Natuurlijk is hij niet ongevoelig voor de maatschappelijke impact van de pandemie en de toenemende inkomensongelijkheid. En ook hij ziet op sommige onderdelen het herstel van de vastgoedmarkt pas sinds kort weer op gang komen, maar per saldo is het positivisme van Jeroen Lokerse ongebroken.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 28 januari 2022
Ondanks corona draaide Cushman & Wakefield een topjaar. Zowel in termen van omzet als in de grote stappen die de organisatie heeft kunnen zetten in de verdere ontwikkeling en professionalisering van de organisatie. De ceo van Cushman & Wakefield Nederland en lid van de Europese Board, Jeroen Lokerse, is klaar voor 2022: ‘Alles in de sector staat in het teken van ESG. Of het nu gaat om verduurzaming, maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen, de impact van klimaatverandering, circulariteit of inclusiviteit. En wij zijn er klaar voor om marktpartijen én overheden hierover te adviseren.’
Uitdaging
Terug naar de historie. Het kleinere Cushman & Wakefield moest de Nederlandse marktleider op commercieel vastgoed, DTZ Zadelhoff integreren.
Lokerse heeft het hele proces, dat oogt als een zure appel, gezien als een uitdaging om een nieuw bedrijf neer te zetten. ‘Het is een kans om meer toegevoegde waarde te creëren. Laten we vooruitkijken. Onze organisatie en de manier waarop we werken is zoveel meer divers geworden. Sinds jaar en dag zijn wij marktleider in executie: taxeren en makelen van huur en beleggingstransacties commercieel vastgoed. Nu ligt het accent minstens zo sterk op strategisch advies in de volle breedte. Daar is meer dan ooit behoefte aan: bedrijven laten zien hoe ze risicomanagement kunnen inrichten, hoe zij kunnen inspelen op de ESG-vragen van de toekomst en hoe ze een vastgoedportefeuille optimaal kunnen laten renderen.’
Ondanks de transitie en corona was het vertrekpunt goed, hoewel 2020 op allerlei vlakken natuurlijk een uitdagend jaar was. In 2021 is de winstgevendheid weer op zo’n niveau dat het bedrijf verder kan professionaliseren en talent en persoonlijke ontwikkeling de prioriteit kan geven die het nodig heeft.
Kantorenmarkt
De kantorenmarkt is echter nog niet hersteld. ‘Dat klopt, de dealflow bij kantoren blijft achter, maar wij zien nu veel organisaties voorbereidingen treffen voor hun post-corona huisvestingsstrategie. Vorig jaar steeg de ingebruikname op de kantorenmarkt met 9%, en dat is, zeker gezien de omstandigheden, een forse toename. Logistiek heeft echter gezorgd voor ruime compensatie van het achterblijven van de kantorenmarkt. Ons logistieke team is betrokken bij alle relevante transacties en kent werkelijk elke ruimte in Nederland.’
JLL meldde in 2021 een record op de beleggingsmarkt voor bedrijfsruimten van € 5,4 mrd voor alle makelaars met perspectief op groei dit jaar door nieuwe ‘last mile’-centra aan de rand van steden. Het onderzoek geeft echter geen inzicht in de totale beleggingsmarkt voor vastgoed, die naar schatting ver onder het record van 2019 zit.
Retail
Lokerse pleit voor meer maatschappelijke verantwoordelijkheid in de sector. Niet voor niets was hij de architect van de ‘corona-richtlijn huurders–verhuurders in retail’. ‘Ik zie de politiek kantelen in het voordeel van huurders, en ook de rechter heeft huurverlagingen toegewezen. Ik had graag gezien dat institutionele beleggers ruimhartiger konden zijn en dat de politiek vervolgens haar maatschappelijke verantwoordelijkheid had erkend en beloond met een fiscale incentive. Uiteindelijk moeten alle stakeholders samen de pijn van de gevolgen van de pandemie dragen. Je ziet hierin het verschil met particuliere beleggers, die hun huurders door en door kennen en flexibeler kunnen omgaan met dit soort situaties. Als een particuliere belegger een lokale retailer belangrijk vindt, dan helpt hij die collega-ondernemer. Niet door uitstel te geven met uitzicht op een steeds hogere muur van schulden, maar met afstel. Zo’n aanpak werkt loyaliteit in de hand die zich gaat terugbetalen. Institutionele beleggers kennen hun huurders soms onvoldoende, laat staan dat ze de flexibiliteit hebben om individueel te helpen. Zij zijn gebonden aan strikte interne protocollen.’
Vooruitblik
Voor 2022 is Cushman & Wakefield optimistisch. ‘Zeker Nederland staat er economisch gezien goed voor. We zijn klaar voor een nieuwe fase, maar rentestijgingen liggen op de loer en brengen extra risico’s met zich mee. Wanneer de ‘cost of capital’ stijgt, heeft dat onmiddellijk invloed op de beleggingstransacties.’
Lokerse voorziet dat in 2022 locatie nog belangrijker gaat worden. ‘Velen voorspellen een eind aan de urbanisatie omdat mensen, als ze minder vaak op hun werk hoeven te komen, ook naar buiten de Randstad kunnen verhuizen, waar de prijzen lager zijn. Dit zou dan ook grote gevolgen hebben voor kantoren en bedrijfsruimten op toplocaties. Dat is echter een misvatting. Juist de toekomst vergt bereikbare locaties. Organisaties zullen medewerkers veel centraler moeten stellen in een periode waarin talent schaars is. Goede werkplekken, een optimale work–life balance en een aansprekende cultuur. Onze inschatting is dat daarbij prijzen zullen divergeren. Bij absolute toplocaties horen schaarste en hogere prijzen, terwijl mindere locaties zelfs tegen lagere prijzen moeilijker zijn te verhuren.’
ESG als speerpunt
Cushman & Wakefield heeft ESG tot speerpunt voor 2022 verheven. Niet alleen duurzaamheid, maar ook diversiteit en inclusiviteit. Op het gebied van bijvoorbeeld energielabeling van kantoren lijkt ons land nog met een forse achterstand te kampen. ‘Nee, Nederland loopt juist voorop. Dat hebben we voor een deel te danken aan onze banken, die hun nek hebben uitgestoken voor de financiering van verduurzaming. In Europees verband kijkt men op tegen Nederland. Zeker, er zijn nog veel slagen te maken, maar ik denk dat vastgoedbeleggers en gebruikers dit jaar zullen ontdekken dat het loont om voorop te lopen met ESG. Dus niet van een G-label naar een C-label, maar direct investeren in een A-label. Nederland kan zijn toppositie op die manier verder uitbouwen. Op het gebied van diversiteit en inclusiviteit willen wij ook grote stappen maken, vanuit ons workplace strategy-team, maar ook binnen onze eigen organisatie. Dat gaat van duurzame inzetbaarheid en inclusie tot en met digitalisering, organisatiecultuur en bijvoorbeeld ons talentprogramma voor young professionals. Wij geloven in het investeren in gemotiveerde medewerkers door trouw te blijven aan onze ambities, onze waarden en onze visie en onze medewerkers daarin mee te nemen. Dit doen we op een manier waarop medewerkers zich kunnen blijven ontwikkelen en in staat én gemotiveerd zijn hun expertise optimaal aan te wenden voor onze opdrachtgevers.’
