Locatus: ‘Grotestadscentra krijgen het structureel lastiger’

‘Spectaculair’ noemt onderzoeksdirecteur Gertjan Slob van Locatus de ontwikkeling van de winkelleegstand. Die daalde van 7,5% begin vorig jaar tot 6,8% eind december. Toen stonden er nog 14.579 panden leeg. In vierkante meters zakte de leegstand zelfs naar 6,7%, en dat terwijl de leegstand de twee voorgaande jaren nog steeg.
Slob schrijft de opvallende terugval vooral toe aan onttrekkingen aan de winkelvoorraad: 2568 retailpanden kregen vorig jaar een andere bestemming. Bijna 2000 daarvan stonden al langere tijd leeg. Gezien de prijsexplosie op de huizenmarkt zal ombouw naar woningen domineren, al kan het volgens Slob ook gaan om kantoren of sloop.

Onvoorstelbaar zwaar
Dit transformatieproces is al langer aan de gang. Vanaf grofweg 2018 valt de totale winkelvoorraad gestaag terug (zie grafiek). Onttrekking kan dus niet de enige verklaring zijn voor de lagere leegstand. Klopt, zegt Slob. ‘Het gekke is dat er in 2021 nauwelijks nieuwe leegstand bij kwam. Het soort onttrekkingen week af van eerdere jaren: het ging vooral om panden die al langer leegstonden. De leegstand werd nauwelijks gevoed door faillissementen.’
Dat is eenvoudig te verklaren door de omstandigheden: winkeliers die in de knel kwamen door de corona-uitbraak kregen financiële steun. Hoe zwaar zij het desondanks ook hadden, het was geen opportuun moment om de business op te doeken, aldus Slob. ‘Normaal weet je als ondernemer waar je naartoe gaat, maar nu is de onzekerheid zo groot. Er blijft de hoop dat het weer goed komt als de lockdown en corona voorbij zijn. In heel wat gevallen zal dat ijdele hoop blijken, vrees ik. Ik spreek geregeld centrummanagers en hoor dat retailers het onvoorstelbaar zwaar hebben. Als de coronasteun stopt, is het bijna onontkoombaar dat er alsnog veel faillissementen komen.’
Dan is er nog een incidentele verklaring voor de scherpe terugval van de leegstand vorig jaar: de vergelijkingsbasis is vertekend door de sluiting van de filialen van warenhuisketen Hudson’s Bay in 2019. Begin 2020 maakte de leegstand daardoor een sprong, terwijl voor veel van die winkelpanden in de loop van dat jaar een oplossing werd gevonden.

Concurrerende woningprijzen
Opvallend is de rol van de horeca. Locatus rekent die tot retail, dus omvorming van winkels naar horeca geldt niet als onttrekking. Dat de winkelleegstand de jaren vóór 2019 gestaag daalde (zie grafiek), is volgens Slob vooral te danken aan de bloei van de horeca in de binnensteden. In die periode had de detailhandel al last van de opkomst van e-commerce, maar door de oprukkende koffie- en lunchtentjes is dat in het totaalresultaat niet terug te zien. Vorig jaar had de horeca allicht geen noemenswaardige rol bij de lagere leegstand. Die moet echt te danken zijn geweest aan omzetting naar woningen, die zozeer in prijs zijn gestegen dat zij op veel plekken kunnen concurreren met winkelwaardes.
Al is dat op A1-winkellocaties in de grote steden nog niet het geval, zegt Slob. Kreeg van de leegstaande winkelvoorraad 16% vorig jaar een andere bestemming, in de grote binnensteden bleef het beperkt tot 12%. Bijgevolg is de leegstand op die plekken maar een fractie gedaald: van 8,3% naar 8,2%. Slob: ‘Het prijsverschil met woningen is hier nog te groot. Als je voor een huurwoning in de binnenstad maandelijks € 25 per m² kunt vragen, zit je voor een appartement van 50 m² op € 1250 huur. Dat is ongeveer wat mijn dochter in Nijmegen voor haar huurappartement betaalt. Per jaar komt dat op € 300 per m². In het centrum van kleinere steden en dorpen begint ombouw dan wel interessant te worden. Maar op toplocaties in de grote steden staan winkels nog altijd voor € 500 tot € 1000 per m² en soms zelf meer in de boeken. Dan zou je heel fors moeten afboeken; daar voelt niemand voor.’
Op veel andere plekken krijgt de transformatie van winkels tot woningen een extra impuls van toeschietelijke gemeenten. Terwijl die voorheen nogal eens een spaak in het wiel staken, werken zij nu maar al te graag mee. Sommige verruimen de bestemming van winkelpanden zelfs al bij voorbaat naar winkel óf wonen. Slob noemt als voorbeelden Oss, Schiedam en Zeist, gemeenten die al jaren met oplopende winkelleegstand te kampen hebben.

Wijkwinkelcentra zijn terug
Nog een opvallend corona-effect: de comeback van de kleinere binnensteden en de wijkwinkelcentra. Dat de leegstand daar harder daalt dan in de grotestadscentra komt niet alleen doordat omzetting naar woningen er profijtelijker is. De zaken gaan daar nu ook simpelweg beter. Anders dan de grote steden zijn zij niet afhankelijk van de buitenlandse toeristen die het nu massaal laten afweten. Daar komt volgens Slob bij dat veel mensen in deze tijd een voorkeur hebben voor nabije, rustige winkelcentra, waarvoor ze niet in het openbaar vervoer hoeven te zitten. Bij een lockdown zijn in het wijkwinkelcentrum bovendien toch nog wat winkels open, zoals supermarkten en drogisten. Slob: ‘Als je een wandelingetje maakt, ga je er snel toch even langs. Je moet wát op zo’n dag.’
Dat klinkt als een tijdelijk effect. Hervatten de grote binnensteden na corona hun opmars? De onderzoeker weet dat nog niet zo zeker. ‘Ik denk dat de grote steden het structureel lastiger gaan krijgen. Ze hebben lang geprofiteerd van de middelgrote steden, waar ze consumenten wegtrokken. Zo hebben ze de neerwaartse beweging door e-commerce lange tijd weten te compenseren. Maar dat zit nu wel aan zijn max, verwacht ik.’
Bijna 70% van de mensen winkelt nog altijd het liefst in fysieke winkels, concludeert ABN Amro uit een vorige zomer uitgevoerde enquête onder bijna 2000 Nederlanders. Slob verwacht dan ook zeker herstel als de winkels zonder beperkingen open zijn. ‘In het derde kwartaal van 2020 en van 2021 werden ook best redelijke omzetten gedraaid.’ Daar komt bij dat de markt zich ten dele aanpast aan de omstandigheden, merkt de onderzoeker. ‘De afvloeiing naar internet wordt structureel groter, maar het aantal winkels neemt ook af. Er is dus wat meer ruimte voor de achterblijvers. De koek wordt kleiner, maar hoeft ook met minder partijen te worden gedeeld.’

Limiet aan de leegstand
Eind 2022 zou de winkelleegstand in Nederland gestegen zijn tot ongeveer 10%, voorspelde Locatus in 2020. Die voorspelling komt ‘zeer waarschijnlijk’ niet uit, zegt onderzoeker Gertjan Slob, nadat vorig jaar de leegstand juist daalde. ‘Het ziet ernaar uit dat er een zekere limiet aan de leegstand zit en die lag de afgelopen jaren op zo’n 7,5%.’ Zijn redenering: als de leegstand van winkels flink toeneemt, wordt het aantrekkelijk om panden aan de voorraad te onttrekken voor transformatie. Daarmee daalt de leegstand, waarop de prijzen voor winkelvastgoed beginnen te stijgen. Onttrekkingen worden dan minder interessant, de leegstand loopt zoetjesaan weer op en daarmee begint het proces van voren af aan. Een wetmatigheid? Zeker niet, zegt Slob. Dit werkt volgens hem alleen zo als voor winkelmeters een alternatief gebruik voorhanden is. ‘Is zo’n uitlaatklep er niet, dan kan de leegstand wél tot grote hoogte stijgen.’