woningen gesloopt.’
Alternatieve huisvesting
Een alternatieve huisvesting is wat Ros betreft een voorwaarde voor het sluiten van een deal namens een bedrijf dat herplaatst moet worden. ‘Ik adviseer altijd pas te tekenen als er een alternatief voor de huisvesting is. Ondernemers zijn wat dat betreft niet anders dan particuliere bewoners. Voor beide groepen geldt dat alternatieven niet voor het oprapen liggen. Voor ondernemers komt daar bovenop dat bedrijfsruimte steeds meer moet concurreren met andere bestemmingen, zoals wonen en groen. Er is de afgelopen jaren niet of nauwelijks bedrijfsruimte bijgebouwd of grond beschikbaar gekomen. Je zult bij een alternatieve bedrijfsruimte vaak concessies of aanpassingen moeten doen, wat ook mee moet wegen in de prijs en de schadevergoeding.’
Langdurige onderhandelingen
Specifiek voor woonruimte geldt dat mede door het tekort aan woningen de (gepercipieerde) waarde ervan enorm is toegenomen. ‘Dat is ook inherent aan de looptijd van de dossiers, die drie tot zeven jaar beslaan. In de tussentijd neemt de woningwaarde ook toe. Desondanks is het vaak niet een-op-een mogelijk om met die verkoopopbrengst iets nieuws te kopen, omdat het alternatief ook duurder is geworden. Dat verschil moet je ook meenemen in de onderhandelingen als onderdeel van de schadeloosstelling.’
Uiteindelijk bepaalt de opstelling van de gemeente of andere onteigenaar of de partijen eruit komen. ‘Die zullen uiteraard onderaan de bandbreedte gaan zitten, waarop de logische reactie van de eigenaar zal zijn dat hij het er niet mee eens is. Het leidt regelmatig tot harde en langdurige onderhandelingen. Daarbij is het dan goed om de procesmatige kant te bewaken, want het heeft niet altijd zin om lang over onderdelen van de schadevergoeding te gaan mitsen en maren. Overigens is taxeren geen exacte wetenschap. Je zit er altijd zo’n 5% naast. Niet voor niets noemen ze in België een taxateur een schatter.’
Geen eigen risico
Ook eigenaren kunnen er volgens Ros naast zitten. ‘Bedrijven overschatten vaak de waarde van hun eigen bedrijfspand, terwijl de kosten van nieuwbouw vaak te laag ingeschat worden. Ook de impact van een onteigening op de bedrijfsvoering wordt vaak onderschat.’ Van eigen risico wil hij niets weten. ‘Eigendom is niet voor niets een van de sterkste rechten. Als je een pand koopt, koop je onroerend goed met een zekere vermogenswaarde. Ook als dat pand op een gifbelt staat, zal de eigenaar schadeloos gesteld moeten worden.’
Killing
Ros beschouwt een afgeronde onteigeningsprocedure als een reguliere vastgoedtransactie. ‘In die zin ben ik gewoon een makelaar, al voel ik me meer aangetrokken door de menselijke kant dan door de cijfertjes. Je moet de impact van een onteigening niet onderschatten. Het is killing als je ergens woont of je bedrijf voert en je moet weg, zeker als er niet direct een alternatief is.’ De begeleiding in dergelijke trajecten zorgt voor langdurige, hechte relaties met de klanten. Met sommigen spreekt Ros nadien nog wel eens af voor bijvoorbeeld een lunch. ‘Met sommigen heb je zoveel contact dat je soms eerder weet dat er een scheiding aankomt dan de partner zelf.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 28 maart 2025
