Tegen de stroom in zitten in Rotterdam als eerste grote stad particuliere beleggers met de gemeente om de tafel om te praten over een betere huurmarkt. Twee van de initiatiefnemers vertellen hoe deze bijzondere samenwerking tot stand kwam.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 7 juli 2023
Terwijl er op de openingsdag van de Provada vooral voorspelbaar werd geklaagd over woningnood, Hugo-regels en bouwplannen die niet meer uitkunnen, sloten 70 kilometer zuidelijker in Rotterdam markt en overheid juist een verrassend pact. Een intentieovereenkomst tussen de gemeente Rotterdam en het Platform Particuliere Verhuurders Rotterdam moet zorgen voor een betere huurmarkt, ten gunste van zowel huurders als verhuurders.
Vijf grote(re) Rotterdamse verhuurders (D&S, Kolpa VVS, Sipkema Beheer, Kralingsch Beheer en Prima Diensten) hebben zich verbonden aan het gelijktijdig opgerichte platform, dat wordt voorgezeten door advocaat Zeno van Dorth. Hij heeft zich helemaal toegelegd op vastgoed- en omgevingsrecht en werkt voor verhuurders en eigenaren, hoofdzakelijk in de Rotterdamse en Haagse regio. Samen met Mireille de Korte, algemeen directeur bij mede-ondertekenaar Sipkema Beheer, licht hij de overeenkomst toe.
Plaats van handeling is het kantoor van Sipkema Beheer aan de Slaak, op een steenworp afstand van metrostation Oostplein. De locatie is volgens De Korte exemplarisch voor het bezit van de particuliere verhuurders die zich hebben aangesloten bij het platform. ‘Het hele blok van zo’n 100 meter is al sinds de bouw in de jaren ’50 in bezit van de familie Sipkema. Al die tijd hebben er zo’n 24 sociale en middeldure huurwoningen in gezeten met commerciële ruimten in de plint. We zitten hier zelf ook graag, omdat we ons als beheerder echt verbonden voelen met ons bezit.’
Bezit in BV
Terwijl met name kleine beleggers en institutionele beleggers om het hardst roepen hun woningen te gaan uitponden door de dreiging van nieuwe huur- en fiscale regelgeving, is er bij De Korte geen haar op haar hoofd die erover denkt om het bezit in de ramsj te doen. ‘De collega-verhuurders bij het platform denken er net zo over. Dat heeft slechts ten dele te maken met het gegeven dat wij minder te maken hebben met de extra belasting in Box 3, omdat het vastgoed in een BV zit. Het heeft vooral te maken met het gegeven dat de leden van het platform er voor de lange termijn in zitten. Veel woningen dateren van de wederopbouwperiode en zijn dus al een jaar of 70 in bezit.’
Van Dorth legt uit dat de zorg vooral ligt bij het overdragen van bezit op een volgende generatie. De Korte: ‘Die lange adem maakt dat dit type belegger minder bezig is met geld verdienen alleen en genoegen kan nemen met minder rendement. Stabiliteit én duurzaam rendement zijn een stuk belangrijker.’
Die missie was anderhalf jaar terug nog helemaal onduidelijk voor de Rotterdamse burgervader Ahmed Aboutaleb. Bij een bezoek aan de Rotterdamse wijk Carnisse, al decennia geplaagd door onder meer huisjesmelkers en ondermijning vanuit huurwoningen, raakte de burgemeester in gesprek met Kees van der Mark, directeur/eigenaar van Kralingsch Beheer. De Korte: ‘Dat werd een tamelijk levendige discussie, waarbij de burgemeester eerst aangaf te gaan afrekenen met onze sector. Uiteindelijk heeft het echter geleid tot een intentieovereenkomst, die ook de burgemeester tekende, om samen te werken aan een betere huurmarkt.’
Ze erkent dat er ook nu nog ‘een handjevol’ malafide kleine woningbeleggers actief is in de markt. Mensen die volgens haar alleen in de wedstrijd zitten om op zo korte mogelijke termijn zoveel mogelijk winst te maken. ‘Het is belangrijk om een goed tegengeluid te laten horen. Dat er nu een intentieovereenkomst met de gemeente ligt, is daarom echt een enorme mijlpaal.’
77.000 huurwoningen
De rol van de particuliere beleggers bleef volgens Van Dorth in Rotterdam en daarbuiten vooralsnog sterk onderbelicht. ‘Grote gemeenten zien vooral corporaties en grote institutionele beleggers als hun gesprekspartner. Alleen al in Rotterdam zijn er echter al ongeveer 77.000 huurwoningen in handen van particuliere beleggers.’
Van Dorth maakt de ruwe schatting dat 25.000 daarvan in handen zijn van mensen die 1 tot 10 woningen bezitten. De vijf oprichters van het platform bezitten samen 12.000 woningen. ‘De drempel om lid te kunnen worden is 100’, vertelt De Korte. Sipkema Beheer bezit zelf 400 woningen (en daarnaast nog wat commerciële ruimten en een binnenhaven voor woonschepen in Nieuwerkerk aan den IJssel). De bulk van de woningen zit bij Kolpa VVS, dat woningen van kleine beleggers beheert. Van Dorth: ‘Kolpa draagt ook echt verantwoordelijkheid voor die woningen. Zij sluiten de huurovereenkomsten, zien onder meer toe op naleving van ROZ- en WWS-regels en zijn als beheerder ook dagelijks aanspreekbaar.’
Het platform staat open voor nieuwe leden die beschikken over voldoende schaalgrootte. ‘De enige voorwaarde is dat de verhuurder zich conformeert aan de Wet goed verhuurderschap. Daar zitten ook punten in waar wij ons niet helemaal in kunnen vinden, maar het vormt wel het juridische kader waaraan we zijn gehouden.’
Vier huisbezoeken per jaar
Het naleven van de Wet goed verhuurderschap is ook een van de drie doelstellingen waaraan de gemeente en het platform zich met de intentieovereenkomst hebben gecommitteerd. Verduurzaming en het beter benutten van de bestaande voorraad zijn de twee andere doelen.
Nog even terugkomend op de Wet goed verhuurderschap haalt De Korte een voorbeeld aan om aan te geven waar het schuurt. ‘De Wet verlangt dat de gemeente regels maakt voor goede verhuur. Sommige van die regels bestaan al langer, zoals dat de verhuurders vier keer per jaar hun huurders moeten bezoeken. Alleen al in ons geval heb je het dan over 1600 bezoeken op jaarbasis. Voor het plannen ervan alleen al zou ik een extra medewerker in dienst moeten nemen. Eén bezoek per jaar is misschien nog wel uitvoerbaar, maar als er in de tussentijd een drugsvondst in de woning plaatsvindt, moet je als verhuurder wél kunnen verantwoorden dat je zicht had op het gebruik van het pand.’
Vuist maken
Van Dorth: ‘Het voordeel van de alliantie met het lokale bestuur is dat je samen een vuist kunt maken in de lobby en al in de conceptfase van wetgeving erbij kunt worden betrokken.’ Die gezamenlijke lobby geldt ook voor de gewenste verduurzaming van het woningbezit van de particuliere verhuurder. De Korte: ‘Dan heb je het over extra potjes met geld, maar ook over het overbrengen van de boodschap. De verduurzaming van een enkele woning kost misschien wel € 60.000. Uiteindelijk levert het die huurder misschien een energierekening op die € 100 lager ligt, maar hij of zij ziet in eerste instantie alleen een huurverhoging die op grond van de puntentelling maximaal een tientje mag zijn. En voor veel huurders doet dat daadwerkelijk pijn. Wil je kunnen verduurzamen, dan moet je minimaal 70% van de huurders in een complex meekrijgen. Een keurige brief van een officiële instantie die uitlegt waarom het goed is, helpt dan wel.’
De gemeente kan direct helpen bij het verdichten van bestaand bezit, onder meer door optoppen. Van Dorth: ‘Dat is nog niet zo makkelijk als het lijkt, want bij een meerlaags complex kun je bijvoorbeeld niet zomaar een lift toevoegen.’ De Korte: ‘Ik vind het een positieve ontwikkeling dat de gemeente meer heil ziet in opsplitsen, onder andere door met ons kritisch te kijken naar de eis dat woningen minimaal 85 m² groot moeten zijn. Particuliere beleggers zijn als ondernemers gewend om te denken in oplossingen.’
Betaalbaarheid
Op het vlak van de betaalbaarheidsregels is ook de gemeente als nieuwe vriend gehouden aan huidige en toekomstige regels, onder meer voor middenhuur. Wat dat laatste betreft is De Korte blij met het belang dat de gemeente hecht aan dat segment en dat zich vertaalde in de oplevering van een deels tot middenhuur getransformeerd voormalig kantoorpand aan de Noordsingel. ‘De gemeente is daar blij mee, omdat het koopkracht naar de betreffende plek haalt. Alleen zijn we achteraf blij dat we dit traject al 7 jaar geleden hebben ingezet. Onder de huidige condities zou het niet meer haalbaar zijn. Door de intentieovereenkomst weten we van elkaar beter waar we op stuiten en kunnen we op sommige punten waar mogelijk versnellen. Samen bereik je uiteindelijk meer.’
