IEF verkoopt de portefeuille met Bijenkorven, Hema’s en Hudson Bay’s voor € 1,6 mrd aan CBRE GI
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 23 juni 2017
De verkoop van de voormalige Maxeda-portefeuille van IEF Capital aan CBRE Global Investors is zo goed als afgerond. Dat heeft zusterpublicatie PropertyEU uit de markt vernomen. De portefeuille omvat Bijenkorven, voormalige V&D’s en Hema’s
De koopsom voor de portefeuille zou op € 1,6 mrd liggen. Andere bieders die belangstelling hadden voor de portefeuille, waren volgens goedgeïnformeerde bronnen een aantal Nederlandse retailspecialisten die een consortium hebben gevormd met internationale spelers, waaronder ASR en Vastned. Ook Internos in Londen zou een deelnemer zijn van een van de Nederlandse consortia die zich nu uit de race heeft teruggetrokken. Andere namen die in de markt circuleren, zijn onder meer LaSalle Investment Management, AEW Europe, Redevco en Union Investment.
Multi, de in Amsterdam gevestigde retailtak van de Amerikaanse private equity-gigant Blackstone, zou ook belangstelling gehad hebben voor de portefeuille, maar trok zijn bod in een vroeg stadium van het verkoopproces weer in.
Onzekerheid
Bronnen zeggen dat de portefeuille oorspronkelijk ongeveer 18 maanden geleden op de markt werd gebracht, maar werd teruggetrokken door de onzekerheid over de toekomst door de ineenstorting van V&D begin 2016. In de portefeuille zitten 7 voormalige V&D-vestigingen die gezamenlijk een huurstroom vertegenwoordigden van 20%.
De meeste leegstaande V&D-winkels hebben sindsdien nieuwe huurders gevonden. Onder meer in Utrecht, Maastricht en Den Haag komt Hudson’s Bay en in Arnhem en Groningen zit een Topshelf. De V&D in de Kalverstraat heeft voor de begane grond nog geen invulling, maar de bovenste verdiepingen zijn als kantoorruimte verhuurd aan Bestseller.
Ook wist IEF de portefeuille te herfinancieren. In 2006 was de portefeuille gefinancierd met een CMBS-lening van € 1 mrd met een looptijd tot eind 2016. Sinds 2014 is die lening in verschillende tranches geherfinancierd door ING en Berlin Hyp en een kleiner deel bij Syntrus Achmea.
Vendex–KBB
Het consortium onder leiding van IEF Capital kocht de portefeuille met V&D’s, Hema’s en Bijenkorf-vestigingen in 2005 van KKR voor € 1,4 mrd. KKR had de panden in handen gekregen nadat het in 2014 Vendex–KBB voor eveneens zo’n € 1,4 mrd van de beurs haalde, met onder meer de formules V&D, Bijenkorf en Hema. Deze ketens hadden hun vastgoed toen nog in eigendom, een asset dat KRR snel door middel van een sale-en-lease-back wist te verzilveren.
Koper IEF Capital is een joint venture tussen Bouwfonds IM en IEF, dat zelf in de portefeuille investeerde. Andere investeerders in deze Berlage-portefeuille waren onder meer PGGM, maar ook particulieren als Roland Kahn.
In november 2015 werd al een deel van de portefeuille verkocht: 38 Hema’s werden toen gekocht door Crossroads Real Estate Partners. Uit de portefeuille wordt bovendien naar verluidt nog voor zo’n € 200 mln separaat op de markt gebracht. Al met al lijkt het voor de vastgoedbeleggers van het eerste uur geen slechte investering te zijn geweest.
