Deskundigen zijn het er niet over eens of het Europese vastgoed de ergste pijn in vorm van afwaarderingen al achter de rug heeft. Het logistieke smaldeel kan zich volgens belegger en ontwikkelaar Logicor aan de malaise onttrekken.
In 2022 leverde Logicor in Europa ongeveer 150.000 m² aan nieuwe ontwikkelingen op. Voor 2023 wordt er 400.000 m² aan distributiecentra opgeleverd, de pijplijn voor 2024 en verder is nog groter. Daarbij kijkt Logicor nadrukkelijk ook naar brownfield-locaties, vertelt Alexander van Gastel. Van Gastel is sinds eind vorig jaar aan boord en verantwoordelijk voor Nederland en België. Daarvoor werkte hij bij vastgoedadviseur Colliers en – direct voor zijn overstap – bij Patrizia.
Er zit heel veel rek in de bestaande portefeuille van Logicor om die groei mogelijk te maken, vertelt Ronald van der Waals, die sinds april 2022 verantwoordelijk is voor Noord-, Centraal- en Oost-Europa. . ‘We zijn sterk kans gedreven. Nederland is een van de drie landen waar we significante groei willen realiseren. We hebben de ambitie om hier qua omvang binnen drie tot vijf jaar minimaal te verdubbelen.’
Sterke gebruikersmarkt
Dat lijkt nogal optimistisch, gelet op de geluiden in de markt dat er nog een flinke afwaardering moet gaan plaatsvinden op vastgoed als gevolg van de aanhoudend hoge inflatie en de stijgende rente. Van der Waals: ‘Een goede pricing is zeker een voorwaarde om die groei te realiseren, maar juist een veranderende markt brengt kansen. Eens temeer nu de concurrentie afneemt terwijl wij, vanuit onze sterke kapitaalspositie, expertise en ondernemerschap, juist doorgaan. Anders dan tijdens de financiële crisis in 2007–2008 is er sprake van een sterke gebruikersmarkt.’
Logistiek is echt een gebruikersmarkt, vindt Van Gastel. ‘Huurgroei wordt gevoed door een sterke vraag bij een tekort aan beschikbaarheid op belangrijke locaties. In deze context is het wel relevant te benoemen dat de huisvestingskosten maar een klein deel zijn van de totale kosten van de gebruikers, zeker als je het vergelijkt met die in andere sectoren. Huisvestingskosten zijn gemiddeld goed voor 15% van de totale kosten. De bulk zit hem in de loonkosten, en die lopen in absolute zin harder op dan de huren.’
Wishful thinking
Berichten dat het ergste alweer achter de rug zou zijn en de rente weer gaat dalen, zijn volgens Van der Waals vooral ingegeven door wishful thinking. ‘We zitten echt in een andere situatie dan ruim een jaar geleden. In de sector zie je dat de rente en yields nog steeds op een structureel hoger niveau liggen en dat ze dat vooralsnog ook zullen blijven. Dat doet wat met de financieringslasten, maar ook met de risicoperceptie van beleggers op de wat langere termijn.’
Lees het hele interview met Ronald van der Waals en Alexander van Gastel in ons themanummer Logistiek. Deze uitgave verschijnt op 25 augustus.
