Financiers en beleggers verduurzamen hun portefeuille in razend tempo
Door Elvan Bayraktaroglu
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 24 juni 2016
De grootste vastgoedfinanciers van Nederland, Rabo Real Estate Finance, ING Real Estate Finance en ABN Real Estate Finance, willen binnen afzienbare tijd hun vastgoedportefeuille volledig verduurzamen. De groene bank Triodos loopt al enkele jaren voor op zijn sectorgenoten, mede doordat het financieren van duurzaam vastgoed voor deze bank altijd een vanzelfsprekendheid is geweest.
De Nederlandse grootbanken die de ambitie hebben te groeien naar een duurzame vastgoedfinancier kampen echter met de erfenis van de topjaren van ruim tien jaar geleden, toen duurzaamheid nog niet hoog op de agenda stond. Dat betekent dat de banken hun handen vol hebben aan het verduurzamen van hun huidige portefeuille. Triodos, met een totaal uitstaand volume van ongeveer € 350 mln (inclusief Groenfonds) heeft daar geen last van. Financiers zijn geen eigenaar van de panden waarin ze hebben geïnvesteerd, maar kunnen indirect beleggers wel aansturen.
Groen begint bij de bakstenen
De drie grootste vastgoedbanken van Nederland, met een gezamenlijk uitstaande leningportefeuille van € 35 mrd, zijn echter van een hele ander niveau dan Triodos.
Vorig jaar gaf ABN Amro aan de meest duurzame vastgoedbank van Nederland te willen worden. Rabobank zat met FGH toen nog midden in een reorganisatie en ING was toen al bezig zijn duurzaamheidstrategie full speed uit te rollen. Op de Provada werd al snel duidelijk dat de future, the next step en innovatie niet per se zit in technologie, in appjes en start-ups, maar begint bij de basis van het vastgoed, de bakstenen.
Tal van beleggers zijn al enkele jaren bezig om hun bestaande portefeuille te verduurzamen. CBRE Global Investors heeft al vele Breeam In Use-certifcaten behaald voor het verduurzamen van zijn retailportefeuille. Het gaat dan vooral om winkelcentra, waaronder De Passage en de Amsterdamse Poort. Voor het herontwikkelde winkelcentrum Heuvel Eindhoven heeft CBRE de Breeam NL Outstanding-duurzaamheidscore behaald van 90,82%. Dat is de hoogst behaalde score ooit voor het onderdeel ‘Beheer’. Het winkelcentrum is al 25 jaar oud.
Maar ook Deka Immobilien, eigenaar van het meest duurzame pand van Europa, The Edge, heeft voor diverse panden een Breeam In Use-certificaat ontvangen, waaronder Symphony Offices en Strawinskylaan 10 op de Zuidas. Redevco heeft de afgelopen vijf jaar tijd en geld gestoken in het verduurzamen van bijna al zijn C&A-filialen. Datzelfde geldt voor ABN Amro en Rabobank, die voor hun bankfilialen verschillende Breeam-certificaten hebben ontvangen.
In totaal heeft tot 2015 DGBC 232 Breeam In Use-certificaten afgegeven. Wereldhave, NSI en Vastned hebben allemaal twee certificaten. Union Invest heeft er drie: voor De Haagsche Zwaan, UN Studio en Monarch 1. Unibail mag vier In-Use certificaten op zijn naam schrijven, dankzij onder andere Citymall Almere en Stadshart Zoetermeer en Amstelveen.
Bij In Use heeft Redevco de meeste certificaten toegewezen gekregen sinds 2011. ABN Amro is goed voor 47 certificaten. Dit betreft met name de eigen bankkantoren in Nederland. Deka Immobilien is goed voor 14,7% van het totaal aantal certificaten Breeam In Use en CBRI heeft er 12 ontvangen. De rest is toegewezen aan verschillende beleggers.
Duurzaam is waardevaster
Voor het verduurzamen van zijn eigen hoofdkantoor werd ABN Amro beloond met een Breeam Excellent-certificaat. De bank wil in 2017 ruim 300.000 m² getransformeerd vastgoed, 30% A-labels in de portefeuille en 30 Green Landmarks gefinancierd hebben. Duurzaam vastgoed is nu eenmaal waardevaster en daardoor een aantrekkelijkere belegging voor investeerders en financiers.
ING Real Estate weet daar alles van. Peter Göbel, algemeen directeur van ING Real Estate Finance, pleitte op de Provada al voor het duurzaam herontwikkelen van leegstaande kantoren tot woningen. Deels om de leegstand terug te dringen, maar vooral om vastgoed waardevast en toekomstbestendig te maken. Begin vorig jaar wist ING REF 10.900 gebouwen in zijn financieringsportefeuille, ofwel 40% van de totale portefeuille, te scannen op duurzaamheid. Ongeveer een kwart van de Nederlandse vastgoedfinancieringsmarkt is in handen van ING REF.
Te weinig In Use-certificaten
Hans Copier, ceo van Propertize en lid van de Breeam In Use-adviesgroep, vindt echter dat er nog te weinig In Use-certificaten afgegeven zijn. ‘Er staan 100.000 gebouwen in Nederland, dus de opgave voor verduurzaming zit in de bestaande gebouwen’, aldus Copier op de Provada.
In tegenstelling tot andere landen, zoals Duitsland en de Verenigde Staten, werkt Nederland nog maar kort met duurzaamheidscertificaten. Martin Mooij, hoofd Certificeren en Beheer van de DGBC, merkte eerder dit jaar dat in Nederland in totaal 4 mln m² vloeroppervlakte is gecertificeerd. ‘Verstrekten we in 2012 nog 37 duurzaamheidscertificaten aan nieuwe gebouwen, het afgelopen jaar waren dat er bijna honderd. Inmiddels wordt in 70% van de grote nieuwbouwprojecten gebouwd met Breeam-NL. Dat betekent dat duurzaam bouwen de standaard wordt. Een conventioneel gebouw daalt in waarde en wordt minder goed verhandelbaar.’
OVG: Verzamelaar van Breeam-certificaten
OVG Real Estate Technologie is verzamelaar van Breeam-certificaten. De ontwikkelaar is het bewijs dat duurzaam vastgoed rendement oplevert. Het paradepaardje van OVG, The Edge, werd binnen afzienbare tijd verkocht aan de Duitse belegger Deka Immobilien. Een ander mooi voorbeeld van een Breeam-project van OVG is het toekomstige kantoorpand van de Rabobank aan Fellenoord in Eindhoven. Het pand met een omvang van ongeveer 25.000 m² werd vorig jaar verkocht aan WP Carey. Amper een jaar daarvoor nam OVG het restbelang van MAB Development over en verwierf hierdoor 100% van de aandelen Fellenoord.
Eerder verkocht OVG de Unicum (Cobra)-portefeuille bestaande uit acht gebouwen aan NSI. Eén pand werd echter behouden: Olympic Plaza. Het kantoorpand zal worden uitgebreid met ongeveer 10.000 m² en zal zo gerenoveerd worden dat het voldoet aan een Breeam Excellent-certificaat. De ontwikkelaar zegt in eerste instantie risico te nemen door het project in de boeken te nemen. De korte tijd waarbinnen ontwikkelingen doorgezet worden naar een belegger leert echter dat ontwikkelingen waarvoor gemikt wordt op de hoogste Breeam-certificering vrij snel verkocht worden. In eerste instantie treedt de ontwikkelaar op als belegger, om zodoende een geschikte portefeuille te vormen die geschikt is voor herontwikkeling.
WDP: Over de horizon kijken
De Belgische ontwikkelende belegger van logistieke panden WDP heeft zijn strategische ontwikkeling in Nederland letterlijk en figuurlijk kracht bijgezet. Het heeft even geduurd voordat in Nederland de duurzaamheid doorgedrongen was tot de logistieke vastgoedsector. WDP was echter de eerste die met het oog op de toekomst ontwikkelde, mede door Rien van Ast, directeur WDP Nederland. Van Ast komt zelf uit de logistieke branche en liet eerder aan PropertyNL weten te werken vanuit het logistieke proces. Klanten als Kuehne + Nagel denken mee met de ontwikkeling van een gebouw, maar als ontwikkelaar en belegger heeft WDP inmiddels geleerd om over de horizon te kijken. Zo is WDP eigenaar van het nieuwe distributiecentrum van Wehkamp op bedrijventerrein Hessenpoort in Zwolle. Het betreft het grootste geautomatiseerde distributiecentrum voor online retail ter wereld. Ook realiseerde WDP, in eerste instantie voor eigen portefeuille, het nieuwe kantoor voor logistiek dienstverlener Kuehne + Nagel op Schiphol Logistics Park.
