Vooral op nieuwe bedrijventerreinen wordt steeds meer ruimte ingevuld door kleinschalige bedrijfsruimte zoals opslagunits en garageboxen, zo blijkt uit onderzoek door Stec Groep. Deze enorme groei belemmert de doorgroeimogelijkheden voor bedrijven en circulaire transitie voor bedrijven in een hogere milieucategorie.
Sinds 2018 zijn units tot 100 m² in aantal met 70% gegroeid. Bovendien landt een aanzienlijk deel (30%) van deze kleine units op kavels waar ook (grotere) bedrijven in een hoge milieucategorie zich hadden kunnen vestigen.
Bedrijfsruimten met een omvang tot 500 m² namen sinds 2018 in aantal met 36% toe. Ter vergelijking: het totaal aantal bedrijfsruimten groeide in die periode met 25%. Het zijn met name de units tot 100 m² die voor de explosieve groei zorgen. In deze categorie zijn sinds 2018 zo’n 25.000 units gebouwd, een toename van maar liefst 67%.
In alle regio’s is groei zichtbaar in het aantal kleine units (tot 100 m²). In absolute zin werden de meeste units gebouwd in Flevoland en de regio Groot-Rijnmond. Procentueel gezien is de groei in de laatste vijf jaar vooral hoog in regio’s buiten de Randstad. Gekeken naar zowel absolute als relatieve groei vond in de regio’s Zuidwest-Friesland, Twente, Arnhem-Nijmegen en West-Noord-Brabant de grootste stijging plaats.
ZZP'ers en microbedrijven
Stec Groep verklaart de opkomst van kleinschalige bedrijfsruimten vanuit de vraagzijde door de forse groei van het aantal zzp’ers en microbedrijven en door de toenemende behoefte aan opslagruimte door particulieren. Kleinschalige bedrijfsruimten bieden daarnaast flexibiliteit (contractvorm, opschalen/inkrimpen), potentie voor efficiënt ruimtegebruik en potentie voor het mengen van werken en wonen. 'Voor ontwikkelaars en beleggers is het een interessant segment vanwege relatief hoge huurprijzen, lage bouwkosten en een gespreid risico op leegstand. Dat verklaart ook de enorme groei in aantal aanbieders van deze ruimtes.'
De explosieve groei zorgt ervoor dat kleine units steeds meer ruimte innemen op bedrijventerreinen. De nieuwbouw van kleine units sinds 2020 is goed voor circa 260 hectare aan kaveloppervlakte op de Nederlandse bedrijventerreinen. Om dit in perspectief te plaatsen: in de afgelopen jaren werd in Nederland jaarlijks zo’n 450 tot 700 hectare aan bedrijventerreinen uitgegeven.
Kavels met hogere milieucategorie
Zo’n 75% van het kaveloppervlakte van de units tot 100 m2 is gelegen op nieuwe bedrijventerreinen. Ongeveer een kwart wordt dus gerealiseerd binnen de bestaande, uitgegeven voorraad aan bedrijventerreinen. Opvallend is dat op circa 30% van de kavels met kleine units vanaf bouwjaar 2020 een milieucategorie van 4 of hoger is toegestaan. Dit zijn dus kavels met een zogenaamde hogere milieu categorie (HMC). Voorbeelden zijn nieuwbouw van units op bedrijventerrein Buitenvaart in Hoogeveen, Twentekanaal Zuid in Hengelo en de ontwikkeling van Bedrijvenpark De Staalweg in Alphen aan den Rijn. Kleine units huisvesten echter voor het overgrote deel lichte bedrijfsactiviteiten zoals opslag, reparatie of een werkplaats.
Hiermee worden volgens Stec Groep de vestigingsmogelijkheden beperkt van (circulaire) bedrijven die vanwege hinder voor de omgeving zijn aangewezen op een bedrijventerrein. 'Zorgvuldigheid en weloverwogen keuzes in uitgiftes van nieuwe bedrijventerreinen is kortom absolute noodzaak. Daarnaast is het beschikbaar houden van milieuruimte op bestaande bedrijventerreinen een opgave die gezien de krapte steeds belangrijker wordt.'
Ruimte voor economie
Stec Groep pleit voor meer sturing door gemeenten door een visie op ruimte voor economie te ontwikkelen, de inzet van instrument uit de Omgevingswet op plekken waar kleine units ongewenst zijn en het benutten van kansen in andere gebieden (centra, gemengde gebieden en een economisch vitaal buitengebied) voor kleinschalige bedrijvigheid. 'Kleine units zijn bij uitstek een vastgoedsegment dat uitstekend in te passen is binnen het bestaand stedelijk gebied of bijvoorbeeld in gemengde gebiedsontwikkelingen.'
Stec Groep is niet de eerste partij die wijst op het belang van bedrijventerreinen met (milieu)ruimte voor grote bedrijven die een rol spelen in de circulaire economie. Eerder hield Cees-Jan Pen, lector De Ondernemende Rego aan Fontys Hogeschool een soortgelijk pleidooi.
