EarthY: De ontwikkeling van het grootste jaren ’30-huis van Nederland

Idyllisch ligt het Amersfoortse Eemklooster onder een sneeuwdek. ‘Het grootste jaren ’30-huis van Nederland’, zo koesteren Robert van Ieperen en Henk Harms de 12 hectare grote locatie en opstallen, het visitekaartje van het nieuwe EarthY.
Robert van Ieperen was 15 jaar geleden een van de jongste partners van Fakton, vanouds bekend als de Rotterdamse rekenmeesters. In het kielzog van oprichter Wim Rust leerde Fakton de hele sector het vastgoedrekenen, maar natuurlijk nooit zo goed dat ze Fakton als adviseur niet meer nodig hadden. Van Ieperen wilde niet alleen adviseren, maar ook participeren. In Amsterdam kreeg vorig jaar EarthY gestalte. Je zou kunnen zeggen dat een nieuwe projectontwikkelaar is geboren, maar gedurende het interview zal blijken dat dit veel te kort door de bocht is.
Van Ieperen geeft in Amsterdam leiding aan EarthY, samen met Henk Harms, de stadsontwikkelaar van Den Haag. Vorig jaar raakte Harms zijn baan kwijt in een onverkwikkelijke affaire rond het grootste project in Den Haag, Amare. In de zomer verscheen in PropertyNL hierover een uitvoerige reconstructie, die zich misschien het beste laat samenvatten met: jammer voor Den Haag, want zij kunnen de kennis van Harms niet missen, en jammer voor Harms, want zo’n affaire gaat je niet in de koude kleren zitten. Wat in de reconstructie werd voorspeld, bleek in het najaar: alle aanklachten tegen Harms zijn ingetrokken. Harms laat zich niet kisten, en werkt nu met Van Ieperen het klokje rond aan hun nieuwe bedrijf EarthY, en specifiek aan het Eemklooster.

Maatje te groot
Het Amersfoortse jaren ’30-complex, officieel Onze Lieve Vrouw ter Eem, was sinds 2008 in handen van gebiedsontwikkelaar Amvest. Als die het verkoopt zonder het afgerond te hebben, dan moet er iets aan de hand zijn. Wienke Bodewes en tegenwoordig Heleen Aarts behoren tot de beste ontwikkelaars van het land, met de lange adem én financiering die daarbij horen. Wat mankeert er aan het complex met 12 hectare op de mooie locatie bij het Amersfoortse Bergkwartier, dicht bij het centraal station Amersfoort?
Van Ieperen is daar duidelijk over: ‘Voor Amvest was de belangrijkste reden om met het project te stoppen dat het niet de bestemming wonen had gekregen, en daar ligt bij Amvest de focus.’ Voor het jonge EarthY is het wel een mooie uitdaging, al was het een maatje te groot om alleen te doen, met € 15 mln verwervingskosten plus alle toekomstige investeringen. Samen met ketenpartners bouwer Plegt-Vos en ABC Planontwikkeling lukte het wel om het rijksmonumentale gebouwencomplex te verwerven.

Toekomstbestendige plek
Van Ieperen noemt het Eemklooster niet zomaar een investering. ‘Het is een kans om waarde te leveren aan de huurders, gebruikers, de omgeving en de stad Amersfoort. Dat doen we door in het ontwikkelproces sociale, ecologische en financiële waarden in balans te brengen en een plek te maken die toekomstbestendig is. Voor de mens van vandaag, en de mens van morgen.’ Zo kennen we Van Ieperen: altijd in voor filosofieën, ideeën en ondernemende dwarsverbanden.
Harms stelt daar steeds nuchterheid tegenover: ‘Robert is de huisfilosoof, die veel heeft uitgedacht. Uitgangspunt is dat wij als investeerder niet beginnen te zeggen hoe het moet. Geld maakt geen doelpunten. Wij willen eerst de mening horen van de gemeente en de huurders, anders ben je alleen met achterhoedegevechten bezig.’
Van Ieperen: ‘In het proces volgen we de nieuwe Participatieleidraad van de gemeente Amersfoort. De gemeente heeft ervaring met onze aanpak in projecten zoals Bos Uyterlinde en De Amerberg.’

Huurders
Het Eemklooster staat niet leeg. Er zijn huurders, waaronder het nationaal erfgoedcluster met Boei, de Nationale Monumentenorganisatie en de Vakgroep Restauratie, maar ook de Cake Queen, die voor de aankleding van de koffie zorgt. Het complex is al deels door Amvest gerestaureerd en is te herontwikkelen terwijl de huurders erin zitten, aldus Van Ieperen. Dat betekent dat hij met het oog op de koudegolf alvast de cv-ketel heeft vervangen – een kostenpost van € 150.000 voor het complex.
Er is nog 7000 m² leegstand, en dan heeft hij nog niet eens de zolder meegeteld. Een wandeling van vele honderden meters over de zolder verraadt nog eens een dergelijk ontwikkelingspotentieel. ‘Onder de gigantische kap hebben de we kans om appartementen te realiseren, aan de rand van de mooiste wijk van Amersfoort. Het kloostercomplex heeft de uitstraling van een jaren ’30-huis, maar dan wel het grootste van heel Nederland’, vertelt Van Ieperen. Met Harms laat hij ook de tientallen kamertjes zien waarin de nonnen sliepen, hun namen staan nog steeds op de deuren. Het mooiste van de tocht bewaren Van Ieperen en Harms voor het laatst: de kerk is een mini-beurs van Berlage met jaren ’30-betegeling en een perfecte lichtinval – een roep om ideeën voor conferenties als het weer kan. Maar het kenmerk van EarthY en zijn partners is dat er geen blauwdruk is: het moet samen met alle stakeholders worden ontwikkeld.

Tuchtschool
Het klooster is niet de eerste stap van EarthY. In 2019 kochten Plegt-Vos en EarthY samen de voormalige tuchtschool en gebiedsontwikkeling Eikenstein in Zeist van het Rijksvastgoedbedrijf. Het is een herontwikkeling van een monumentaal complex en een gebiedsontwikkeling tot circa 200 woningen (waarvan zo’n 75 zorgwoningen). ‘Een historisch hart als uitgangspunt van een inclusief en duurzaam woongebied’, aldus Van Ieperen.
Eikenstein loopt in de ontwikkeling voor op het Eemklooster en moet in de woorden van Van Ieperen laten zien wat EarthY wil bereiken: ‘De mens verbinden met een duurzame leefomgeving. We richten ons op complexe en gevoelige vraagstukken, die een bouwopgave overstijgen; gebiedsexploitaties die verder gaan dan het opleveren van gebouwen. De kracht van een netwerkorganisatie moet zich uitstrekken naar alle disciplines en ‘stakeholders’.
Het betrekken van omwonenden bij de locatie past in de aanpak van de gemeente Zeist en de verkoper, het Rijksvastgoedbedrijf, maar zal ook gelden voor de projecten in de gemeente Amersfoort.’

Verschil maken
EarthY is met Eikenstein, de Amersfoortse projecten en De Tafelberg in Amsterdam Zuidoost (in samenwerking met Levvel) al geen kleine speler meer. Met het winnende concept Robin Wood IJburg maakt EarthY ook een start met duurzame houtbouwconstructies en hergebruik van materialen.
Van Ieperen: ‘We zijn als co-investeerder opdrachtgever nu al betrokken bij een portefeuille van ruim 1000 woningen, waarvan ruim 50% huur. In al onze projecten werken we nauw samen met onze finance boutique Fakton Capital Amsterdam.’
Harms denkt dat hij als algemeen directeur van EarthY het verschil kan maken. ‘Jarenlang was gebiedsontwikkeling het domein van lokale overheden, maar door decentralisatie van verantwoordelijkheden en de toenemende complexiteit van binnenstedelijke ontwikkelingen, is de rol van de lokale overheid meer toetsend van aard geworden. Ik geloof in co-creatie. Als partner van de lokale overheid willen we waardevolle leefomgevingen realiseren.’
De nieuwkomer profiteert van de kennis van ervaren partners, zoals ABC Planontwikkeling en Plegt-Vos. Algemeen directeur Theo Opdam van Plegt-Vos zei in een eerder interview: ‘Als familiebedrijf dat ruim 115 jaar bestaat, begrijpen wij als geen ander de waarde van je kunnen aanpassen aan de steeds veranderende omgeving. Dat geldt zeker ook voor vastgoed.’
Net zoals de Zeister tuchtschool moet ook het Eemklooster worden getransformeerd in een ‘nieuw sociaal ecosysteem’, waarbij in de woorden van Van Ieperen ‘mensen met verschillende leeftijden, inkomens en achtergronden optimaal met elkaar kunnen samenleven’.

<kader>
Robert van Ieperen en Henk Harms
Robert van Ieperen (50) is aandeelhouder van EarthY. Hij studeerde aan de Hotelschool in Maastricht en daarna aan de TU Eindhoven. Vanuit KPMG maakte hij de overstap naar Fakton en in 2006 werd hij er partner als specialist in financiële besturing van stedelijke ontwikkelingsopgaven. Van Ieperen was vele jaren voor de gemeente Utrecht actief als onderhandelaar bij de herontwikkeling van Utrecht Centrum Project en Hoog Catharijne.
Henk Harms (52) is sinds 1 oktober vorig jaar algemeen directeur van EarthY. Hij studeerde bedrijfseconomie aan de Erasmus Universiteit en werd snel daarna controller bij de gemeente Den Haag. Hij werd in 2003 directeur ontwikkelingsbedrijf Leidschenveen en daarna sectormanager van het Grondbedrijf Den Haag. Hij maakte vervolgens in 2009 drie jaar een uitstap naar Heijmans-dochter Proper-Stok. In 2012 keerde hij terug als directeur Ontwikkeling en Realisatie van de gemeente Den Haag.

Fakton Capital in 2022 zelfstandig verder
Fakton gaat Fakton Capital per 1 januari 2022 verzelfstandigen. Fakton uit Rotterdam wil zich verder ontwikkelen als onafhankelijk expert in gebiedsontwikkeling-, vastgoed-, energie- en aanpalende waardeketens, zegt Anne van Eldonk, voorzitter van het bestuur, in een toelichting op dit besluit.
Vanaf 2022 zal Fakton Capital onder een nieuwe naam verder gaan, onder leiding van Lars Rompelberg, Robert van Ieperen, Mathilde Dirven en Henk Harms. Hiermee geeft Fakton Holding ruimte aan de ambitie van Fakton Capital om zich door te ontwikkelen als corporate finance boutique met een eigen investeringsplatform voor impact investing, tezamen met EarthY. ‘In alles wat we doen, zijn we gedreven om een betekenisvolle bijdrage te leveren voor onze klanten en voor de maatschappij. Wij begrijpen zelf de samenhang met Fakton Capital heel goed, maar vooral de private kant van de markt wil strikte onpartijdigheid en onafhankelijkheid, zoals we dat bij Fakton Holding gewend zijn. We vinden daarom dat Fakton Holding en Fakton Capital meer impact kunnen hebben als zelfstandige organisaties. Met dit besluit versterken we de positie van Fakton als onafhankelijk, onpartijdig expert in complexe advies-, ontwikkel- en managementvraagstukken en bieden we onze klanten en de markt duidelijkheid’, aldus Van Eldonk.
Fakton Capital ging in 2014 in Amsterdam van start als dealmaker om kapitaal te structureren en te arrangeren voor complexe vastgoedtransacties. Robert van Ieperen: ‘Vanuit een zelfstandige positie kunnen wij beter inspelen op de toenemende vraag om met businesspartners eerder in de keten op risico gebieds- en vastgoedontwikkelprojecten te initiëren.’ Oprichter van Fakton Capital, Lars Rompelberg: ‘Als partners nemen we afscheid van Fakton Holding, in ons DNA zullen we altijd verbonden blijven.’ In de maart-editie van PropertyNL een gesprek met Anne van Eldonk over de nieuwe ontwikkeling.