Interview Impact Vastgoed: Lol in ontwikkelen

De vraag zal altijd blijven of Philip van der Ent en Marco Praagman helemaal door hadden waaraan ze tien jaar geleden begonnen. Ze hadden een prachtige staat van dienst bij een van de grootste en meest innovatieve ontwikkelaars van Europa, Multi Vastgoed, maar wilden voor zichzelf beginnen. Multi had toen net Morgan Stanley als aandeelhouder gekregen. De Amerikanen wilden dat hun centen vooral naar nieuwe winkelcentra in Turkije zouden gaan, niet zozeer naar kantoren en al helemaal niet naar Nederlandse kantoren, de specialiteit van Van der Ent (commercieel) en Praagman (technisch). Het was dus een moment waarop Multi kon leven met een afscheid en beide heren ook nog een bruidsschat meekregen met drie ontwikkelingslocaties. Dat de crisis zo hardnekkig zou zijn en dat ze die bruidsschat zelf wel heel diep moesten delven, wisten ze toen nog niet, maar ze hielden vol. Na tien jaar staat er een ontwikkelaar die weliswaar bij veel opdrachtgevers nog onbekend is, maar wel een trackrecord met bijzondere projecten heeft opgebouwd en klaar is voor groter werk.

Realisme
Voor de vorser in de geschiedenis: Impact Vastgoed was niet de originele naam. Het bedrijf is opgericht als Impact Vastgoedrealisme. Praagman: ‘Wij hadden het idee om op een nieuwe, transparante manier te gaan werken in een wereld waar toen veel over fraude werd gesproken.’ Vijf jaar terug gingen ze in zee met Bart Dura. Dura: ‘Eerlijk gezegd kon ik dat ‘realisme’ achter die naam niet goed uit mijn strot krijgen. Daarom is het toen Impact Vastgoed geworden.’

Door de komst van Dura groeide de organisatie onder meer door de inbreng van zijn bedrijf Emdrie en verhuisde het naar de Westerlaantoren in Rotterdam, met bekende huurders zoals Vopak.

Met Dura kreeg Impact een bekende uit de bouwwereld in huis. Zijn vader, grootvader, overgrootvader en betovergrootvader waren al bekende bouwers. In 1998 fuseerde het bedrijf tot Dura Vermeer – de huidige top-5 bouwer van Nederland. Zijn oudste broer Job geeft – na verschillende managementfuncties bij andere bedrijven – leiding aan de raad van bestuur. Bart Dura kreeg de kans om in de Verenigde Staten civil engineering en real estate development and investment te studeren.

Het Impact-team beschikt met Bart over bijzondere Rotterdamse kennis. Het bedrijf Dura was de grootste partij in de herbouw van Rotterdam en realiseerde onder meer de Lijnbaan. De andere twee hebben met Multi veel kennis opgedaan over Rotterdam. Multi zette een stempel op de stad met onder meer de Koopgoot en het deze maand verkochte Forum. De huidige versie ervan is weliswaar iets minder ambitieus dan in de tijden van Van der Ent en Praagman, maar het project is toch maar gerealiseerd.

Het toetreden van Bart Dura heeft ook misverstanden opgeleverd, omdat Impact van de drie DGA’s gezamenlijk is, en geheel los staat van Dura Vermeer. In het portfolio van Impact komen bouwers voor als Zublin, JP van Eesteren en onlangs Stebru. Dura: ‘We zullen natuurlijk altijd kijken of we iets met Dura Vermeer kunnen doen, maar het is zeker geen gedwongen winkelnering. Veel van onze complexe binnenstedelijke herontwikkelingsrisico’s passen ook minder bij een aannemer.’

Andersom komen er ook geen projecten van Dura Vermeer richting Impact. Praagman, grappend: ‘Dat is nooit gebeurd, maar een goed idee. Misschien moeten we Dura Vermeer daaraan herinneren.’ Dura, serieus: ‘Impact Vastgoed stapt in op het moment dat er nog geen bestemming, vaak geen huurder en meestal geen eindbelegger is.’ Dat ligt bij een bouwer, zoals Dura Vermeer, anders.

Geen garantie voor de toekomst
De school van Multi startte graag wanneer huurder én eindbelegger bekend waren, maar dat kon Impact in beginfase, zeker in de crisis, niet afdwingen. Praagman: ‘Het lukte ons een positie te krijgen in Foxhol in Oost-Groningen, waar we een bescheiden project van een hal met 1000 m² inclusief 125 m² kantoor konden realiseren voor een belegger. We maakten ontzettend veel kilometers, maar we realiseerden het in een recordtijd en er waren maar liefst drie wethouders bij de eerste paal.’ Van der Ent: ‘Omdat we het eerste project wilde vieren, nodigden we iedereen uit met een hotelovernachting. Daar ging de ontwikkelingswinst.’

Praagman en Van der Ent ontdekten dat dit succes geen garantie voor de toekomst was. ‘Als we bij een bank kwamen, konden we na de koffie snel weer door. Geen bank wilde het risico van voorfinanciering dragen. We hebben ons toen gericht op gedelegeerd ontwikkelen.’ Daarbij was aanpakken het credo, in plaats van specialiseren. Van der Ent: ‘We hebben ook retailexpertise van Multi kunnen toepassen op Sijthoff City in Den Haag, maar we hebben het altijd gecombineerd met woning- en kantoorprojecten.’

De afgelopen jaren is het accent verlegd naar meer risicodragend investeren, maar vaak samen met partners zoals Cairn en Stebru, en relatief onder de radar. Zo werden vorig jaar projecten aangekocht die moeten resulteren in 950 appartementen (Plesmanduin en De Zaanse Helden).

De woningmarkt in Nederland kent nauwelijks afzetrisico’s, dus waarom deden ze het niet alleen? Dura: ‘Elk project en elk type vastgoed heeft aparte risico’s. Het klopt dat de vraag naar woningen het aanbod zal overtreffen, maar er zijn wel forse stijgingen van aanneemsommen. Dan is het belangrijk dat je een aannemer aan je gekoppeld hebt.’

Ontwikkelen voor de verkoop
De bedoeling van Impact is om alle projecten weer te verkopen. Sommige grote ontwikkelaars werken vooral voor hun eigen beleggingsportefeuille, maar dat is niet het doel van Impact. Verkoop is de testcase of de ontwikkelingen geslaagd zijn. Zo werden panden in Brainpark Rotterdam in korte tijd verhuurd en verkocht. Dat gold ook voor het kantoorgebouw The Cloud in Amsterdam. De bouw ervan is in 2016 gestart en voor oplevering verkocht aan een buitenlandse belegger. Het ontwikkelteam had gezorgd voor buitenlandse huurders, zoals Uber en Amazon, waardoor de beleggers in de rij stonden.

Ook vorig jaar zijn panden, zoals de Jan Leentvaarlaan in Rotterdam, direct na herontwikkeling doorverkocht. Met de 131 woningen van Zuiderhof op het terrein van het voormalige Zuiderziekenhuis hoefde Impact ook niet lang te wachten: ruim voor de oplevering waren de woningen verkocht.

Zaanse Helden is ook direct na aankoop doorverkocht aan een belegger en voor Plesmanduin staan beleggers eveneens in de rij. In de afgelopen twee jaar is de hele pipeline van 250.000 m² leeggelopen. Door de resultaten (over 2017 € 12 mln netto) en de solvabiliteit (55%) is er ruimte om Impact te laten groeien.

Daarbij heeft Impact een kans om ook op het gebied van duurzaamheid en gezondheid te scoren. Impact leverde met Blaak 16 in Rotterdam een van de betere Breaam-gebouwen af (Excellent) en waren een van de eerste met een Well-certificaat. Praagman: ‘Wij vinden duurzaamheid eigenlijk te vanzelfsprekend om ermee te koop te lopen. We zijn het gewoon.’

Liever geen tenders
De kunst zal zijn om de pipeline ook in de toekomst te vullen, al is er nu nog werk genoeg met bouw en realisatie. Een voorbeeld is Rotterdam Alexander, een wijk die net zoals Zuidoost in Amsterdam vaak hoge leegstand kende, maar nu weer aantrekt. Zo verzorgt Impact namens de eigenaar het projectmanagement van een nieuw te ontwikkelen toren van 35.000 m² op de plek van het voormalige Ernst & Young-gebouw aan de Marten Meesweg. En bij Brainpark heeft Impact een ontwikkelingspositie verkregen tegenover de Erasmusuniversiteit van 14.000 m².

Praagman vertelt dat het bedrijf niet happig is op tenders. ‘Vaak veel werk voor niks. We dachten bijvoorbeeld dat we met inmiddels drie ziekenhuisprojecten toch wel de partij zouden zijn voor de herontwikkeling van het Havenziekenhuis voor het Erasmus MC, maar die ging naar een collega.’ (Het project ging voor € 20 mln naar Vervat Vastgoed, bijna een buurman van Impact, red.)

Van der Ent: ‘We zien veel meer in de aanpak van de gemeente Rotterdam, die de hulp heeft gevraagd aan ontwikkelaars om 18.000 woningen te realiseren met zogenoemde ‘unsolicited proposals’. Daarbij kunnen we een voorstel doen voor locaties waar nog geen bestemmingplan voor is. We zijn op deze manier met in de gemeente in gesprek voor vijf plannen.’

Stikstofdiscussie
In het interview kunnen we ook niet om de stikstofdiscussie heen. Dura: ‘Er is wel een probleem, maar ik zie meer vertraging dan afstel. Bovendien wil ik niet alleen naar anderen wijzen, maar ook een opgave bij onszelf leggen. Zorg ervoor dat je tijdens de realisatie je stikstofuitstoot vermindert.’

Dura trekt de discussie ook verder: ‘Het gaat niet alleen over cijfers en over stenen; bij Impact gaat het meer en meer over mensen. We hebben ‘Impact geeft ruimte aan mensen’ niet zomaar verzonnen. Het gaat naar mijn overtuiging over de energie die we met elkaar en in ons bedrijf nodig hebben. Dat geeft richting aan de projecten die we ontwikkelen en in beheer hebben.’

Van der Ent: ‘Als drummer kan ik enorm genieten van de creativiteit van collega-muzikanten, en zo wil ik mijn werk ook doen.’ Praagman heeft als motto: ‘We zijn nooit klaar met beter worden.’ Samen willen ze vooral ook plezier hebben.

Dat kan vooralsnog in Nederland. Ze hoeven niet, zoals hun internationale leerscholen van Dura destijds en Multi nu nog, naar het buitenland. Dura: ‘We hebben genoeg te doen. Ik heb geen neiging om net zoals in mijn jeugd iets in de VS te ontwikkelen.’ Van der Ent: ‘Het liefst blijf ik binnen een straal van een uur rijden vanuit Rotterdam.’ Dat verwijst naar het eerste project van Impact in Foxhol in Oost-Groningen, dat 2,5 uur rijden was.