Impact gelooft in de toekomst van kantoren

‘Een van de grootste nadelen van thuiswerken is dat mensen er gewoon niet voor gemaakt zijn. Mensen zijn sociale dieren en hebben interactie nodig om zich gelukkig, gezond en productief te voelen’, aldus commercieel directeur Philip van der Ent van de Rotterdamse ontwikkelaar Impact Vastgoed. ‘In coronatijd merkten wij bijvoorbeeld dat gemeenteambtenaren het heel fijn vonden om bij ons op kantoor te komen voor een overleg over een ontwikkelproject.’ Nu is het ook verleidelijk, het weidse uitzicht van de negentiende verdieping van de Westerlaantoren over de Nieuwe Maas, de Erasmusbrug en de Kop van Zuid. Maar het enthousiasme van de ambtenaren was volgens Van der Ent vooral toe te schrijven aan de toen nog gesloten gemeentekantoren.

Bij Impact zit het kantoor al geruime tijd weer behoorlijk vol, zegt projectmanager Rik Raaymakers. ‘In onze branche zijn teamwork en creativiteit belangrijk.’ Bij gemeenten is thuiswerken juist standaard geworden, en dat kan soms uitdagend zijn, aldus Raaymakers. ‘Als wij informatie nodig hebben, kan het nu bijvoorbeeld nodig zijn dat een projectleider meerdere keren moet zoomen in plaats van even snel bij zijn collega’s langs te lopen. Dat kan vertragend werken.’

Ook bij de grote corporates zijn de kantoren op de meeste weekdagen leger, en dat heeft zeker consequenties voor de vraag naar werkplekken, zegt Van der Ent. Regionale kantoren worden samengevoegd, bedrijven kiezen voor multi-tenant panden of verhuizen naar de Zuidas. Zo kondigde eind vorig jaar het aloude Rotterdamse advocatenkantoor NautaDutilh zijn vertrek aan uit First Rotterdam aan het Weena. Een schok? ‘Wel voor de gemeente. Niet voor ons’, zegt Van der Ent. ‘Als corporates meters overhouden, worden die wel opgevuld door mkb-bedrijven. In Rotterdam is nog steeds een schreeuwend tekort aan hoogwaardige kantoren. De leegstand in de binnenstad is minder dan 3%.’ Een van de weinige projecten is daar de herontwikkeling van het oude V&D-gebouw door Neoo, waar 23.000 kantorenmeters op stapel staan.

Anticyclisch

Impact laat zich in elk geval niet remmen door onzekerheden over kantoorgebruik en economie. ‘Wij geloven in de toekomst van kantoren’, zegt Van der Ent. ‘Onze interesse om daarin te investeren is de laatste tijd alleen maar groter geworden. Wij opereren anticyclisch.’ Een omvangrijk onderhanden project is de sloop/nieuwbouw van het voormalige EY-kantoor aan de Marten Meesweg 51, vlakbij station Rotterdam Alexander in stedelijk transformatiegebied Alexanderpolder. Gepland staat daar een kantoorgebouw van de toekomst, te ontwikkelen als gedelegeerd ontwikkelaar. 2024, zoals het duurzame gebouw gaat heten, heeft een vloeroppervlak van ruim 12.000 m² met makkelijk indeelbare vloeren. Het heeft volgens de ontwikkelaar ‘de faciliteiten van een vijfsterrenhotel’. Van der Ent: ‘Wij verwachten dat de vraag naar kantoren op termijn toeneemt en daarop anticiperen we door nu posities in te nemen.’

Impact ontwikkelt op risico, toezeggingen van huurders zijn op voorhand niet noodzakelijk. Zo startte de ontwikkelaar in opdracht van Kadans en Cairn (nu onderdeel van Schroders Capital) met de transformatie van Blaak 16, een pand uit de jaren ’70, tot hypermodern kantoor zonder ook maar één meter verhuurd te hebben. Hetzelfde gold voor de herontwikkeling van The Cloud, een kantoorgebouw van 24.000 m² bij het Amstelstation in Amsterdam. Van der Ent: ‘Dat is een gok die je neemt met alle betrokken partijen. Zijn we eenmaal begonnen, dan benutten we de bouwtijd van anderhalf à twee jaar om huurders te vinden. Als je die bij oplevering niet hebt, kost dat natuurlijk serieus geld. Maar beide gebouwen kwamen tijdig vol. Waar wij op kunnen scoren, is dat we niet hoeven te wachten, we kunnen nú gaan bouwen.’

Focus op tech-bedrijven

Huurders vinden voor The Cloud was extra spannend, omdat destijds – in 2015 – de omgeving van het Amstelstation nog niet erg in trek was. ‘Dat hebben we toen ook best anticyclisch aangepakt’, aldus Van der Ent. Impact mikte voor dit project welbewust op hippe tech-bedrijven, zoals Uber en Amazon. Terwijl traditionele bedrijven en corporates inkrimpen, hebben deze snel groeiende ondernemingen juist meer kantoorruimte nodig. Toen het internationale hoofdkantoor van Uber in 2020 The Cloud ontgroeide, nam Amazon die meters direct over.

Ook een bedrijf als online supermarkt Picnic, waarvoor Impact ook meerdere distributiecentra ontwikkelde, is een voorbeeld van een snel groeiende onderneming. ‘Wij focussen ons op zulke bedrijven van de toekomst’, aldus Van der Ent. ‘Wie zegt dat zij straks geen satellietkantoren in de grote steden willen openen? Dan moet er wel iets zijn.’ Overigens heeft hij die signalen nog niet opgevangen, haast Van der Ent zich eraan toe te voegen, maar stél.

Niet alleen ontmoeten de jonge, gewilde medewerkers van dergelijke innovatieve bedrijven elkaar graag op kantoor, ook stellen zij hoge eisen aan hun werkplek. Zeker als bedrijven internationaal talent willen aantrekken, zijn goed bereikbare, stadse locaties met een mix van functies volgens Van der Ent een must. ‘En het liefst zou je daarbij dan ook woonoplossingen bieden.’

Alexanderpolder is nog niet zo’n swingend gebied, erkent collega Raaymakers, maar binnen de muren van het gebouw aan de Marten Meesweg zal volgens hem veel te beleven zijn. Dat verwacht deze groep kantoorwerkers ook. ‘Om medewerkers vast te houden, moet je aan een community bouwen.’ Bij Impact zelf begeven de collega’s zich elke woensdag na werktijd naar het aangrenzende park voor een bootcamp. Raaymakers: ‘Een extra motivatie om naar kantoor te komen.’

Multi-tenant met flex

Impact gelooft in kantoren, maar dan wel multi-tenant. Het staat voor Van der Ent vast dat bedrijven efficiënter gebruik willen maken van hun meters. ‘Huurders letten op de kosten en bekijken wat ze kunnen downsizen. Twee vergaderruimtes op elke etage en een grote keuken zijn niet meer nodig als je die op de begane grond kunt delen met andere huurders. Veel nutteloze ruimtes hebben, dat is een luxe die verdwijnt.’

Voor die gezamenlijke faciliteiten staan flex-operators paraat. Zij installeren zich op de begane grond en bieden bedrijven extra ruimte als dat nodig is. De aanwezigheid van operator Spaces trok huurder Uber in 2017 over de streep om The Cloud te betrekken, aldus Van der Ent. ‘Uber had groeiambities en de kleine kantoren van Spaces op enkele verdiepingen gaven de gewenste flexibiliteit.’ Maar hebben beleggers daar wel zin in? Niet als zij genoegen moeten nemen met managementovereenkomsten, zegt Van der Ent. ‘Als belegger wil je niet afhankelijk zijn van het succes van een businesscenter. En als ontwikkelaar wil je niet het risico lopen dat je het gebouw daardoor niet verkocht krijgt.’ Steeds vaker nemen de operators de risico’s echter zelf voor hun rekening, constateert hij. ‘Nu flex-kantoren een bewezen verdienmodel zijn geworden, gaan operators vaker een huurcontract aan, zoals Spaces ook deed in The Cloud.’

Stevige huur, lagere servicekosten

Het doel is om gebouwen neer te zetten die over 15 jaar nog net zo concurrerend zijn als nu, aldus Van der Ent. ‘Dan hoef je niet zo bang te zijn voor leegstand. Maar daartoe moet je wel langer nadenken aan de voorkant: wat ga je precies ontwikkelen?’ Vroegtijdig inspringen op de nieuwste duurzame innovaties voor een energiezuinig gebouw, hoort daarbij.

Met de huidige bouwkosten is een stevige huur nodig om rendement te kunnen maken. Doordat huurders niet meer sec naar huurprijzen kijken, maar naar hun totale huisvestingskosten, kan Impact volgens Van der Ent toch concurrerend zijn. ‘Onze huurprijs ligt aan de bovenkant van de bandbreedte, dat kan niet anders met deze bouwkosten. Maar we kunnen heel veel goedmaken met lagere servicekosten.’ Van der Ent neemt de Delftse Poort aan het Weena als voorbeeld, met een huur van € 275 per meter. Dat lijkt aantrekkelijk, maar er komt nog wel € 100 aan servicekosten bovenop, terwijl dat bij Impact doorgaans lager is. Een all-in huurprijs zou een volgende stap kunnen zijn, aldus Van der Ent. ‘Dat is echter nog niet helemaal geïntegreerd bij de hedendaagse beleggers. Het vergt een andere manier van denken.’

Bij een duurzame aanpak hoort ook hergebruik van materialen. Op de Marten Meesweg gebruikt de ontwikkelaar bijvoorbeeld delen van de oude gevel voor het nieuwe kantoorpand, vertelt Raaymakers. Meer bleek niet haalbaar: zo waren voor de benodigde installaties de verdiepingshoogtes te laag. ‘Het gebouw was té gedateerd. Je wilt wel waarde creëren. Bovendien was er in het bestemmingsplan ruimte voor extra meters.’

Flexibel programma van eisen

Raaymakers merkt op dat, hoewel herontwikkeling van gebouwen een aantrekkelijke optie kan zijn, het niet altijd de beste keuze is. Nieuwe panden zijn vaak duurzamer, omdat ze flexibeler van opzet zijn en daardoor langer bruikbaar. Kantoorvloeren kunnen bijvoorbeeld gemakkelijk worden aangepast aan verschillende formaten en wensen, en voor andere functies gebruikt worden. Raaymakers: ‘Een gebouw moet klaar zijn voor alles wat kan gebeuren, daar zorgen wij nu op de Marten Meesweg ook voor. Het programma van eisen is flexibel.’ Als je vanuit een eigen positie ontwikkelt en de huurders nog niet bekend zijn, moet dat ook wel, vult Van der Ent aan.

Kan het nieuwe kantoorgebouw in de toekomst ook makkelijk veranderd worden in bijvoorbeeld appartementen? Impact beproeft dat op een plek elders in Rotterdam. Een gebouw is daar zo ontworpen dat het zowel een hotel als een kantoor of appartementencomplex kan zijn. Door extra constructiekosten is het wel een duur model, aldus Van der Ent. ‘Om de kosten marktconform te krijgen, moeten we nog slagen maken. Zolang een belegger die bijvoorbeeld appartementen koopt een gebouw puur blijft waarderen op wonen, lukt het niet. Daarvoor is echt een langetermijnstrategie nodig.’ Maar het zou wel mooi zijn, vindt Van der Ent: een ‘monumentaal casco’ dat nooit meer gesloopt hoeft te worden.

Voor een kavel op een bedrijventerrein in Nieuwengein dacht de ontwikkelaar na over een distributiecentrum dat makkelijk uit elkaar te halen is en een zwaardere grondconstructie krijgt, zodat er te zijner tijd ook woningen op gebouwd zouden kunnen worden. ‘Misschien kunnen we ook wel woningen bovenop distributiehubs bouwen. Natuurlijk moet je bekijken hoe je het allemaal betaalbaar krijgt, maar zó moeten we volgens mij omgaan met de ruimte in Nederland. Wij willen hiermee verder.’

Brede portefeuille
Impact Vastgoed is in 2009 opgericht door Philip van der Ent en Marco Praagman, beiden ex-Multi. Het idee was om meteen al risicodragend te gaan ontwikkelen, maar de banken werkten destijds – in crisistijd – niet mee. Impact werd gedelegeerd ontwikkelaar. Dat veranderde met de komst in 2014 van de derde aandeelhouder Bart Dura, directeur Investments en afkomstig van bouwfamilie Dura. Lag de focus aanvankelijk op de ontwikkeling van kantoren, de laatste jaren kwamen ook woningen en logistiek in beeld. Van der Ent ziet kansen in alle drie sectoren. Hij verwacht dat de vraag naar kantoren op termijn weer stijgt. Logistiek blijft doorgroeien, al wordt het volgens Van der Ent wel lastiger om aan grondposities te komen. ‘Bij gemeenten raakt het een beetje op. Vooral verouderde bedrijventerreinen bieden nu kansen. Woningen zorgen voor een constante flow, al belemmeren eisen van gemeenten, gebrek aan handjes en stikstof de snelheid.’ Door de verschillende tijdspaden van de drie sectoren, is de pijplijn volgens Van der Ent altijd wel gevuld. ‘Daarom ontwikkelen wij zo breed. Je wilt ook blijven bestaan als één segment het een tijdje lastiger heeft.’