Europa Capital: ‘Wijsheid en een beetje geluk’

De meest recente reeks van aankopen van Europa Capital in Nederland begon in 2018. Het nam onder meer een logistiek complex van 21.000 m² in Tiel over en kocht 21.000 m² op Vossenberg II in Tilburg aan. 2019 was een goed jaar, met de overname van een logistieke vastgoedportefeuille van Altera van 150.000 m² verdeeld over gebouwen op belangrijke logistieke hotspots. In dat jaar kocht het ook een multi-tenant distributiecentrum bij Eindhoven Airport, evenals ruim 51.000 m² logistiek vastgoed in Oss. Afgelopen februari maakte Europa Capital bekend dat het met XPO Logistics voor dit distributiecentrum een huurverlenging is overeengekomen. Onderdeel van die huurverlenging is dat het gebouw een duurzame upgrading krijgt.
Met deze aankopen is Andy Watson voorlopig eigenlijk wel klaar in Nederland. Acht Nederlandse logistieke objecten, alle gelegen in ‘blauwe banaan’ van Rotterdam tot Venlo, zijn opgenomen in het Europa Diversified Income Fund (Edif) van Europa Capital. Watson is daar de fondsmanager van. ‘In totaal hebben we voor Edif € 350 mln opgehaald bij onze grootaandeelhouder Mitsubishi Estate en andere investeerders. Dit fonds gericht op core vastgoed, in tegenstelling tot de gebruikelijke fondsen van Europa Capital, die meer gericht zijn op value-add.’
Europa Capital heeft Andy Watson speciaal aangetrokken om een platform voor core vastgoed op te zetten. Door de jaren heen heeft hij veel ervaring opgedaan met juist die tak van sport in Europa. De focus op core vastgoed heeft alles te maken met het beleid van grootaandeelhouder Mitsubishi, die meer wil diversifiëren. Daarom is Watson ook ‘klaar’ in Nederland: ‘Het platform focust naast Nederland ook op Frankrijk, Duitsland en Denemarken. Om tot een goede diversificatie in Edif te komen is daar nog het nodige werk te verzetten.’

Logistiek door het dak
Hoewel de aankopen in Nederland anders doen vermoeden, richt Edif zich niet uitsluitend op logistiek vastgoed. In Kopenhagen bijvoorbeeld wordt residentieel vastgoed aangekocht en in Parijs kantoren. Watson: ‘Dat we ons in Nederland hebben beperkt tot logistiek, komt doordat het zo’n goede markt is. Onze investeringsstrategie is natuurlijk niet alleen wijsheid geweest; we hebben ook een beetje geluk gehad. We hebben voordat de pandemie uitbrak de gebouwen gekocht, maar sindsdien is de vraag van logistiek door het dak gegaan. Neem XPO, waarmee we pro-actief – het einde van het huurcontract kwam in zicht – nieuwe afspraken hebben gemaakt. XPO is een partij waaraan onder andere Albert Heijn de logistiek heeft uitbesteed.’ Volgens Watson is de portefeuille voor 100% verhuurd en laat die een outperformance zien ten opzichte van de Inrev-benchmark.
Inmiddels zijn er in totaal 14 gebouwen in Edif opgenomen, die € 400 mln aan investeringskapitaal vertegenwoordigen. Watson: ‘Binnenkort komt er een 15de bij. Het is een open-end fonds – dat kan omdat we de gebouwen zo’n 7–10 jaar aanhouden. Dus wat mij betreft groeien we door.’

Value-add fondsen
De nieuwe focus op core vastgoed van Europa Capital betekent niet dat de value-add fondsen ineens niet meer interessant zijn. James Fortescue, die zich daar binnen Europa Capital mee bezighoudt, heeft het in elk geval niet minder druk gekregen, ook niet in Nederland. Fortescue deed in Nederland eerder al onder meer ervaring op door in een joint venture met Pinnacle te investeren in vastgoed voor doe-het-zelfwinkels als Praxis. Fortescue: ‘Dat deden we vanaf 2014, toen we op die manier mee-liftten met de stijgende woningmarkt. Even voordat de winkelmarkt in 2017 en 2018 omsloeg, zijn er eruit gestapt. Voor nu kijken we niet naar retail, we wachten met investeren nog even af tot het stof is neergedaald.’
De huidige value-add fondsen zijn vooral gericht op iets waarmee Europa Capital ook in andere landen veel ervaring mee heeft, light industrial. Dat zijn gebouwen met een mix aan bedrijfsruimten en kantoren, meestal aan de randen van de steden. In 2019 kocht Europa Capital voor zijn Nederlandse Urban Light Industrial Platform bijvoorbeeld 75.000 m² bedrijfsruimte van Altera Vastgoed, en eveneens in dat jaar een portefeuille van 54.000 m² verdeeld over 19 gebouwen op zes locaties. De aankopen maken nu deel uit van het uitsluitend op Nederland gerichte platform van € 100 mln.

Last-mile delivery
Daarmee is Europa Capital bezig met het opzetten van zijn vijfde platform op dit gebied. Aangezien de focus value-add is, verbetert Europa Capital het vastgoed en wordt het na twee tot vijf jaar weer verkocht. De value-add fondsen zijn daarom ook gesloten fondsen.
Fortescue: ‘Light industrial wordt nu nog interessanter omdat de last-mile delivery, het laatste stukje dat een online besteld pakketje moet afleggen voordat het bij de klant is, zoveel belangrijker is geworden. Zulke gebouwen gaan daar een grote rol in spelen. Bovendien wordt, door de woningbouwopgave in de steden, het MKB steeds meer naar zulke locaties gedreven.’ In Nederland richt Europa Capital zich met deze urban logistics vooral op de Randstad.
Aankopen op dit gebied zijn echter niet zo gemakkelijk, omdat het in Nederland een soort niche is op beleggingsgebied. Het staat niet echt op de radar van de meeste institutionele beleggers. Fortescue: ‘Veel van dit soort vastgoed is in handen van eigenaar–gebruikers. We doen daarom best veel transacties off-market en met behulp van lokale makelaars. Het minimum bedrag waarvoor we een single asset aankopen is zo’n € 5 mln, hoewel we dus ook soms grotere portefeuilles aankopen.’ In Nederland werkt Europa Capital voor zulke zaken samen met ARC Real Estate Partners.

Over Europa Capital en Mitsubishi Estate
Investment Manager Europa Capital heeft kantoren in Londen, Parijs, München en Luxemburg. Europa Capital bestaat al zo’n 25 jaar, maar werd 10 jaar geleden overgenomen door de Mitsubishi Estate Corporation. Die is nu de grootste eigenaar van het bedrijf, samen met het management. Mitsubishi is een Japans conglomeraat, waarvan een van de activiteiten Urban Development is. Met die tak is Mitsubishi inmiddels actief over de hele wereld; zo is het bedrijf onder meer eigenaar van de Rockefeller Group in New York.
Sinds de oprichting in 1995 heeft Europa Capital 13 vastgoedfondsen gemanaged. Dat betreft vooral value-add funds en debt-funds, maar sinds 2018 dus ook core-funds.

Over Andy Watson en James Fortescue
James Fortescue werkt al 13 jaar bij Europa Capital en is daar partner. Hiervoor werkte hij bij CBRE. In zijn tijd bij Europa Capital heeft hij aan de wieg gestaan van 11 investment platforms, allemaal gericht op value-add. Hij is gespecialiseerd in het VK, Ierland en de Benelux. Fortescue werkt vanuit Londen.
Andy Watson werkt sinds 2018 voor Europa Capital. In de 12 jaar daarvoor werkte hij voor LaSalle Investment. Hij woont al 27 in Parijs en werkt nu ook vanuit deze stad. Hij schreef een boek over Berlijn, A Thousand Days in Berlin, Tales of Property Pioneering. Dat verhaalt over de tijd dat hij in Berlijn woonde, in de jaren ’90: over de overgang van de ingestorte vastgoedmarkt die het toen was naar de gewilde markt die het nu is, maar ook over de voormalige DDR. Europa Capital heeft Watson als partner aangetrokken om platforms te creëren voor Europees core vastgoed.