Hoe gaat de vastgoedsector om met de coronacrisis? Jaap van der Bijl, ceo van Altera, moet een balans houden tussen huurder en pensioengerechtigde.
Hoe hebben jullie als bedrijf de social distancing georganiseerd?
Iedereen bij Altera werkt vanuit huis. Zelf werk ik in mijn werkkamer of in de tuin. Maar we hebben op kantoor ook een schema waarop mensen kunnen inschrijven waarbij er per dagdeel maximaal drie tot vier mensen op kantoor zijn. Dat noem ik ons lucht-moment: soms is het thuis best druk, zeker als er kinderen zijn en op kantoor is er dan rust. Ook ik maak af en toe daar gebruik van.
Het gaat goed, door de processen en systemen kunnen we flexibel zijn en wij zelf zijn het ook: als het overdag niet lukt elkaar te vinden door andere verplichtingen, zoeken we ’s avonds het contact.
Hoe gaat het met de huurders?
Wij hebben zowel een woningportefeuille met veel middenhuur als een retailportefeuille. Bij de woningportefeuille hebben we opvallend weinig verzoeken voor huuruitstel gekregen. Veel huishoudens hebben een gezamenlijk inkomen, dus dat scheelt kennelijk. Wel lijkt de mutatiegraad te dalen.
Bij de retailportefeuille hebben we de goede keuze gemaakt door ons sinds een aantal jaar richten op food & convenience, met name in dagelijkse boodschappencentra. De keuze past bij onze institutionele aandeelhouders met een lange termijn beleggingshorizon; een hoog direct rendement, lage volatiliteit, duurzaam en minder gevoelig voor e-commerce en conjunctuurveranderingen.
Ook in deze tijd blijkt dit de juiste keuze: de supermarkten hebben nu geen probleem met hun omzet. Van onze huurders heeft ongeveer de helft contact met ons gezocht om te praten over de huur. Dat overleg gaat dan over het spreiden van de kwartaalhuur over de maanden of nu minder betalen en een betalingsregeling treffen. We maken hier met elke huurder maatwerkafspraken.
Van sommige huurders hebben we alleen een brief gekregen met de mededeling dat er geen huur wordt betaald. Wij vinden dat het een onderwerp is waarbij twee partijen zijn betrokken: geef inzicht in je situatie en problemen net zoals onze mkb-huurders dat doen. Alle ondernemers zijn bezig kosten te drukken en alternatieve omzetten te zoeken in deze uitdagende marktomstandigheden. Ook hier willen we met elke huurder maatwerkafspraken maken.
Zomaar de huur verlagen kunnen we niet, het is een gevoelige balans. We werken weliswaar niet met leverage in de beleggingsportefeuille dus lopen minder risico, maar we hebben ook een verplichting naar onze beleggers. Dat zijn pensioenfondsen die voor de uitbetaling van de pensioenen ook afhankelijk zijn van rendement uit beleggen. Als wij dat niet maken en de dekkingsgraden van de pensioenfondsen worden niet gehaald, moeten zij korten op de pensioenen. Dan zou de groep die nu het hardst getroffen wordt, het nogmaals voor de kiezen krijgen.
Welke gevolgen gaat deze crisis voor de langere termijn hebben?
We willen klaar zijn voor de economische effecten van Covid-19 en alles wat nog kan volgen. Bij woningen gaan we nieuwe bouwprojecten nogmaals kritisch bekijken en risico’s heroverwegen. Ander voorbeeld is het propertymanagement: is die flexibel genoeg zodat bijvoorbeeld de werkzaamheden voor verhuur en reparatie online kunnen worden geregeld?
Bij winkels kijken wij bijvoorbeeld naar de robuustheid van het bedrijfsmodel en hoe de afzet en distributie is georganiseerd: kan goed en snel worden omgeschakeld naar personal shopping, afhalen en bezorgen? Is er een effectief online kanaal?
Maar de Covid-19 situatie is nu nog erg dynamisch; er komen in hoog tempo tal van nieuwe inzichten waaruit weer lessen voor de toekomst zijn te trekken. Onlangs hadden we onze aandeelhoudersvergadering, via inbellen en volmachten. De teneur was nu vooral dat beleggers willen weten hoe we de crisis aanpakken en hoe het met onze huurders gaat. Voorlopig is het nog te vroeg om wereldwijd te zien op welke wijze de institutionele beleggers hun beleggingscategorieën gaan herschikken. Toch kan ik me voorstellen dat vastgoed in de belangstelling blijft staan: het is immers een assetclass die inkomen genereert.
