Bij de plannen voor een nieuw voetbalstadion heeft de stad Groningen gekozen voor een veel bredere aanpak. In bepaalde opzichten gaat het project Euroborg zelfs een stapje verder dan vergelijkbare projecten in Kerkrade of Alkmaar. Het voetbalstadion zelf is klaar voor oplevering, maar het kerngebouw – waarin het stadion van FC Groningen gehuisvest is – omvat ook nog een bioscoop, een casino en een school. Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 12 januari 2006
Bij de plannen voor een nieuw voetbalstadion heeft de stad Groningen gekozen voor een veel bredere aanpak. In bepaalde opzichten gaat het project Euroborg zelfs een stapje verder dan vergelijkbare projecten in Kerkrade of Alkmaar. Het voetbalstadion zelf is klaar voor oplevering, maar het kerngebouw – waarin het stadion van FC Groningen gehuisvest is – omvat ook nog een bioscoop, een casino en een school.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 12 januari 2006
door Peter van Kleef
Het consortium de G4 timmert hard aan de weg, langs de ring in het zuidoosten van Groningen, op fietsafstand van het stadscentrum. Uiteindelijk moet Europapark een nieuw stadsgedeelte worden waar wonen, werken en recreatie hand in hand gaan. Euroborg, het nieuwe onderkomen van FC Groningen, staat centraal in de plannen. Naast het nieuwe voetbalstadion beslaat Euroborg ook twee woontorens, een megasupermarkt en kantoorruimte. Het consortium van bouwers en projectontwikkelaars bestaat uit BAM/HBG Vastgoed, Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij en VolkerWessels Vastgoed. Oorspronkelijk maakte ook HBG deel uit van de G4, wat meteen de naam van het consortium verklaart, maar HBG is ondertussen overgenomen door BAM.
Van alle activiteiten is het kerngebouw de voorloper. Het stadion, dat 22.000 toeschouwers kan herbergen, is klaar en wordt op 13 januari officieel in gebruik genomen. Het veld komt ongeveer 1,5 meter diep te liggen en het maaiveld rondom het stadion wordt opgehoogd. In die kunstmatige terp bevindt zich de parkeergarage, goed voor duizend parkeerplaatsen. Die is inmiddels ook klaar voor oplevering. De in het pand gehuisveste school, casino en bioscoop worden ook in de loop van dit jaar geopend.
Buiten de gemeente om
Projectdirecteur van Euroborg, Marien van Middelkoop: 'We zijn onder andere in Kerkrade wezen kijken, maar hebben voor een andere aanpak gekozen. Daar staat het stadion op zich en worden er kantoorgebouwen tegenaan gebouwd, zodra er huurders of kopers zijn gevonden. Wij hebben gekozen voor een complex waarbij die andere activiteiten meteen geïntegreerd zijn.' Die zijn momenteel volop in aanbouw. De school (het Noorderpoort College) met onder meer een hotelschoolafdeling opent de deuren voor het komende schooljaar, in september dit jaar. De bioscoop gaat op 1 juni open en het casino zelfs al op 1 maart. Wolff Cinema Group is de exploitant van de bioscoop, met tien zalen en tweeduizend stoelen. Die drie projecten gaan – en dat is zeker voor een school bijzonder - buiten de gemeente Groningen om en zijn aangekocht door de respectievelijke partijen, waarbij de G4 risicodragend was voor de exploitatie. De gemeente heeft alleen bijgedragen aan het stadion zelf, en wel voor 50%. De kosten van het voetbalstadion bedragen € 45 mln, het volledige kerngebouw kost uiteindelijk € 100 mln. In het kerngebouw is daarnaast nog ruimte voor horeca, maar daarvoor zijn nog geen huurders gestrikt.
Huurder afgehaakt
Verder bevat het gebouw 6.000 m2 kantoorruimte, die voor een groot deel (4.000 m2) afgenomen zouden worden door Hanzevast. Daartoe werd een intentieverklaring getekend, maar in september vorig jaar brak directeur jaap Wolters van Hanzevast de onderhandelingen af. Volgens Van Middelkoop is dat niet meer dan een zet in het schaakspel om de gunstigste voorwaarden. Bernadette Deijs, woordvoerder van Hanzevast, bestrijdt dat en stelt dat de deur echt dicht zit. 'Het draait om het opleveringsniveau. Dat valt anders uit dan we verwacht hadden. Daarbij moet je denken aan de afwerking van de kantoren, de koeling en het sanitair. We hebben alles goed bekeken en besloten van de koop af te zien.' Definitief? 'Definitief, ja. We zijn daarbij niet over één nacht ijs gegaan. Natuurlijk hebben we getracht de zaak uit te onderhandelen, maar in dit geval zit er gewoon geen overeenstemming in tussen ons en de G4.'
Toch gaat Van Middelkoop er van uit dat Hanzevast de kantoren nog steeds afneemt. De G4 zou eventueel juridische stappen willen nemen om Hanzevast aan de eerdere afspraken te houden. De gemeente Groningen heeft al laten weten zich over de verhuur van de inpandige kantoorruimten geen zorgen te maken ‘omdat er voor zulke locaties altijd huurders te vinden zijn’. Daarnaast sluit ook zij niet uit dat Hanzevast het uit de onderhandelingen stappen slechts gebruikt als breekijzer.
Kleine rel
Naast het kerngebouw komt, direct langs de A7 een groot winkelgebouw waar supermarkt Jumbo zich vestigt. Met 5.000 m2 wordt dat de grootste supermarkt van Nederland. Van Middelkoop: 'In alle publiciteit staat het voetbalstadion steeds centraal en natuurlijk is het stadion bepalend voor het beeld van Euroborg. Maar deze supermarkt is de grote publiekstrekker. Het stadion is hooguit twintig keer per jaar in gebruik, waarvan misschien een handvol keer uitverkocht. De rest van de keren zitten er misschien 10.000 mensen. Maar de supermarkt trekt vijf miljoen bezoekers per jaar. Dat wordt de motor van dit stadsgebied.' Het winkelgebouw staat inmiddels in de steigers en moet op 1 april de deuren openen.
Boven de supermarkt komt Plaza Sportiva, een fitnesscomplex, eveneens op 5.000 m2. Daarvoor is met de exploitant (Plaza Sportiva BV) al een huurovereenkomst voor de komende vijftien jaar getekend. Bij de supermarkt komen nog eens twee grote, openluchtparkeerplaatsen, die ook van nut kunnen zijn bij drukker bezochte voetbalwedstrijden. In totaal is er in Euroborg ruimte voor 2.600 parkeerplaatsen. Dat is weinig, zeker omdat er nog geen goede spoorwegverbinding naar de locatie is gerealiseerd. Te weinig, menen criticasters, om de drukte bij topwedstrijden op te vangen, temeer daar het aantal toegangsroutes beperkt is. Dat geldt trouwens ook voor de vluchtroutes voor het publiek uit het stadion. Dat zorgde voor een kleine politieke rel, omdat het stadion daardoor ongeschikt is voor grote popconcerten – een voorwaarde die wel gesteld was bij de subsidieverlening. Aanleg van een extra vluchtroute kost een extra € 6 mln en dat lijkt er niet meer van te komen.
Plannen op papier
Waar het winkelpand al nagenoeg opgeleverd en bezet is, staat een ander gedeelte van het ambitieuze Euroborg alleen nog maar op papier. Daarbij gaat het om twee grote woontorens en de losstaande kantoorblokken. Bij de invulling van de twee woontorens, pal naast het stadion, heeft de G4 wél een vangnet. Dit voorjaar wordt begonnen met de verkoop van de 180 appartementen, die gelijk verdeeld zijn over de twee torens. De beide woontorens worden zeventig meter hoog en zijn daarmee de hoogste van de stad Groningen. Voor bewoners is er onder het gebouw een parkeergarages. Het aanbod van appartementen is heel divers, van honderd tot tweehonderd m2 vloeroppervlak. De koopprijs, inclusief parkeergarage, ligt voor de kleinste appartementen op circa € 200.000. Niet gek, gezien de locatie vlak langs de snelweg en de binnenstad, en het uitzicht aan de zuidkant op het Winschoterdiep, aan de andere zijde op het Europark en de stad. Vanaf de bovenste verdiepingen kunnen zelfs de voetbalwedstrijden in elk geval voor een gedeelte gevolgd worden.
Frieda Hoekman (BAM), verantwoordelijk voor de woontorens, verwacht een redelijke belangstelling voor de appartementen. 'Maar daarnaast hebben we een samenwerkingsverband met IN, een lokale woningcorporatie, die de onverkochte appartementen huurt en weer verhuurt.' BAM legt op dit moment de laatste hand aan het definitieve ontwerp. Halverwege volgend jaar moet de bouw van de eerste toren starten. De oplevering is anderhalf jaar later, waarna ook met de start van de tweede woontoren begonnen kan worden. Die moet eind 2008, begin 2009 voltooid zijn.
Huurders gezocht
Voor de kantoren rondom het stadion is 15.000 tot 20.000 m2 ingeruimd in de huidige plannen. Daarmee zijn ze van wezenlijk belang binnen het hele Euroborg-project. Een exacte invulling wordt pas gemaakt zodra de behoefte in kaart gebracht is. Belangrijker: de realisatie ervan vindt pas plaats nadat er huurders gevonden zijn. En tot op heden zijn die er nog niet. De vraag is of de G4 die binnen afzienbare termijn zullen vinden. Het consortium mikt louter op bedrijven die al elders in de stad Groningen gevestigd zijn, want bedrijven uit andere delen van het land zijn niet te paaien om naar het hoge noorden te komen, erkent Van Middelkoop. 'Je krijgt met geen mogelijkheid bedrijven uit de Randstad naar Groningen. Sterker nog, er vertrekken juist steeds meer bedrijven uit Groningen naar het westen. De Rijksoverheid bijvoorbeeld. Groningen heeft weliswaar zijn eigen dynamiek, maar valt gewoon niet te vergelijken met de Randstad.'
Succes is wel van groot belang voor de G4, die zoals gezegd volledig risicodragend zijn. Van Middelkoop: 'Het is een belangrijke schakel in het slagen van het project Euroborg als geheel. Als we helemaal geen huurders vinden voor de losstaande kantoren, dan hebben we natuurlijk een probleem. Dan moeten we met de gemeente om de tafel en samen knopen tellen.' Voordat de champagne écht ontkurkt kan worden heeft Euroborg dus nog wel wat werk te verzetten.
[Tekstkader]
De grote vier
Euroborg in Groningen wordt opgetrokken door de G4: een consortium van bouwers en projectontwikkelaars dat bestaat uit BAN/HBG Vastgoed, Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij en VolkerWessels Vastgoed. Aanvankelijk deed ook het inmiddels door BAM ingelijfde HBG mee. Elke betrokken partij is verantwoordelijk voor een apart deel van het project. Zo verzorgt BAM, voor 50% partner, de realisatie van twee woontorens nabij het stadion, Ballast (25% partner) is verantwoordelijk voor het kerngebouw (stadion, kantoren, school, casino en bioscoop) en VolkerWessels (ook 25%) voor de vrijstaande kantoorgebouwen
