Het loopt gesmeerd met de vastgoedcv’s. Steeds meer aanbieders proberen een groeiend aantal beleggers over te halen grote sommen geld in te leggen. Dat lijkt te lukken. 2007 was een jaar waarin opnieuw alle records werden gebroken. Tegelijkertijd professionaliseert de sector zich en laten afgeronde fondsen over het algemeen vrij goede resultaten zien. door Rogier Hentenaar Gepubliceerd in PropertyNLMagazine Nr. 5 - 3 April 2008
Het loopt gesmeerd met de vastgoedcv’s. Steeds meer aanbieders proberen een groeiend aantal beleggers over te halen grote sommen geld in te leggen. Dat lijkt te lukken. 2007 was een jaar waarin opnieuw alle records werden gebroken. Tegelijkertijd professionaliseert de sector zich en laten afgeronde fondsen over het algemeen vrij goede resultaten zien.
door Rogier Hentenaar
Gepubliceerd in PropertyNLMagazine Nr. 5 - 3 April 2008
Op de cv-markt geldt meer dan elders: resultaten met afgeronde fondsen uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.
Opnieuw bereikte de markt van niet-beursgenoteerde
vastgoedbeleggingen zoals vastgoedparticipaties in cv’s
en maatschappen en aandelen en obligaties in besloten
fondsen, nieuwe recordhoogtes. Zowel de inleg in
nieuwe fondsen, het aantal afgeronde fondsen, de totale
inleg en het aantal nieuwkomers stegen tot stratosferische
niveaus. Over 2007 werd door particuliere beleggers
en een klein aantal institutionele beleggers die in
deze fondsen meeparticiperen bijna € 900 mln in 123
fondsen aan eigen vermogen ingelegd. Een jaar eerder
werd nog € 825 mln in 100 fondsen ingelegd.
Een ander record vormt het aantal geheel afgeronde
of verkochte fondsen in 2007: 68 stuks met een totaal
fondsvermogen van € 1,3 mrd. Daarbij kregen de beleggers
€ 415 mln aan ingelegd eigen vermogen retour.
Over 2006 zagen 50 fondsen met een totaal fondsvermogen
van bijna € 900 mln hun definitieve afronding. De flinke
stijging van het aantal afgeronde fondsen heeft voor
een belangrijk deel te maken met de pakketverkoop van
12 vastgoedcv’s van Van Boom & Slettenhaar met een
fondsvermogen van ruim € 400 mln aan Straet Holding
vorig jaar. Wanneer de inleg van € 900 mln in 2007 wordt weggestreept
tegen de ruim € 415 mln die beleggers terugkregen
van verkochte fondsen, stijgt de totale inleg in alle
nog lopende fondsen naar een recordniveau van € 4,55
mrd, ruim een half miljard meer dan een jaar eerder.
Inclusief financiering van de banken is maar liefst ruim
€ 13,8 mrd aan vastgoed geïnvesteerd door Nederlandse
particuliere beleggers. Deze cijfers komen naar voren
bij het jongste onderzoek van PropertyNL naar de markt
van niet-beursgenoteerde vastgoedcv’s, -maatschappen, -obligaties en
nv/bv-fondsen waarin voornamelijk Nederlandse particuliere
beleggers deelnemen. Opnieuw resulteerde dit
jaarlijkse onderzoek, dat zijn zevende editie beleeft, een
ranglijst met de grootste initiatiefnemers van dergelijke
vastgoedfondsen. De al jaren aanhoudende groei van
dit beleggingssegment blijkt ook uit de toename van het
aantal nieuwkomers in de ranglijst. Liet de vorige editie
van de ranglijst nog 74 namen zien, de nieuwste lijst
telt wel 86 partijen die in totaal 602 lopende vastgoedfondsen
hebben uitgebracht. In totaal heeft de lijst maar liefst 19
nieuwkomers en zijn er zes partijen uit de lijst
verdwenen omdat ze geen lopende fondsen meer hebben
of niet meer te traceren zijn. Het gaat om partijen
als Fries Trustkantoor (samengevoegd met Hanzevast),
Holland Vastgoed Beleggingen, Hooghuys & Versteeghe
(verdacht van fraude), Mondan Capital, Natural Synergy
en Privileged Property (start binnenkort met nieuw
fonds). Op basis van eigen waarnemingen zijn in totaal
circa 110 aanbieders actief in dit beleggingsegment maar
PropertyNL heeft alleen van deze 86 partijen voldoende
substantiële informatie en medewerking gekregen om
opname in de lijst te rechtvaardigen.
Opvallend is dat banken actief zijn met het uitbrengen
van eigen vastgoedparticipaties. Aan banken gelieerde
partijen als Rabo Bouwfonds, Fortis MeesPierson en
ING Real Estate nemen met steeds hogere bedragen
prominente posities in op de ranglijst. In het verleden
hebben banken met het aanbieden van vastgoed als
beleggingsproduct voor hun cliënten problemen gehad.
Banken zijn bij aansprakelijkheidskwesties immers een
gemakkelijker doelwit dan kleine aanbieders waarvan
de bestuurders bij wanbeleid naar het buitenland kunnen vluchten.
Dubai
De markt voor vastgoedparticipaties laat een divers
beeld zien. Aan de ene kant wordt de markt opgeschrikt
door een toenemend aantal fraudezaken waarin vastgoedparticipaties
worden gebruikt voor grootschalige
zwendel, zoals recente affaires met vakantiewoningen
in Turkije en Dubai hebben aangetoond. Schattingen
door de belangenvereniging van vastgoedparticipanten
VVP spreken van een bedrag van maar liefst circa € 400
mln – overeenkomend met circa 9% van de totale markt
– dat dubieuze aanbieders hebben opgehaald bij Nederlandse
beleggers. Het hoeven overigens niet allemaal aanbieders
te zijn die doelbewust beleggers een poot
willen uitdraaien, even goed kunnen de investeringen
in ontwikkelingsprojecten of beleggingen gewoon zijn
mislukt door onervarenheid van de initiatiefnemer in
de vastgoedsector. Het laat wel zien dat er een tekort
aan goed product bestaat. Maar uit een rondgang bij de
solide aanbieders uit detop tien in de ranglijst blijkt
dat zij het tempo aan nieuw te lanceren fondsen niet gaan
opschroeven om zwendelaars de wind uit de zeilen te nemen,
Aan de andere kant groeit de markt in professionaliteit,
zoals blijkt uit de opkomst van brancheorganisaties en
de toestroom van ervaren vastgoedmensen die posities
in dit marktsegment innemen, hetzij als bestuurder
hetzij als toezichthouder in de rol van commissaris.
Een punt van aandacht vormt de onduidelijkheid wat
de rollen zijn van brancheorganisaties als de Vereniging
Vastgoed Fondsen (VVF) en de Stichting Transparantie
Vastgoedfondsen (STV) die elk een bepaald
deel van de aanbieders vertegenwoordigen. Een klein
deel is lid van beide. Toezichthouder AFM pleit ervoor
dat beide opgaan tot één orgaan maar dat is nog lang
niet in zicht. Hoewel de VVF beleggers te hulp schiet
door allerlei hulpmiddelen zoals de ‘transparantiebijsluiter’
aan te bieden waarmee de kwaliteit van de
beleggingen kan worden getoetst, wreekt het zich dat
de VVF niet onafhankelijk de beleggingen van haar
leden kan beoordelen. De STV die wel op een afstand
is gezet, heeft wat dat betreft betere papieren om
prospectussen te beoordelen. Aan de kant van de participanten kan het publieke
optreden van advocaat Dion Bartels van de belangenvereniging
van vastgoedparticipanten (VVP) niemand
meer zijn ontgaan. Over de wijze waarop hij in de media
te pas en te onpas aanbieders in een kwade reuk
zet en gedupeerde participanten ter verdediging linea
recta naar zijn eigen advocatenkantoor stuurt, kunnen
terecht kritische noten worden gekraakt. Feit is wel dat
Bartels de publieke opinie zodanig heeft beïnvloed dat
dubieuze aanbieders flink gehinderd worden in het aantrekken
van financiële middelen. Beleggers kijken beter
uit hun doppen voordat zij in zee gaan met onbekende
aanbieders. Op die manier zorgen de acties van Bartels
ervoor dat beleggingsgelden vanzelf stromen naar de
meer ervaren partijen, of bij gebrek aan goed product,
worden achtergehouden op een renterekening bij de
bank tot er een geschikte bestemming voor is.
Een ander aspect is dat het veelbesproken ‘bloedbad
onder cv-beleggers’, zoals dat enkele jaren geleden
door prominenten was voorspeld, stevige nuancering
behoeft. Strikt genomen kunnen de recente fraudezaken
met vastgoedparticipaties ook onder een bloedbad
worden geschaard maar bedoeld wordt de negatieve exit
wanneer cv’s en aanverwante producten vrijwel tegelijk
aflopen met het huurcontract en het onderliggende
Inleg in vastgoedobligaties vastgoed zodanig verouderd is
dat het niet meer goed te verkopen is.
Als we kijken naar de resultaten van de vorig jaar afgeronde
fondsen – zie de uitgebreide lijst elders op deze pagina’s –
dan heeft het overgrote deel van de beleggers weinig te klagen
gehad met dubbelcijferige rendementen die bij veel fondsen zijn gerealiseerd.
En dan hebben we het nog niet over de kortlopende projectontwikkelingsfondsen
die vanwege hun hoge risicoprofiel wel een hoog rendement
moeten maken, maar ook de fondsen die in bestaand en verhuurd Nederlands
vastgoed beleggen lieten in veel gevallen excellente resultaten
zien. Dat blijkt uit de behaalde resultaten – alle rendementen
betreffen jaargemiddelden - van de fondsen
van Aefides, Annexum, Fortis MeesPierson en
Van Boom & Slettenhaar (B&S). Vooral Annexum
(Casino Vastgoed) en B&S (12 cv’s) hebben voor hun beleggers
het onderliggende vastgoed voor het einde van de looptijd
tegen een gunstige prijs weten te verkopen aan Ierse
beleggers respectievelijk aan de private belegger Straet
Holding. Van een aantal partijen is, ondanks dat daar
nadrukkelijk naar gevraagd is, geen rendement opgegeven
voor hun afgeronde of verkochte fondsen. Daar
kunnen mogelijke bleeders bij zitten maar afgezet tegen
het overgrote deel dat wel een prima prestatie wist neer
te zetten, is het peanuts.
Hefboom
Wel kunnen vraagtekens gezet over de afsluiting van de
nieuwste fondsen die in 2007 in de markt zijn gezet
en waarvoor beleggers bijna € 900 mln aan eigen vermogen
hebben ingestoken. De stijgende rente voor de
nog aan te trekken bankfinanciering gecombineerd met
lagere aanvangsrendementen voor goed verhuurd vastgoed
zorgen ervoor dat er nog maar weinig overblijft
van de eens zo positieve hefboomwerking. Een geluk
bij een ongeluk is dat de huurmarkt in veel Europese
regio’s weer aantrekt. Maar het neemt niet weg dat de
rendementsprognoses in vooraankondigingen lagere
cijfers tonen: waar vroeger de aanbieders schermden
met exploitatierendementen van 12% of meer schommelen
de prognoses nu rond de 7 tot maximaal 9% per
jaar. Deze realistische prognoses kunnen worden gezien
als nog een bewijs van professionalisering van de
cv-markt. Het neemt niet weg dat de klassieke spaarrekening
waar steeds meer banken 5% rente per jaar bieden,
nog kan uitgroeien tot de grootste concurrent van
vastgoedparticipaties. Om die reden wijken aanbieders
uit naar andere landen waar de aanvangsrendementen
op goed verhuurd vastgoed nog aantrekkelijk zijn zoals
in Duitsland en diverse landen in Oost-Europa waar
vorig jaar een kleine € 200 mln bij beleggers is opgehaald.
Ook zijn er aanbieders met Nederlands vastgoed
die bankleningen afsluiten in een andere valuta
– vooral financieringen in Zwitserse franken nemen in
populariteit toe – maar zorgen zo wel voor een extra
risicocomponent.
Voorstelbaar is dat beleggers het iets hogere, beloofde
rendement dat zij kunnen ontvangen op vastgoedparticipaties
langzamerhand niet vinden opwegen tegen
het extra te lopen risico en hun geld liever op de veilige
spaarrekening zetten. Nu al merken aanbieders
van buitenlandse projectontwikkelingsfondsen en dan
vooral in de Verenigde Staten dat zij steeds meer moeite
ondervinden om geld bij beleggers op te halen. De kredietcrisis
die zich over steeds meer financiële markten
uitstrekt, gecombineerd met de voortwoekerende hypothekencrisis
op de Amerikaanse koopwoningenmarkt
waar een recordaantal woningbezitters hun huis uit
zijn gezet omdat zij de oplopende rente op hun lening
niet meer kunnen betalen, leidt ertoe dat beleggers huiverig
zijn om in te stappen in Amerikaanse ontwikkelprojecten.
Het recente faillissement van Euro American
Investors Group illustreert dat meerdere decennia ervaring
met projectontwikkeling in de VS geen garantie
vormt voor immuniteit. Ook de geconstateerde zwendel
met vastgoedfondsen van het kaliber Palm Invest,
Royal Dubai en Golden Sun helpt bepaald niet mee om
twijfelende beleggers over te streep te trekken.
